Svetovalnica: Soseda oddajata brez soglasja, inšpektorat pa nas pošilja na sodišče – kaj naj storimo?

Pozdravljeni.

V stanovanjskem bloku smo lastniki podpisali listino, ali se strinjamo z oddajanjem stanovanj v turistične namene. Listina je vsebovala rubriko PROTI in ZA, 67 odstotkov lastnikov je bila PROTI.

Dva lastnika kljub temu brez soglasij oddajata. Ne upoštevata opozoril, naj prenehata. Posledično smo ju prijavili inšpekciji, kjer pa so nas napotili na nepravdni postopek na sodišče, čeprav je zakon jasen.

Kaj lahko še storimo, saj se s sodiščem ne bi ukvarjali in plačevali odvetnika, ker druga stran ne upošteva, kar smo sklenili. 

Hvala in lep pozdrav.

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Po trenutno veljavni ureditvi zadevo ureja Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, s spremembami, v nadaljevanju: SZ-1), ki v 14. členu ureja opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja. In sicer določa, da lahko etažni lastnik stanovanje uporablja v skladu z določbami tega zakona tudi za opravljanje dejavnosti v delu stanovanja, če ta dejavnost ne moti stanovalcev pri mirni rabi stanovanj in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe. Pri takšni uporabi ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo rabe stanovanja. Mora pa etažni lastnik za takšno opravljanje dejavnosti pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto. Prav tako mora etažni lastnik ob začetku opravljanja dejavnost o tem obvestiti upravnika. V primeru, da etažni lastnik opravlja dejavnost v delu stanovanja v nasprotju z določbami tega člena, mu stanovanjski inšpektor prepove opravljanje te dejavnosti.

Kratkoročno oddajanje nepremičnin: Oddajanje brez soglasij ni enako kot oddajanje na črno (VIDEO)

129. člen SZ-1 v prvem odstavku določa, da če se v stanovanju opravlja dejavnost v nasprotju s soglasji ali brez potrebnih soglasij, odredi inšpekcijski organ z odločbo, da se z opravljanjem dejavnosti preneha do pridobitve ustreznih soglasij.

SZ-1 pa določa tudi sankcije za prekrške, in sicer se z globo od 500 do 1.200 evrov kaznuje etažni lastnik - posameznik, ki v stanovanju opravlja dejavnosti brez soglasij ali v nasprotju s soglasji. Če je lastnik stanovanja pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, znaša ta globa od 1.500 do 15.000 evrov, prav tako pa se z globo od 500 do 1.200 evrov kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

Glede na to, da vaša soseda po vaših navedbah stanovanje oddajata v turistične namene v nasprotju z določbami 14. člena SZ-1, je seveda prava pot tako opozorilo sosedu kot prijava na stanovanjsko inšpekcijo.

PREBERITE ŠE: Svetovalnica: Soseda mi ne dasta soglasja za oddajanje - kaj lahko storim

Dalje pa pojasnjujemo tudi, da mora fizična oseba, ki oddaja in oglašuje oddajanje prostih kapacitet v turistične namene (oddaja sobe, dela stanovanja ali celotnega stanovanja za kratko časovno obdobje), imeti to dejavnost ustrezno registrirano, saj se v nasprotnem primeru šteje, da gre za delo na črno. Pri tem je pomembno poudariti, da znaša globa za nezakonito oddajanje nepremičnin v turistični najem od 400 do 30.000 evrov. Globa za nepredložitev obračuna DDV pa znaša od 2.000 do 125.000 evrov. Nadzor nad navedenim pa je v pristojnosti FURS.

Oddajanje stanovanj pod drobnogledom: kaj vse preverjajo inšpektorji

Pri tem pa opozarjamo še na novi Zakon o gostinstvu (Uradni list RS, št. 77/2025, v nadaljevanju ZGos-1), ki začne veljati 22. 10. 2025, uporabljati pa se začne 1. 1. 2026. In sicer bo ZGos-1 v 20. členu eksplicitno urejal oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem. Pogoji za pridobitev ostajajo praktično enaki, in sicer, da se oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem v tri- in večstanovanjski stavbi opravlja s soglasjem solastnikov stanovanjske stavbe, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo s stanovanjem, ki se v celoti ali deloma oddaja v kratkotrajni najem. Dalje pa bo določal tudi obveznost vpisa takšnega stanovanja v register nastanitvenih obratov, omejitev števila gostov ter časovno omejitev oddajanja. Nadzor nad izvajanjem določb ZGos-1 bo v pristojnosti tržnega inšpektorata, v nekaterih zadevah pa v pristojnosti občinske inšpekcije.

PREBERITE ŠE: Svetovalnica: Ali tudi za dolgoročno oddajanje potrebujem soglasje sosedov

Če torej vaša soseda oddajata stanovanje v turistične namene v nasprotju z zgoraj predstavljeno pravno podlago, lahko trenutno prijavo podate na Inšpektorat Republike Slovenije za stanovanja in če menite, da lastnika dejavnost opravljata brez ustrezne registracije dejavnosti, tudi na FURS, po začetku veljavnosti novega zakona pa skladno s 33. členom ZGos-1 na tržni inšpektorat oziroma občinsko inšpekcijo.

Lep pozdrav.