Kje v Sloveniji so še dostopne parcele za gradnjo hiše - in kako do njih?

Ker se cene stanovanj v mestih vztrajno dvigajo, se mnogi Slovenci znova obračajo k ideji o gradnji hiše in svojem koščku zemlje pod soncem. A iskanje primerne parcele je postalo svojevrsten izziv — dobrih zazidljivih zemljišč je vse manj, postopki so vse bolj zapleteni, cene pa vse višje.

O tem, kje v Sloveniji so še dostopne parcele za gradnjo hiše, kaj preveriti pred nakupom in kam se trg premika, smo se pogovarjali z Dušanom Lazarjem, direktorjem nepremičninske agencije CENTURY 21 Slovenija.

Oddajanje stanovanja: obveznosti, davki in pasti, ki jih ne smete spregledati

Trg zazidljivih zemljišč danes

»Točnih podatkov o številu zazidljivih zemljišč v Sloveniji žal nimamo,« pojasnjuje Lazar, »vendar je vsem, ki delamo na trgu, jasno, da je ponudba izjemno omejena – predvsem v okolici večjih mest in turističnih območij, kjer je zanimanje največje.«

Kupci se najpogosteje sicer zanimajo za parcele v okolici Ljubljane, Maribora, Celja, Kopra ter v turističnih krajih, kot so Bled, Bohinj in Kranjska Gora. Tam je povpraševanje tako veliko, da se številne parcele prodajo, še preden pridejo na trg.

»V zadnjih letih opažamo trend, da investitorji in kupci dobrih parcel sploh ne čakajo več na oglase – zanimanje je stalno, in ko se pojavi kakovostna ponudba, se prodaja zaključi v nekaj dneh,« dodaja Lazar.

Kje so še dostopne parcele?

»Dobrih zazidljivih zemljišč, sploh v Ljubljani in njeni širši okolici, močno primanjkuje. Graditi je sicer mogoče le na območjih z ustrezno namensko rabo, kjer ima parcela status zazidljive. To pomeni, da je razdeljena, ima urejene meje in dostop, ter da je komunalno opremljena, ali pa da vsaj omogoča priklop na infrastrukturo,« razloži Lazar.

»Dobrih zazidljivih zemljišč, sploh v Ljubljani in okolici, močno primanjkuje. Ko se pojavijo v prodaji, se običajno prodajo brez oglaševanja,« pojasnjuje sogovornik. Foto Photoschmidt/Shutterstock

Kupci namreč pogosto spregledajo, da ni vsaka zazidljiva parcela dejansko pripravljena za gradnjo. »Včasih je zemljišče sicer formalno zazidljivo, a nima urejenega dostopa ali priključkov, kar pomeni dodatne stroške in pogosto mesece čakanja. Takšne parcele so na prvi pogled cenejše, a v resnici se stroški pozneje zelo povečajo,« opozarja sogovornik.

Takšne so okvirne cene zazidljivih zemljišč v letošnjem letu

»Največje razlike se sicer pojavljajo pri mikrolokacijah. Parcela v Prekmurju, kjer so še dostopne in poceni, stane le nekaj deset evrov na kvadratni meter. V Ljubljani ali Piranu pa lahko za primerljivo veliko zemljišče odštejete tudi več kot 800 evrov/m²,« pojasni Lazar. V Piranski občini so zazidljiva zemljišča nad mestom na dražbah dosegla izklicne cene 840 €/m², kar kaže, kako hitro se cene dvignejo na območjih z omejeno ponudbo.

Kaj preveriti, ko kupujemo parcelo?

Nakup zemljišča ni impulzivna odločitev in zahteva natančno preverjanje in pravno varnost. »Zato iskalcem svetujemo, da se vedno obrnejo na strokovnjaka ali na dobro nepremičninsko agencijo. Ta ima največkrat v bazi tudi večjo/boljšo ponudbo zemljišč, obenem pa nudi celovit pregled nad pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine,« pojasnjuje in dodaja, opozarja, naj kupci nikoli ne sklepajo pogodbe brez strokovnega pregleda dokumentacije. »Iskalci pogosto gledajo samo ceno, pozabijo pa, da lahko komunalna ureditev, dovozna cesta ali pridobitev dovoljenj podvojijo začetni vložek. Dobro zemljišče je tisto, kjer je že vse pripravljeno za gradnjo – ne le tisto, kjer piše “zazidljivo”,« poudarja Lazar.

Pred nakupom parcele zato vedno preverite:

• Namensko rabo in prostorski status – ali je parcela dejansko gradbena (v OPN ali OPPN).
• Komunalno opremljenost – voda, elektrika, kanalizacija, cesta, plin. Če tega ni, preverite, koliko stanejo priključki.
• Dostopnost in lega – bližina šol, vrtcev, trgovin in javnega prevoza poveča vrednost.
• Gradbene omejitve – varovalni pasovi, poplavna ali plazovita območja, višinski gabariti, zaščitena območja.
• Pravni status – jasne meje, zemljiškoknjižni vpis, služnosti, spori s sosedi.
• Skrite stroške – oglasne cene pogosto ne vključujejo stroškov parcelacije, dovozov in komunalnih prispevkov.
• Realno tržno vrednost – preverite realizirane prodaje v GURS-ovem registru, ne le oglasnih cen.
• Tveganje sprememb zakonodaje – prostorski akti se lahko spremenijo tudi med postopkom pridobivanja dovoljenj.

»Včasih kupci kupijo parcelo, ki je videti idealna, nato pa ugotovijo, da nanjo ne smejo postaviti hiše takšne velikosti, kot so si želeli, ali da morajo najprej urediti dostopno pot s sosedom. Zato vedno poudarjam – dokumentacija naj bo prva, ne šele zadnja stvar, ki jo pogledate,« svetuje Lazar.

Deloindom podkast: Kaj je ključno pri oddajanju ali najemanju nepremičnine

Kaj nas čaka v prihodnje?

Po besedah sogovornika bo povpraševanje po zazidljivih zemljiščih še naprej raslo, zlasti v okolici večjih mest in na območjih, kjer so možnosti za gradnjo omejene. »Dobrih zemljišč je vse manj, povpraševanja pa ogromno. To pomeni, da bodo cene na dolg rok najverjetneje še naprej naraščale,« ocenjuje Lazar in obenem dodaja, da se trg navadno ohladi, ko se zvišajo obrestne mere ali ko postane gradnja predraga.

»Če bodo obrestne mere ostale visoke in bo gradnja še naprej dražja, se lahko rast cen začasno upočasni – predvsem v regijah, kjer je povpraševanje manj stabilno, recimo v Pomurju ali delu Notranjske,« pravi. Na drugi strani pa Lazar opaža, da se profil kupcev spreminja. »Vse več je ljudi, ki iščejo manjše parcele, pogosto za montažne ali lesene hiše. Mlajši kupci razmišljajo racionalno – želijo nekaj dostopnega, a sodobnega, in se raje odločijo za manj, kot da bi dolgoročno presegli svoje zmožnosti,« še pojasni.