Predkupna pravica pri nepremičninah: kdo jo ima, kdaj velja in kaj se zgodi, če jo prodajalec spregleda?

Predkupna pravica spada med pravne teme, ki se v praksi pogosto zapletejo ravno takrat, ko se zdi, da je prodaja nepremičnine zaključena. Veliko ljudi namreč zmotno misli, da velja samo za neposredne sosede ali kmetijska zemljišča, v resnici pa jo lahko uveljavljajo tudi solastniki in etažni lastniki v manjših stavbah ali celo občina.

Kaj sploh pomeni predkupna pravica?

Predkupna pravica pomeni, da mora lastnik nepremičnine določeni osebi pred prodajo ponuditi nakup pod enakimi pogoji, kot bi jih ponudil tretjemu kupcu. Gre torej za pravico, da določena oseba pod enakimi pogoji vstopi v posel pred drugimi potencialnimi kupci.

Predkupna pravica je lahko zakonita ali pogodbena. Zakonita je tista, ki jo določa zakon, pogodbena pa nastane na podlagi dogovora med strankami. Pri nepremičninah so v praksi najpogostejše zakonite predkupne pravice, ki jih urejajo predvsem Stvarnopravni zakonik (SPZ), zakonodaja s področja urejanja prostora ter pri nekaterih vrstah zemljišč tudi posebni predpisi.

Največ težav se navadno pojavi pri starejših hišah, dvojčkih, podedovanih nepremičninah in objektih brez urejene etažne lastnine. Foto Thicha Satapitanon/Shutterstock

Ali imajo v bloku predkupno pravico vsi sosedje?

Na kratko: ja, ampak ne v vseh primerih. 

Stvarnopravni zakonik v 124. členu določa:

»Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.«

To pomeni, da predkupna pravica ne velja v vseh blokih, ampak predvsem v manjših večstanovanjskih stavbah, ki imajo največ pet posameznih delov. Pomembno je tudi, da predkupne pravice nimajo samo neposredni sosedje, temveč vsi drugi etažni lastniki v takšni stavbi. V klasičnih večjih blokih z več deset stanovanji pa zakonite predkupne pravice etažnih lastnikov praviloma ni.

Svetovalnica: Imamo v primeru prodaje stanovanja v bloku predkupno pravico

Kaj pa, če etažna lastnina ni urejena?

To je v Sloveniji zelo pogosta situacija pri starejših hišah, dvojčkih in manjših večstanovanjskih objektih. Če etažna lastnina ni formalno urejena in so posamezniki v zemljiški knjigi vpisani kot solastniki celotne nepremičnine, velja predkupna pravica solastnikov.

To določa tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika:

»Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.«

V praksi to pomeni, da mora solastnik, ki želi prodati svoj delež, tega najprej pod enakimi pogoji ponuditi drugim solastnikom. Takšni primeri so zelo pogosti pri podedovanih hišah, starejših večstanovanjskih objektih ali nepremičninah, kjer si posamezniki dejansko delijo uporabo prostorov, pravno pa etažna lastnina ni urejena.

Včasih je podgodba podpisana, a če ob prodaji ni bila upoštevana predkupna pravica, posel še ni povsem varen. Foto Alpakavideo/Shutterstock

Kdaj pa ima predkupno pravico občina?

Poseben primer je zakonita predkupna pravica občine, ki jo ureja zakonodaja s področja urejanja prostora. Občina lahko pridobi predkupno pravico na določenih območjih, če je to določeno v občinskih prostorskih aktih ali če gre za zemljišča oziroma nepremičnine, pomembne za izvajanje prostorske politike občine.

Pomembno pa je poudariti, da občina nima avtomatične predkupne pravice pri vseh nepremičninah in velja samo za območja oziroma nepremičnine, kjer to izrecno določajo zakon ali občinski predpisi. Zato notarji pred prodajo običajno preverijo, ali taka pravica obstaja in ali se ji občina odpoveduje.

Kdo ima prednost: občina ali solastnik?

Pri solastnini imajo solastniki praviloma močnejši začetni položaj. Če eden od solastnikov prodaja svoj delež, je njegova zakonita predkupna pravica običajno prva pravica, ki jo je treba upoštevati. Pri nekaterih vrstah zemljišč, na primer pri kmetijskih zemljiščih, zakon določa tudi poseben vrstni red predkupnih upravičencev. V teh primerih imajo lahko različni upravičenci različen vrstni red prednosti, zato notarji in odvetniki pri prodaji vedno preverjajo konkretno pravno stanje nepremičnine.

Kaj se zgodi, če predkupna pravica ni upoštevana?

Če lastnik nepremičnino proda tretji osebi, ne da bi omogočil uveljavitev zakonite predkupne pravice, lahko predkupni upravičenec zahteva sodno varstvo. V praksi to lahko pomeni, da vloži zahtevek za razveljavitev pogodbe ali zahtevek, da pod enakimi pogoji sam nastopi kot kupec. To pomeni, da prodaja ni nujno dokončna že samo zato, ker je pogodba podpisana in overjena.

Svetovalnica: Če predkupna pravica ni bila upoštevana, je možna razveljavitev pogodbe

Kje se navadno pojavi največ težav?

Največ zapletov se v praksi pojavi pri starejših hišah, dvojčkih, podedovanih nepremičninah in objektih brez urejene etažne lastnine. Veliko ljudi namreč misli, da prodajajo svoje stanovanje, pravno pa dejansko prodajajo solastniški delež celotne nepremičnine. V takšnih primerih imajo drugi solastniki praviloma zakonito predkupno pravico, četudi v praksi vsak uporablja svoj del hiše.

Prav zato strokovnjaki priporočajo, da se pred prodajo vedno preveri stanje v zemljiški knjigi, obstoj etažne lastnine ter morebitne zakonite ali občinske predkupne pravice.