Svetovalnica: Prodajalec nepremičnine noče v pogodbo vključiti Zakona o varstvu kupcev – ali sem kot kupec sploh zaščitena?

Spoštovani.

Kot fizična oseba smo pred odločitvijo o nakupu nepremičnine, pri čemer bo gradnja potekala naslednji dve leti.

Zanima me, ali mora biti v sklenjeni pogodbi oziroma predpogodbi obvezno naveden Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Ali v primeru, da ta zakon v pogodbi ni eksplicitno naveden, kljub vsemu veljajo njegova določila?

Naveden zakon vzpostavlja zaščito kupcev, težava pa je ta, da prodajalec določil tega zakona ne želi vključiti v pogodbo. Ali je s tem prodajalec zavestno v kršitvi, ali pa je to njegova prostovoljna odločitev, če bo ta določila vključil v pogodbo in tudi upošteval.

Ali kdo sploh nadzira prodajalce novogradenj, če so kupoprodajne pogodbe sklenjene v skladu z obstoječo veljavno zakonodajo, oziroma kdo je pristojen, da to lahko nadzira.

Nenazadnje kupcu preostane le-to, da nepremičnine ne kupi ter da s takšnim prodajalcem enostavno ne sklene pogodbe.

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

bralka

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Skladno s prvim odstavkom 4. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04, v nadaljevanju: ZVKSES) se določbe 2. poglavja tega zakona (ki urejajo prodajo stanovanj in enostanovanjskih stavb potrošnikom) uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: njihov predmet je bodisi enostanovanjska stavba, bodisi posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli; kot prodajalec oziroma prodajalka (v nadaljnjem besedilu: prodajalec) jih sklepa bodisi investitor bodisi vmesni kupec; in kupec oziroma kupovalka (v nadaljnjem besedilu: kupec) položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po ZVPot.

Skladno z drugim odstavkom tega člena je prodajna pogodba iz prejšnjega odstavka pogodba, s katero se prodajalec zaveže kupcu izročiti enostanovanjsko stavbo oziroma posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli (v nadaljnjem besedilu: nepremičnina) tako, da bo kupec na tej nepremičnini pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zaveže plačati kupnino.

Svetovalnica: Ali lahko zahtevam pogodbeno kazen, če izvajalec zamuja s predajo stanovanja

V zvezi z zahtevo po umestitvi določil ZVKSES nadalje pojasnjujemo, da gre za kogenten pravni vir, ki stranki zavezuje ne glede na to, ali določbe izrecno navedeta v pogodbi in nadalje tudi v primeru, če stranki v pogodbo dodata določbe, ki odstopajo od ureditve ZVKSES. V primeru, da pogodba vsebuje določila, ki niso skladna z ZVKSES, so le ta neveljavna in se namesto njih uporabljajo določbe ZVKSES, če pa se neskladnost z ZVKSES nanaša na bistvene sestavine pogodbe, pa je nična celotna pogodba.

V zvezi z nadzorom nad spoštovanjem zakonodaje s področja varstva kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb pa pojasnjujemo, da skladno s prvim odstavkom 94. člena ZVKSES, inšpekcijski nadzor nad tem, ali prodajalci pri prodaji enostanovanjskih stavb in stanovanj potrošnikom ravnajo v skladu z določbami 2. poglavja tega zakona, opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije. V primeru kršitev, med katere spada nespoštovanje določb ZVKSES, skladno s 96. členom ZVKSES prodajalec odgovarja za prekršek.