13. 4. 2022
pravna svetovalnica, solastništvo, obnova, soglasje solastnika, hlev
13. 4. 2022
pravna svetovalnica, solastništvo, obnova, soglasje solastnika, hlev
Vprašajte strokovnjaka
Svetovalnica: Eden od solastnikov ne da soglasja za nujno obnovo - kaj lahko storimo
Pozdravljeni,
objekt (hlev) ima več lastnikov (4), a ga uporabljajo le trije, četrti lastnik pa z njim nima opravka že več kot 20 let.
Objekt je treba obnoviti, ker je nevaren za okolico. Streha povsem razpada in se bo sesedla sama vase. Trije lastniki smo za to, da se obnovi, s 4. lastnikom pa se ni mogoče nič dogovoriti. Tudi obnovo bi plačali sami trije, od 4. potrebujemo samo dovoljenje za obnovo.
Ali lahko kljub temu prenovimo objekt, saj bo samo še slabše? Nas lahko potem 4. lastnik toži za karkoli, ker smo obnavljali oziroma zahteva karkoli? Hvala vam za odgovor.
- Tina
Pozdravljena ga. Tina,
predvidevam, da gre v Vašem primeru za solastnino štirih lastnikov (in ne skupno lastnino), ki imajo določen idealni delež na nepremičnino. Če solastniški deleži niso določeni, se skladno s Stvarnopravnim zakonikom domneva, da so enaki.
Stvarnopravni zakonik tudi določa, kako postopati v primerih, ko eden od lastnikov »odpove« oziroma ne želi sodelovati pri upravljanju nerazdeljene stvari – nepremičnine. Solastniki imajo torej pravico skupno upravljati stvar, ki je v solastnini pri tem pa je potrebno ločiti posle rednega upravljanja od poslov, ki presegajo okvire rednega upravljanja. Glede na to, za kakšne vrste upravljanja gre, je treba tudi presojati soglasje solastnikov.
Za posle rednega upravljanja se zahteva soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več, kot polovico vrednosti nepremičnine. Na tem mestu se je treba vprašati, kakšna dela želite izvesti. Če gre le za popravilo strehe, fasade ... oziroma delov, s katerimi se dosega namen rabe nepremičnine in v Vašem primeru hkrati predstavlja tudi nevarnost za premoženje in celo življenje ljudi, potem to zagotovo sodi med posle rednega upravljanja. Predvidevam, da je v Vašem primeru zagotovljeno soglasje ¾ vseh solastnikov. Sklep, ki ga boste tako sprejeli, bo zavezoval oziroma bremenil tudi četrtega solastnika, ki bo dolžan povrniti tudi stroške. Bodite pazljivi pri izdelavi sklepa. Predlagam, da ste glede stroškov in popisa del kar se da natančni, da kasneje ne bi prišlo do nepotrebnih zapletov.
Če recimo o poslih rednega upravljanja ni doseženo soglasje več kot 50 % vrednosti nepremičnine, lahko o tem odloči tudi sodišče v nepravdnem postopku.
V primeru, da želite hlev popolnoma prenoviti ali celo spremeniti njegovo namembnost, potem pa tukaj govorimo o poslih, ki presegajo redno upravljanje in potrebujete soglasje vseh solastnikov.
Glede na to, da omenjate nezainteresiranost do soupravljanja četrtega solastnika, pa morda razmislite o opciji postavitve skrbnika za posebne primere, ki bo sodeloval pri upravljanju v njegovem imenu.
VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA
Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?
Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.