O tem, zakaj je dobro, da smo uvedli energetsko izkaznico, kaj dobrega prinaša kupcem in najemnikom stavb in kako bo vplivala na manjšo rabo energije v stavbah, smo se pogovarjali z energetskim svetovalcem Simonom Brlekom, enim izmed 268 neodvisnih strokovnjakov z licenco, ki lahko izdelujejo energetske izkaznice.

Ob uvedbi energetske izkaznice je bilo pogosto slišati, da je to zgolj še en način za odiranje ljudi, izkazničarji pa ste veljali za mrhovinarje, ki bodo s tem dobro služili. Kako odgovarjate na te očitke?

Najprej je treba povedati, da si energetskih izkaznic nismo izmislili izkazničarji, ampak nas k temu zavezujejo evropska direktiva, energetski zakon in vsi drugi sprejeti podzakonski akti. Da se je dvigovalo toliko prahu, pa je predvsem napaka države, ki je zamudila priložnost za pozitivno promocijsko kampanjo. Časa je bilo več kot dovolj, saj vemo, da izkaznica ni bila uvedena šele s 1. januarjem letos, takrat so se začele le sankcije za kršitelje. Logična posledica je bil buren odziv državljanov, češ da je to zanje samo dodaten strošek, od katerega ne bodo imeli nobene koristi. Že ob sprejetju energetskega zakona bi morala država predstaviti izkaznico kot nekaj pozitivnega, kar bi bilo, resnici na ljubo, težko, saj je izdelava izkaznice za državljane v resnici dodaten strošek, a njene prednosti odtehtajo tudi to pomanjkljivost.

Katere pa so te prednosti?

Energetska izkaznica je dokument, ki je predvsem namenjen kupcem oziroma najemnikom stavb – že ob nakupu ali najemanju nepremičnine lahko iz podatkov, zapisanih na izkaznici, dokaj zanesljivo predvidijo, kolikšni bodo stroški za energijo, ko bodo v tej nepremičnini živeli ali delali. Po mojem mnenju je zelo dobro, da jo imamo, pa tega ne govorim zato, ker imam kot izkazničar zdaj delo in s tem možnost zaslužka. Ko bodo imele izkaznico vse stavbe, bomo nam­reč natančno vedeli, kakšen stanovanjski fond imamo in koliko ga je treba obnoviti. Tako bomo kot država laže izpolnili cilje na področju učinkovite rabe energije v stavbah, kot posamezniki pa z izbiro energijsko varčnejše nepremičnine pripomogli k manjši rabi energije. Osebno menim, da bi morala imeti energetsko izkaznico vsaka stavba, pri čemer poudarjam njen pomen za celotno stavbo, ne posamezne dele, kar velja predvsem za večstanovanjske stavbe. Pričakujem, da bo v prihodnosti z učinkovito rabo energije oziroma z energijskimi kazalniki povezan tudi davek na nepremičnine.

Ampak kazalniki rabe energije povprečnemu občanu ne povedo veliko, veliko laže si predstavlja v evrih izražene stroške. Zakaj torej ob prodaji svoje hiše potrebujem izkaznico, če pa imam spravljene vse račune za porabljene energente za deset ali petnajst let nazaj?

Res je, da si najlaže predstavljamo nekaj, kar je izraženo v denarju. Res pa je tudi, da v vaši 150 kvadratnih metrov veliki hiši morda živite le vi in ogrevate le prostore, ki jih uporabljate, kupec pa bo v njej živel z družino in bo ogreval vse prostore. To pomeni, da vi za ogrevanje plačujete bist­veno manj, kot bo plačeval novi lastnik. V energetski izkaznici prikazana raba energije v stavbi je zato vedno izračunana na neko standardno rabo, ki predvideva, da se normalno ogrevajo in prezračujejo vsi prostori, namenjeni za bivanje. Posledica je večja raba energije, kot jo vi izkazujete z računi. Izračuni v računski energetski izkaznici stanovanjske hiše torej niso povezani z načinom bivanja v stavbi. To je tudi glavna razlika v primerjavi z merjeno energetsko izkaznico, ki jo uporabljamo za poslovne prostore in javne stavbe – številke v merjeni izkaznici odražajo dejansko rabo energije v stavbi, v vseh prostorih, ki se uporabljajo za namen, za katerega so bili zgrajeni. Za šolo, denimo, vemo, da je v njej vsak dan določeno število ur toliko in toliko učencev, in če imamo podatek o rabi energije, lahko upravičeno pričakujemo, da bo imela stavba takšno rabo tudi vnaprej. Pri stanovanjski stavbi pa takšno sklepanje ne pride v poštev. Zelo težko je namreč na podlagi dosedanje rabe energije reči, da bo tudi vnaprej tako, ker ne vemo, kdo bo v njej živel.

Veliko prahu so dvigovale tudi cene. Kaj o njih menite vi?

Država je februarja lani z uredbo o določitvi najvišjih cen za izdajo energetskih izkaznic te omejila navzgor, a ta uredba po nekaterih razlagah ne velja več, saj je bil decembra lani sprejet nov pravilnik o metodologiji in izdaji izkaznic, v katerem o cenah ni zapisano nič. Cene tako določa trg, vendar so ostale v mejah, ki jih je določila država. Od 200 do 300 evrov za enodružinsko hišo je po mojem mnenju realna cena, če upoštevamo delo, ki ga imamo izkazničarji (ogled hiše, pregled dokumentacije, vnos podatkov, vpis v register in izdaja izkaznice), pri čemer je naša inženirska ura normalno plačana. Pri večstanovanjskih stavbah je ceno teže določiti, običajno je odvisna od kvadrature. Po mojem mnenju ne bi smela biti veliko nižja od 50 evrov za stanovanje v bloku z desetimi stanovanji; 500 evrov za tak blok je povsem sprejemljiva cena. Kar pa ne pomeni, da bo izdelava izkaznice za blok s 50 stanovanji stala 2500 evrov, nasprotno – večji ko je objekt, cenejša je lahko izdelava izkaznice, denimo 1500 evrov. Vedeti pa je treba, da imamo z velikimi objekti nekaj več dela, naše delo pa ne more biti zastonj.

Koliko časa vam vzame izdelava energetske izkaznice? Jo lahko lastnik nepremičnine v resnici dobi v 24 urah, kot je navedeno v številnih oglasih?

Seveda jo je mogoče izdelati v 24 urah, tudi v osmih urah, ampak le, če imam v roki vse potrebne podatke. Za realno določitev vseh parametrov, potrebnih za izdelavo izkaznico, je potreben ogled objekta, pregled dokumentacije, če ta sploh obstaja, in vnos podatkov v program in nato v register. Realno gledano to pomeni en delovni dan dela, če seveda tisti dan ne delam nič drugega. Mislim pa, da je večina izkazničarjev, vsaj tistih resnih, bolj ali manj zasedena, zato je iluzorno pričakovati, da bo že dan po klicu lastnika prišel in izdelal izkaznico. Čakalna doba je daljša od enega dneva. Od klica lastnika do izdelave izkaznice običajno mine sedem do deset dni, pogosto tudi več. Največja težava je zagotovo pridobitev ustrezne dokumentacije. Pri stanovanjskih stavbah je to gradbena dokumentacija, ki je marsikateri lastnik nepremičnine sploh nima ali pa je pomanjkljiva in ne odraža dejanskega stanja. V tem primeru podatke, kot so velikost objekta, število in velikost okenskih odprtin, ovoj stavbe, ogrevalni sistem in podobno, pridobimo z natančnim ogledom objekta in v pogovoru z lastnikom. Še bolj zapleteno in dolgotrajno je lahko pridobivanje podatkov za večstanovanjske objekte, pa tudi za poslovne, v katerih pogosto uporabljajo različne energente, posamezni najemniki imajo svoje števce za elektriko, vodo in toploto, zato je težko pridobiti vse podatke o dejanski rabi energije.

Do zdaj je bilo izdelanih že 11.184 energetskih izkaznic (podatki iz registra na dan 3. marca 2015). Koliko ste jih izdelali vi, za katere stavbe in kakšni so bili odzivi lastnikov?

Izdelal sem jih približno 70, za vse vrste stavb. Moram reči, da so nekateri lastniki družinskih hiš neprijetno presenečeni, saj se jim zdi, da podatki v izkaznici izkazujejo večjo rabo energije, kot jo oni dokazujejo z računi. Ko jim pojasnim, da je prikazana raba energije izračunana na podlagi standardne rabe, razumejo odstopanja. Pri delu na terenu, v pogovorih s kolegi izkazničarji in na predavanjih, ki smo jih do zdaj na temo energetskih izkaznic pripravili v Centru energetskih rešitev (CER), opažam, da so najbolj zanimivi mejni primeri, pri katerih ljudje ne vedo, ali za svojo nepremičnino potrebujejo izkaznico ali ne.

V starih mestnih jedrih, na primer, je veliko nepremičnin, ki so stavbna dediščina in zanje izkaznica ni potrebna. A veliko lastnikov ne ve, ali to velja tudi za njihovo stavbo oziroma stanovanje. Podobno je s starimi in propadajočimi objekti, ki so na meji uporabe oziroma so zelo verjetno potrebni rušenja – ali zanje izdelati izkaznico? Vemo namreč, da ni potrebna za objekte, ki niso primerni za bivanje. V tem primeru velja pravilo, da izkaznico izdelamo, vendar damo vse energijske kazalnike na nič. To pomeni, da stavba izkazuje rabo energije 0 kWh, v komentar pa zapišemo, da stavba ni primerna za bivanje.

Veljavnost izkaznice je deset let. Zakaj potrebujem novo, če želim denimo 12 let po pridobitvi izkaznice prodati hišo, čeprav v tem času niso bila izvedena nobena dela, ki bi vplivala na manjšo rabo energije?

Tako določa zakon. Ko vam poteče vozniško dovoljenje, morate pridobiti novo, kajne? Enako velja za osebno izkaznico in enako velja za energetsko izkaznico.

Izdelava izkaznice za večstanovanjski objekt gre lahko ob zadostnem soglasju etažnih lastnikov v breme rezervnega sklada. Takrat preneha veljati prej izdana izkaznica za posamezni del stavbe oziroma za posamezno stanovanje – lahko etažni lastnik v tem primeru pričakuje povrnitev stroškov?

Menim, da nima nobenega utemeljenega raz­loga, da bi to zahteval. Kvečjemu se lahko jezi na slabo upravljanje in/ali slabe odnose med stanovalci, ki se niso mogli dogovoriti, da bi že takoj izdelali energetsko izkaznico za celotno stavbo. Če danes za 10.000 evrov kupite avto, ki bo teden dni pozneje v akciji na voljo za 8000 evrov, tudi ne pričakujete, da vam bo trgovec povrnil razliko, mar ne?