Svetovalnica: Po bratu sem podedovala stanovanje, ki ni vpisano v zemljiško knjigo – kaj lahko storim?

Pozdravljeni.

Brat je leta 1997 kupil prostore, ki jih je kasneje preuredil v stanovanje. Na kupoprodajni pogodbi sta vpisana kot kupca s takratno partnerico, s katero sta se kasneje razšla, problem pa je, da stanovanja ni vpisal v zemljiško knjigo.

Brat je leta 2022 umrl, jaz pa sem edina dedinja, saj ni imel otrok, pa tudi starši so že pokojni. Ker stanovanje ni vpisano v ZK, ne morem zaključiti dednega postopka, saj bi morala najprej poskrbeti za vpis v ZK še na bratovo ime, kar pa ni izvedljivo, saj njegova nekdanja partnerica ne odgovarja na pozive in očitno ne želi sodelovati.

Seveda imam s stanovanjem stroške, poleg tega, da je prazno in bi ga bilo treba vzdrževati. Zanima me, kakšne so možnosti za vpis v ZK.

Helena

Odgovarja:

Pravnik na dlani

Brezplačno pravno svetovanje bralcem Delaindom omogočamo v sodelovanju s partnerji projekta Pravnik na dlani.

Spoštovana Helena,

vaš primer je razmeroma pogost, saj se v praksi večkrat zgodi, da nepremičnina ostane nevpisana v zemljiško knjigo (ZK) vrsto let, kar pri dedovanju povzroči zaplete. Nekaj možnosti, ki jih velja preveriti:

1. Vpis na podlagi obstoječe kupoprodajne pogodbe. Če pogodba iz leta 1997 vsebuje veljavno zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca (t. i. intabulacijsko klavzulo) in je ustrezno notarsko overjena, potem za vpis bratovega (zdaj vašega) solastniškega deleža praviloma ni potrebno soglasje nekdanje partnerice – vsak solastnik lahko namreč predlaga vpis svojega lastnega deleža samostojno, neodvisno od drugega solastnika. V tem primeru je ključno, da v zapuščinskem postopku pridobite sklep o dedovanju, ki bratov delež nepremičnine izkazuje kot del zapuščine, nato pa na podlagi verige listin (kupoprodajna pogodba + sklep o dedovanju) vložite zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice v svojo korist.

2. Če pogodba nima ustreznega zemljiškoknjižnega dovolila. Če pogodba iz kakršnega koli razloga ne omogoča neposrednega vpisa (npr. ni bila overjena, manjka klavzula, prodajalec ni izstavil ustreznega dovolila), je treba pridobiti manjkajočo listino od prodajalca oziroma – če je ta medtem umrl – od njegovih dedičev. Če prodajalec ne sodeluje ali ga ni več mogoče najti, je na voljo tožba za ugotovitev lastninske pravice oziroma za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

3. Priposestvovanje. Glede na to, da je od nakupa in dejanske uporabe stanovanja minilo skoraj 30 let, je vredno preveriti tudi možnost priposestvovanja lastninske pravice (43. člen Stvarnopravnega zakonika – pošteni posestnik nepremičnine jo pridobi po 10 letih posesti). To je lahko koristna pravna podlaga, če formalna veriga listin ni popolna, saj se dolgoletna dejanska posest lahko dokazuje s tožbo pred sodiščem, ne glede na (ne)sodelovanje nekdanje partnerice.

4. Zapuščinski postopek ne rabi čakati v celoti. Notar lahko v zapuščinskem postopku izda delni sklep o dedovanju glede premoženja, ki ni sporno, medtem ko se postopek glede stanovanja nadaljuje vzporedno – tako se izognete popolni blokadi celotne zapuščine.

Ker gre za kombinacijo dednega in nepremičninskega prava, z morebitno potrebo po sodnem postopku zoper nesodelujočo solastnico, priporočamo, da poiščete pravno pomoč.