Svetovalnica: Ali lahko zahtevam pogodbeno kazen, če izvajalec zamuja s predajo stanovanja

Spoštovani.

V letu 2023 sem z izvajalcem podpisal pogodbo o nakupu stanovanja in skladno z njo plačal aro.

Rok za predajo je bil najkasneje do 31. 5. 2025. 11. 7. 2025 me je izvajalec povabil na predhodni ogled stanovanja, kjer je bilo odkritih veliko napak, na podlagi česar je jasno, da stanovanje ni pripravljeno na predajo.

V pogodbi je določen rok plačila preostalega dela kupnine vsaj 8 dni pred prevzemom.

Kako lahko zadržim 5 % kupnine zaradi opaženih napak (zabeleženih v zapisnik), če moram celotno kupnino plačati še pred primopredajo, kjer se naredi zapisnik in zapiše, da si pridržujem pravico po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)?

Izvajalec trdi tudi, da ni v zamudi s predajo zato, ker je več kot en mesec pred predvideno predajo oddal vlogo za uporabno dovoljenje. Ko sem uporabno dovoljenje dobil, sem opazil, da je bilo Dokazilo o zanesljivosti objekta (DZO) izdelano v mesecu juniju (po predvideni predaji), ta pa je obvezna priloga vloge za uporabno dovoljenje. V ZVKSES, je zapisano, da prodajalec ni v zamudi le, če vsaj en mesec pred predvideno predajo odda popolno vlogo za uporabno dovoljenje, česar pa v tem primeru ni storil, saj je DZO izdelan kasneje, torej je prodajalec oddal nepopolno vlogo.

Lahko v tem primeru zahtevam izplačilo pogodbene kazni za zamudo s predajo stanovanja?

Vnaprej hvala za odgovor.

bralec

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Spoštovani.

Za podajo konkretnega pravnega mnenja bi bilo vsekakor nujno predhodno preučiti pogodbo in njeno celotno vsebino, saj bi bilo šele na tej podlagi mogoče podati zanesljiv odgovor. Podajamo pa nekaj usmeritev, ki naj služijo kot izhodišča za vaše nadaljnje postopanje.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) je bil sprejet z namenom zaščite kupcev nepremičnin, ki so še v fazi gradnje. Njegov osnovni namen je, da s kogentnimi pravnimi instrumenti zagotovi varstvo kupcev pred tveganji, kot so: finančna nezmožnost investitorja, da dokonča gradnjo, investitorjeva neizpolnitev pogodbe in obstoj stvarnih napak po izročitvi.

Svetovalnica: Ali pred primopredajo novega stanovanja najeti strokovnjaka

Eno izmed temeljnih načel ZVKSES je načelo sočasnosti izpolnitve, vsebovano v 12. členu, iz katerega izhaja, da morata prodajalec in kupec istočasno izpolniti svoje obveznosti. Medtem ko je to načelo po splošnih pravilih obligacijskega prava dispozitivno, je po 12. členu ZVKSES kogentno – torej ga ni mogoče izključiti brez posebnih pogojev. Kupec torej ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine (razen are do največ 10 %), dokler:

• i) niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca,
• ii) dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu ZVKSES. 12. člen v nadaljevanju določa tudi natančne pogoje, kdaj se šteje, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca glede na predmet pogodbe.

Stranki lahko načelo sočasnosti izpolnitve izključita le pod pogoji iz 13. člena ZVKSES, t.j., če prodajalec kupcu v zvezi s predčasno plačano kupnino zagotovi ustrezno zavarovanje pred tveganji njegove neizpolnitve. Po drugem odstavku 13. člena ZVKSES lahko prodajalec ustrezno zavarovanje pred tveganji zagotovi na enega od naslednjih načinov: i) z bančno garancijo ali s poroštvom zavarovalnice glede vračila vnaprej plačanih zneskov kupnine, ii) s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa ali iii) ali z ustrezno kombinacijo navedenih zavarovanj.

Zadržanje dela kupnine ureja 15. člen ZVKSES, skladno s katerim lahko kupec zadrži zadnjih 10 % kupnine, dokler mu prodajalec ne omogoči preveritve izpolnitve obveznosti, zadnjih 5% pa i) do odprave napak, ki so bile reklamirane ob prevzemu nepremičnine, ii) če prodajalec kupcu ne izroči bančne garancije za skrite napake iii) dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca. Pravice kupca po i), ii) in iii) točki se ne izključujejo in jih kupec lahko uveljavlja hkrati.

16. člen ZVKSES določa, da prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev. Prodajalec izpolni svojo obveznost, ko:

• i) pridobi uporabno dovoljenje,
• ii) je nepremičnina zgrajena z dogovorjenimi lastnostmi, in
• iii) ko je določen upravnik, če je to zakonsko potrebno.

Šteje se, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost izročiti nepremičnino kupcu: i) če so do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnjeni vsi pogoji iz prejšnjega odstavka, in ii) če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih petnajstih dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine. Šteje se, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi v določenih primerih odloči kasneje.

Prodajalec nima pravice odkloniti izročitve nepremičnine, če je razlog za neplačilo dela kupnine zadržanje plačila dela kupnine po drugem, tretjem oziroma četrtem odstavku 15. člena ZVKSES.

ZVKSES v 17. členu predvideva tudi pogodbeno kazen za zamudo, če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine. In sicer je kupec upravičen do pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude, pri čemer se lahko skupni znesek pogodbene kazni s prodajno pogodbo omeji na določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti nižji od 50 % kupnine.