Oddajanje stanovanja: obveznosti, davki in pasti, ki jih ne smete spregledati

Od davčnih obveznosti in zakonskih omejitev, do pravic najemnikov in sprememb pri kratkoročnem oddajanju ... področje oddajanja nepremičnin je vse bolj urejeno, s tem pa postaja tudi zahtevnejše za tiste, ki se tega lotijo.

1. Zakonske obveznosti najemodajalca in najemnika

Najemna pogodba mora biti pisna in mora vsebovati opis stanovanja (površina, oprema, lega), višino najemnine in način plačila, trajanje pogodbe in roke odpovedi, delitev stroškov (obratovalni, upravnik, NUZS), višino varščine, pravila o uporabi in inventar.

Če teh podatkov ni, pogodba lahko ni veljavna.

PREBERITE ŠE: Kdo plača nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča v najemniškem stanovanju: lastnik ali najemnik?

Obveznosti najemodajalca

Lastnik stanovanja je v odnosu do najemnika dolžan stanovanje izročiti v stanju za normalno rabo, ga skupaj s skupnimi deli vzdrževati, odgovarjati za stvarne in pravne napake.

Če tega ne stori, lahko najemnik zahteva odpravo napak ali nižjo najemnino.

Obveznosti najemnika

Nasprotno ima tudi najemnik do najemodajalca določene dolžnosti. Najemnik mora stanovanje uporabljati skladno s pogodbo, paziti na premoženje, dovoliti lastniku vpogled v stanovanje (največ dvakrat letno po predhodni najavi) in spoštovati hišni red.

Oddajanje stanovanj pod drobnogledom: kaj vse preverjajo inšpektorji

2. Davki: koliko plačamo in kdaj

Vsak lastnik, ki oddaja svoje stanovanje, mora plačati davek na dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčuje s 25-odstotno cedularno stopnjo. Najemodajalci imajo dve možnosti: lahko uveljavljajo dejanske stroške, povezane z vzdrževanjem nepremičnine, ali pa uporabijo normirane stroške v višini 10 % (če je taka možnost predpisana). Ker se pravilnik lahko spreminja, je priporočljivo redno preverjati uradne informacije na www.fu.gov.si.

Dohodek iz oddajanja stanovanja se v večini primerov ne všteva neposredno v letno dohodnino, saj se obdavči kot poseben dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Kljub temu pa mora najemodajalec ta dohodek napovedati pri FURS-u in plačati ustrezen davek. Napoved se odda prek portala eDavki, najpozneje do 28. februarja za preteklo leto.

PREBERITE ŠE: Davek na nepremičnine - pričakujemo lahko zvišanje najemnin (VIDEO)

Če stanovanje oddajamo tujemu najemniku, ki nima slovenske davčne številke, mora to pred podpisom pogodbe pridobiti pri FURS-u. To je obvezno, saj se sicer pogodba ne more veljavno prijaviti v davčni evidenci.

Pri kratkoročnem oddajanju so stvari nekoliko drugačne. V tem primeru se obveznost razširi še na plačilo turistične takse, katero zaračunava lastnik in jo mesečno nakazuje občini ali turistični organizaciji. Višina takse se razlikuje glede na kraj oddajanja in jo morajo plačati vsi gostje, ki bivajo krajši čas.

Pred vsakim novim najemom je sicer priporočljivo preveriti aktualno uredbo na www.fu.gov.si, saj so se v zadnjih letih pogoji večkrat spremenili.

Največ stanovanj, ki so oddana v najem, se nahaja na Zasavskem. Foto Happy Moments/Shutterstock

3. Kratkoročno oddajanje: nova pravila ZGos-1 

Kratkoročno oddajanje je dovoljeno le v občinah, ki niso označene kot območja z visokim tveganjem, ali znotraj omejitve dni, ki jo določi občina (osnovno izhodišče: 60 dni na leto). Nov zakon prav tako določa, da je na vhodu potrebna nalepka s podatki o registraciji, obvezno pa je tudi soglasje etažnih lastnikov, če je stanovanje v večstanovanjski stavbi. Za vse ponudnike kratkoročnega najema velja obvezen vpis v register nastanitvenih obratov, vodenje evidence gostov in plačevanje turistične takse.

PREBERITE ŠE: Kratkoročno oddajanje nepremičnin: Oddajanje brez soglasij ni enako kot oddajanje na črno (VIDEO)

Preden se odločite za kratkoročno oddajanje, preverite tudi odloke na ravni občine, saj lahko občina določi dodatne pogoje ali celo prepove kratkoročni najem v določenih predelih.

VIDEO: Kratkoročno oddajanje nepremičnin - zaslužek ali past? (Vid Soklič in Vanja Žitnik)

4. Kje je največ najemnih stanovanj?

Čeprav bi večina pomislila, da je največ najemnih stanovanj v Ljubljani, podatki kažejo nekoliko drugačno sliko. Glede na podatke nacionalnega stanovanjskega pregleda POSTAN 2025, ki združuje podatke SURS, GURS in FURS, ima Zasavska regija največji delež stanovanj, ki so oddana v najem, saj je kar 19,4 odstotka vseh stanovanj v regiji najemnih. Za njo sledijo Koroška (14,5 %), Savinjska (11,0 %) in Obalno-kraška regija (9,9 %).

V absolutnih številkah pa, razumljivo, prednjači Ljubljana, saj je tam največ stanovanj nasploh. Po deležu jih je nekoliko manj (okoli 12–13 odstotkov), vendar je skupno število oddanih stanovanj največje prav v Osrednjeslovenski regiji. Ljubljana ima tudi največ povpraševanja po najemu, kar posledično dviguje cene in povečuje pritisk na najemni trg.