Svetovalnica: Kaj lahko storim, če solastnik noče sodelovati pri razdružitvi nepremičnine?

Pozdravljeni.

Po smrti staršev smo trije dediči lastniki nepremičnine in celotne parcele. Predvideno je bilo, da bi pri notarju uredili razdružilno pogodbo. V hiši na tej parceli živim jaz s svojo družino.

Mlajši brat živi v tujini in se na naše prošnje, da bi uredili lastniške zadeve, ne odziva. Že več let ne govori niti s starejšim bratom niti z menoj, zato z njim nikakor ne moreva stopiti v stik ali doseči dogovora, saj pri urejanju zadeve noče sodelovati.

Zanima me, kakšen je postopek v takšnem primeru, če eden od solastnikov ne želi sodelovati pri razdružitvi, ter kdo nosi stroške postopka.

bralka

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Spoštovani.

Pravica do delitve solastnine je urejena v 69. členu Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/2002, s spremembami), ki določa, da ima vsak solastnik pravico kadarkoli zahtevati delitev stvari, razen če je ta pravica začasno izključena. To pomeni, da soglasje vseh solastnikov ni pogoj za začetek postopka. Če eden od solastnikov ne želi sodelovati ali se ne odziva, lahko preostala solastnika sama vložita predlog za delitev.

Postopek se vodi v nepravdnem postopku pred krajevno pristojnim okrajnim sodiščem glede na lego nepremičnine, na podlagi določb Zakona o nepravdnem postopku (Uradni list RS, št. 16/2019). Sodišče najprej poskuša doseči sporazum med solastniki. Če sporazum ni mogoč, samo odloči o načinu delitve.

Delitev je lahko fizična, če je nepremičnino mogoče razdeliti na samostojne enote (na primer z vzpostavitvijo etažne lastnine ali parcelacijo). Če to ni mogoče ali ni smotrno, pride v poštev civilna delitev, kar pomeni prodajo nepremičnine in razdelitev kupnine med solastnike glede na njihove deleže. Sodišče lahko nepremičnino tudi dodeli enemu izmed solastnikov, pri čemer mu naloži obveznost, da ostalim izplača vrednost njihovih deležev na podlagi cenitve izvedenca.

Dejstvo, da v hiši dejansko živite vi s svojo družino, je lahko pomembna okoliščina pri odločitvi o načinu delitve. V praksi sodišča pogosto upoštevajo interes tistega solastnika, ki nepremičnino uporablja kot dom, če je pripravljen in sposoben izplačati ostale.

Če brat živi v tujini in se ne odziva, to ne preprečuje postopka. Sodišče mu bo pisanja vročalo po pravilih o mednarodnem vročanju. Če vročitev ne bo mogoča ali se postopka ne bo udeleževal, lahko sodišče nadaljuje postopek in odloči tudi brez njegovega aktivnega sodelovanja.

Kar zadeva stroške, v nepravdnem postopku praviloma velja, da vsak udeleženec nosi svoje stroške, skupni stroški (sodna taksa, izvedenec) pa se razdelijo sorazmerno z deleži, razen če sodišče zaradi posebnih okoliščin odloči drugače.