Kako izseliti najemnika, ki ne plačuje in dela škodo? Takšen je pravni postopek od A do Ž

Večina najemniških razmerij poteka brez težav; najemnik plačuje najemnino, skrbi za stanovanje, lastnik pa mu v zameno nudi varen dom. A včasih se zgodi najhujše – najemnik preneha plačevati, krši pogodbo ali celo poškoduje stanovanje, kljub opozorilom pa se ne želi izseliti.

V uredništvu smo naleteli na prav tak primer: lastnik stanovanja že mesece čaka, da se izseli najemnica, ki je obenem samohranilka z otrokom. Dolguje mu najemnino, uničila je opremo in pohištvo, stanovanje pa uporablja v nasprotju s pogodbo. Lastnik želi stanovanje obnoviti, a se počuti povsem nemočnega. “Je sploh mogoče izseliti najemnika, ki ima otroka?” je vprašal.

Kratek odgovor: da, mogoče je. A pot je jasno določena in mora potekati popolnoma v skladu s predpisi, da mu zakon pri tem pomaga.

1. Najprej je treba ugotoviti, ali najemnik krši pogodbo

Slovenski Stanovanjski zakon (SZ-1) natančno opredeljuje razloge, zaradi katerih lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo. Gre za t. i. krivdne razloge, ki so zapisani v 103. členu SZ-1.

Med njimi so najpogostejši:

• več mesecev neplačana najemnina ali obratovalni stroški,
• povzročanje resne škode na nepremičnini,
• neupoštevanje hišnega reda ali motenje sosedov,
• nepooblaščene predelave stanovanja,
• oddajanje stanovanja v podnajem brez dovoljenja.

Za vse te primere zakon omogoča odpoved. Tudi če ima najemnik otroka, saj otrok sam po sebi ni razlog, da odpoved najemniške pogodbe ne bi bila mogoča.

Oddajanje stanovanja: obveznosti, davki in pasti, ki jih ne smete spregledati

2. Ključni korak, ki ga največ lastnikov spregleda – pisni opomin

Preden lastnik lahko odpove najemno pogodbo, mora najemnika pisno opozoriti na kršitev in mu dati možnost, da jo odpravi. Ta korak določa 3. odstavek 103. člena SZ-1 in je v celotnem procesu izredno pomemben. Brez pisnega opomina lastnik najemnika ne more izseliti, prav tako pa mu brez tega koraka v postopku izselitve ne morejo pomagati niti slovenski zakoni. 

Opomin mora biti:

• v pisni obliki,
• poslan priporočeno,
• jasen in konkreten (opis kršitve, datum, dokazila),
• z najmanj 15-dnevnim rokom za odpravo kršitve.

Če opomin ni napisan v skladu z zgoraj naštetimi lastnostmi, lahko sodišče kasneje odpoved najemne pogodbe zavrne, tudi če ima lastnik vso pravico do nje.

3. Če najemnik kršitve ne odpravi, sledi odpoved najemne pogodbe

Ko rok iz opomina poteče, lahko lastnik najemno pogodbo odpove. Če najemnik odpovedi ne sprejme ali se z njo ne strinja, se pogodba odpoveduje s tožbo, kot je to določeno v 112. členu SZ-1. Odpovedni rok pri spornih odpovedih je po zadnjih spremembah zakona najmanj 60 dni.

Lastnik lahko vloži:

• tožbo za odpoved najemne pogodbe,
• tožbo za izpraznitev stanovanja (pogosto v istem postopku).

V njej mora natančno dokazati kršitve in priložiti vso dokumentacijo, kar pomeni, da mora priložiti vse opomine, fotografije škode, izpiske o neplačilih, izjave sosedov in preostalo dokazno gradivo. Če dokaznega gradiva lastnik stanovanja ne priloži ali pa teh nima, se lahko proces izselitve znatno oteži.

V procesu izselitve najemnikov je izredno pomembno, da sledimo pravno predpisanemu postopku. Foto: Dimaberlin/Shutterstock

4. Kaj pa primeri ranljivih najemnikov – npr. starša z otrokom?

Pogosta zmota je, da najemnika z otrokom oziroma družine ni mogoče izseliti. To ne drži. Slovenska zakonodaja ščiti najemnike predvsem v primerih, ko ni krivdnih razlogov. Takrat zakon (pri nekrivdnih razlogih iz 106. člena SZ-1) določa, da mora lastnik zagotoviti drugo primerno stanovanje. Pri krivdnih razlogih – torej ko najemnik povzroča škodo ali ne plačuje – ta obveznost ne obstaja, postopek pa je enak kot pri vsakem drugem najemniku.

Sodišče sicer lahko preuči socialne okoliščine, ki lahko vplivajo na način in čas izvršbe (npr. da se določen datum izvede z dodatnimi opozorili ali pomočjo socialnih služb), sicer pa te same po sebi niso razlog, da izselitev ne bi bila mogoča.

Deloindom podkast: Kaj je ključno pri oddajanju ali najemanju nepremičnine

5. Ko sodišče odloči, sledi prisilna izselitev

Če sodišče presodi, da je odpoved upravičena, izda sodbo o izpraznitvi stanovanja. Če se najemnik kljub sodbi ne izseli prostovoljno, lahko lastnik začne izvršbo. Postopek izselitve ureja Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), predvsem 221. člen.

Kaj se v tem primeru zgodi?

• postopek vodi sodni izvršitelj,
• najemnik je o datumu izselitve predhodno obveščen,
• po potrebi je prisotna policija,
• stanovanje se izprazni, ključavnice zamenjajo,
• najemnikove stvari se popišejo in hranijo.

Vendar pozor: lastnik stanovanja v tem primeru ne sme sam vstopiti v stanovanje, menjati ključavnic, izklopiti elektrike ali vode. Takšno početje je protipravno in lastniku lahko v kasnejšem postopku škodi.

6. Ali so primeri, ko najemnika ni mogoče izseliti?

V praksi je izselitev vedno mogoča, če gre za krivdne razloge po 103. členu SZ-1, je bil opomin pravilno izveden, je odpovedni rok spoštovan, je vložena tožba in je sodba pravnomočna. Zapleti lahko nastanejo le, če lastnik preskoči opomin (najpogostejša napaka!), odpoved vroči nepravilno, uporabi neprimerne oblike pritiska (kar nato obrne postopek proti njemu) ali pa ne zbere dovolj dokazov.