Svetovalnica: Klimatski sistem restavracije je tik ob naših oknih – kako zaščitimo svoje pravice?

Spoštovani. 

V naši večstanovanjski hiši v centru Ljubljane je sosed za namen prezračevanje in klimatizacije namestil ogromen klimatski sistem, in sicer brez soglasja nas mejašev/sosedov. Sistem se nahaja na strehi sosednjega objekta, ki je nižji od našega objekta, posledično je onekažen pogled, prekomeren hrup in smrad, ki gre neposredno skozi naša okna. Klimat je obsežen, saj oskrbuje dve restavraciji, ki se nahajata v pritličju naše stanovanjske hiše. Objekt, na katerem stoji klimat, pa se dotika našega objekta.

Sami menimo, da bi iz vidika hrupnosti, onesnaženosti, statičnosti objektov, ki se stikata, požarne varnosti in pomanjkanja odmika, sosed moral pridobiti naše soglasje.

Upravnik stavbe in sosed pa trdita, da lastnika klimatskega in prezračevalnega obrata ni dolžan pridobiti našega soglasja.

Zadeva se nam zdi absurdna, saj je del klimata nameščen dobesedno pod našimi okni in deloma tudi na steno pod našim oknom. Najbolj pa nas moti, da ni urejen odmik, da so po opravljenih meritvah hrupne vrednosti presežene za trikrat in seveda sama požarna in statična varnost.

Prosim za nasvet.

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Pozdravljeni.

Odgovor podajamo ob predpostavki, da je v večstanovanjski hiši več kot polovica površine namenjena stanovanjem, zaradi česar gre skladno s petim odstavkom 2. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami, v nadaljevanju SZ-1) za stanovanjsko-poslovno stavbo in torej veljajo določbe SZ-1.

SZ-1 v 15. členu ureja izvedbena dela v posameznem delu. In sicer določa:

(1) Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave (v nadaljnjem besedilu: izvedbena dela) v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe.

(2) Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.

(3) Upravnik ali katerikoli etažni lastnik lahko zahteva, da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spremembe, ki so nastale v nasprotju z določbami prejšnjih odstavkov.

Med skupne dele sodijo med drugim tudi streha in fasada. Glede na to, da je, kot navajate, zunanja enota nameščena na streho sosednje stavbe ter tudi na fasado vaše večstanovanjske stavbe, gre torej za poseg v skupne dele in bi torej sosed za namestitev potreboval soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot 50 % (polovico) solastniških deležev na skupnih delih. Poudarjamo pa, da navedeno velja, če je ta naprava nameščena (tudi) na fasado vaše stavbe.

V primeru, da etažni lastnik izvrši spremembe v stanovanju v nasprotju z navedenim 15. členom SZ-1, le-ta v kazenskih določbah predpisuje tudi globe. Če takšen prekršek stori etažni lastnik - pravna oseba ali samostojni podjetnik posameznik, je zanj predpisana globa od 1.500 do 15.000 evrov, poleg tega pa se z globo od 500 do 1.200 evrov za takšen prekršek kaznuje tudi odgovorna oseba pravne osebe ali odgovorna oseba samostojnega podjetnika posameznika.

Glede na to, da je sosed z namestitvijo zunanje enote klimatske naprave brez ustreznega predhodnega soglasja etažnih lastnikov posegel v skupne dele večstanovanjske stavbe, lahko njegovo ravnanje prijavite Inšpektoratu Republike Slovenije za stanovanja, ki je pristojen za izvedbo takšnega inšpekcijskega oz. prekrškovnega postopka.

Dodajamo pa še, da je poleg ustreznega soglasja pomembno tudi, da etažni lastnik upošteva lokalne predpise in prostorske akte (npr. posebne omejitve v primeru spomeniško zaščitenih stavb v Ljubljani). V takšnem primeru bi bila za kršitve pristojna občinska inšpekcija.

Nenazadnje pa 75. člen Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02 z dopolnitvami, v nadaljevanju: SPZ) ureja tudi prepoved imisij (prekomeren hrup, neprijetne vonjave ipd.). Navedeni člen določa, da mora lastnik nepremičnine pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzročajo znatnejšo škodo (prepovedana imisija). Pravno varstvo se uveljavlja po 99. členu SPZ, in sicer z negatorno tožbo, pri čemer se tožbeni zahtevek  lahko glasi na opustitev (prenehanje vznemirjanja in prepoved nadaljnjega vznemirjanja) ali na to, da mora nasprotna stranka nekaj storiti s ciljem preprečitve ali zmanjšanja imisij. Glede na to, da za ugotavljanje neprijetnih vonjav posebni predpisi ne obstajajo, se dejstvo, ali neprijetne vonjave predstavljajo prepovedane imisije po 75. členu SPZ, ugotavlja v vsakem konkretnem primeru posebej.