Se nepremičnine v Sloveniji prodajo po nižji ali višji ceni od oglaševane?

Ob pregledu nepremičninskih oglasov se pogosto zdi, da so cene nepremičnin v Sloveniji ponorele in le malo možnosti se dopušča, da bi se - glede na zanimanje - nepremičnina prodala po nižji ceni od tiste, navedene v oglasu. A realnost na trgu je praviloma drugačna. Oglaševana cena je izhodišče, ne nujno končna vrednost posla. Zato nas je tokrat zanimalo: ali se nepremičnine v Sloveniji prodajajo po nižji, enaki ali višji ceni od oglaševane?

Odgovor ni enoznačen, a aktualni podatki iz let 2025–2026 kažejo precej jasen vzorec.

Oglaševana cena ni nujno tudi prodajna cena

Najprej je pomembno razumeti razliko med dvema pojmoma:

• oglaševana cena je cena, objavljena v oglasu, ki pogosto vključuje pogajalsko rezervo ali testiranje trga;
• prodajna cena pa je tista, po kateri je bil posel dejansko sklenjen in evidentiran.

V Sloveniji so realizirane cene zbrane v Evidenci trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi Geodetska uprava RS, medtem ko oglaševane cene izhajajo iz nepremičninskih portalov in oglasov. Prav razlika med tema dvema svetovoma razkrije, koliko prostora za pogajanja pri nakupu nepremičnin  trg v resnici dopušča.

Nakup nepremičnine zahteva veliko premisleka in dobrih pogajalskih sposobnosti. Foto Fizkes/Shutterstock

Kaj kažejo podatki iz začetka leta 2026?

Po združenih analizah slovenskih virov in mednarodnih tržnih pregledov se je v začetku leta 2026 oblikoval razmeroma stabilen vzorec. Analiza portala Investropa.com, ki spremlja evropske nepremičninske trge, navaja, da je povprečno razmerje med prodajno in oglaševano ceno stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji približno 94 % do 97 %. To pomeni, da se večina nepremičnin proda približno 3 % do 6 % pod začetno oglaševano ceno.

Po podatkih Investropa.com in skladno z opažanji slovenskih nepremičninskih posrednikov je jasno, da se med 70 % in 80 % nepremičnin v Sloveniji proda pod oglaševano ceno, ali za isto ceno, kot je bila navedena na oglasu. Le približno 5 % do 10 % oglasov doseže ceno, ki je nekoliko višja od oglaševane.

Prodaje nad oglaševano ceno torej niso pravilo, temveč izjema, vezana na zelo specifične razmere na trgu.

Kje se še vedno prodaja nad oglaševano ceno?

Nepremičnine, ki se v Sloveniji prodajo po enaki ali višji ceni od oglaševane, imajo skoraj vedno skupne značilnosti:

• izjemno iskano lokacijo,
• omejeno ponudbo,
• dobro stanje nepremičnine,
• in realno začetno ceno.

Po analizi Investropa.com se prodaje nad oglaševano ceno najpogosteje pojavljajo pri kakovostnih stanovanjih v Ljubljani, predvsem v mestnem središču, Trnovem in Bežigradu, ter pri redkih obalnih nepremičninah v krajih, kot sta Piran in Portorož, kjer omejena ponudba in turistično povpraševanje dolgoročno podpirata visoke cene.

V teh primerih lahko pride do več konkurenčnih ponudb, kar v praksi pomeni “tiho dražbo” med ponudniki in dvig končne cene. Kot navajajo nekatere analize zadnjih let, se stanovanja v Ljubljani lahko ravno zato prodajo za ceno, ki je tudi za 5 % višja od oglaševane.

Nad oglaševano ceno se prodajajo le nepremičnine na izredno priljubljenih lokacijah; večinoma v Ljubljani in na slovenski obali. Foto Fizkes/Shutterstock

Zakaj se večina nepremičnin proda pod oglaševano ceno?

Razlogov za takšen trend je več:

1. Umirjanje trga po obdobju rasti

Po letih izrazite rasti in hitrih prodaj se je trg umiril. Čas prodaje se je podaljšal, kupci imajo več možnosti izbire, pogajanja pa so ponovno postala običajen del procesa.

2. Oglaševane cene kot pogajalsko izhodišče

Veliko prodajalcev ceno zavestno postavi nekoliko višje, da pusti prostor za popust ali preveri, ali je trg pripravljen sprejeti višjo vrednost. Če odziva ni, sledijo znižanja.

3. Razlike med segmenti

Novogradnje, rabljena stanovanja, hiše in zemljišča imajo različno dinamiko. Pri rabljenih nepremičninah, zlasti tistih, ki zahtevajo obnovo, so pogajanja praviloma izrazitejša.

Kaj to pomeni za kupce in prodajalce?

Za kupce

Aktualni trg pomeni več prostora za pogajanja, zlasti pri nepremičninah, ki niso na vrhunski lokaciji ali imajo pomanjkljivosti in potrebujejo temeljito prenovo. Pri znižanju cene so ključni argumenti, primerljive prodaje in realna ocena stroškov.

Za prodajalce

Previsoko postavljena oglaševana cena pogosto podaljša čas prodaje in oslabi pogajalski položaj. Realno ovrednotena nepremičnina se lahko proda hitreje in z manj popuščanja.