Nekaj podobnega bi se lahko zgodilo naši bralki, ki je že plačala aro za staro, obnovljeno hišo, ki je bila naprodaj za 190.000 evrov. Banka ji je okvirno že odobrila posojilo v višini 100.000 evrov, ki ga je bralka nameravala zavarovati z zastavo iste nepremičnine, a se je tik pred podpisom kreditne pogodbe zapletlo, saj je cenilec nepremičnino ocenil na vsega 105.000 evrov. Bralka se je seveda začela spraševati, ali se ni morda prenaglila in bo hišo, če jo kupi, krepko preplačala. Po posvetu z gradbenimi in nepremičninskimi strokovnjaki pa je bila prepričana, da je cenilec hišo, v katero se je zaljubila na prvi pogled, ocenil prenizko. Na banki so ji povedali, da sicer lahko naroči novo cenitev, ki jo bo morala plačati sama, ali pa se sprijazni z dejstvom, da bo odobreno posojilo manjše, in torej poišče rešitev za manjkajočo razliko.

Ta navsezadnje ni bila velika, saj imata bralka in njen partner, ki je hkrati solidarnostni porok (tudi njegov lastniški delež nepremičnine je obremenjen s hipoteko), razmeroma dobro plačo. Ker sta oba komitenta banke, pri kateri je bralka najemala posojilo, in njuna plača ni bila obremenjena z drugimi posojili, poleg tega sta imela 90.000 lastnih sredstev, ji je šla banka na roke in odobrila le za dva tisoč evrov nižje posojilo, torej 98.000 evrov, kar je več kot 90 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine.

Banka praviloma upoštevajo ocenjeno vrednost

Če lahko sklepamo po odgovorih bank, na katere smo naslovili vprašanje, kaj se zgodi v primeru, ko se ocenjena vrednost bistveno razlikuje od cene, po kateri se neka nepremičnina v resnici prodaja, je imela bralka veliko srečo.

V banki Hypo Alpe-Adria od kreditojemalca zahtevajo cenitev sodno zapriseženega cenilca za gradbeno stroko (poiskati ga mora sam, saj svojega nimajo) in jo potem upoštevajo pri določanju višine posojila. Kakor pravijo, odstopanja niso mogoča: »V bralkinem primeru bi bila najvišja višina odobrenega posojila 73.500 evrov, torej 70 odstotkov ocen­jene vrednosti nepremičnine.«

Tudi v SKB praviloma ne dovoljujejo odstopanja od zahtevanega razmerja 70 : 100. Le v izjemnih primerih, če je nepremičnina še v gradnji, na primer, lahko banka s posebnim sklepom odobri tudi drugačno razmerje: »V opisanem primeru bi morali bodisi zmanjšati znesek odobrenega posojila ali pa kot zavarovanje dodati še eno nepremičnino, vredno približno 40.000 evrov.« Vsekakor pa bi se moral posojilojemalec vprašati, ali je predlagana cena sploh realna, ali torej nepremičnine ne kupuje po previsoki ceni, občutno višji od tržne, še pravijo v SKB in dodajajo, da mora kreditojemalec sam poiskati sodno zapriseženega cenilca, banka mu ga lahko zgolj priporoči.

Cenitev nepremičnine, ki bo obremenjena s hipoteko, zahteva tudi Abanka, ki ima sklen­jeno pogodbo s cenilcem. Ta opravi cenitev na podlagi naročila kreditojemalca, ki mu banka zgolj posreduje njegove podatke, za vsa nadaljnja dejanja se kreditojemalec dogovarja sam, pojasnijo: »V primeru, kot ga opisujete, lahko banka zaprosi tudi za dodatno strokovno mnenje, na primer drugega neodvisnega cenilca, nepremičninskega agenta ali pa cenilca, zaposlenega v banki.« Cenitev ne sme biti starejša od enega leta, priporoča se, da ni starejša od treh mesecev, še pravijo v Abanki in dodajajo, da cenitev ni potrebna, kadar se zastavlja nepremičnina, ki je predmet nakupa. Banka namreč v tem primeru za vrednotenje uporabi prodajno ceno iz kupoprodajne pogodbe.

Če je ocenjena vrednost nepremičnine nižja, kakor je bilo pričakovano, se višina posojila spremeni, pravijo v banki Raiffeisen: »Najvišji znesek posojila, ki ga lahko odobri naša banka, je 85 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine.«

Gorenjska banka praviloma ne naroča cenitev nepremičnin pri zunanjih cenilcih, ogled in oceno nepremičnine opravi strokovno usposobljen delavec banke. V banki Sparkasse pa pravijo, da načeloma težijo k odobritvi posojila, ki ne presega 50 odstotkov vrednosti nepremičnine po cenitvi neodvisnih zunanjih cenilcev oziroma interni cenitvi banke. Poudarjajo pa, da je odstotek odobrenega posojila lahko tudi višji, če kreditojemalec izkaže ustrezno boniteto.

Vsakega prosilca obravnavajo individualno

Pri najemanju dolgoročnega stanovanjskega posojila smo zaradi negotovih gospodarskih razmer, ki jih spremlja strah pred izgubo zaposlitve, bolj previdni, banke pa so pogoje odobritve v zadnjih dveh letih zaostrile in še bolj skrbno preverjajo odplačilno sposobnost prosilcev. Poudarjajo pa, da vsako stranko obravnavajo individualno. To pomeni, da lahko splošna pravila oziroma pogoje za odobritev posojila, ki navadno vključujejo višino mesečne obremenitve prosilčevih dohodkov, od katere so odvisne višina posojila, doba odplačevanja in višina obrestne mere, prilagodijo osebnim okoliščinam posameznega prosilca.

Večina bank pri oceni odplačilne sposobnosti kreditojemalca upošteva le neto plačo oziroma pokojnino ali rento, nekatere pa tudi potne stroške, malico in druge redne prilive na transakcijski račun, kot so honorarji ali prihodki od oddaje nepremičnine v najem. Prihodki iz naslova socialnih transferjev (na primer otroški dodatek), preživnine, nagrade in stimulacije se ne upoštevajo.

En kredit, dva plačnika, enojni stroški odobritve

Pod kakšnimi pogoji in koliko posojila, zavarovanega s hipoteko, lahko torej dobi mlad par z zaposlitvijo za nedoločen čas, katerega skupni mesečni prihodki so 2000 evrov neto, če kupujeta 130.000 evrov vredno nepremičnino in imata 30.000 evrov lastnih sredstev?

Glede na to, da je višina posojila omejena na 70 odstotkov vrednosti nepremičnine, bi paru lahko odobrili največ 91.000 evrov posojila, pravijo na bankah. »Manjkajočo razliko do 100.000 evrov, kolikor potrebujeta, bi lahko pokrila s stanovanjskim posojilom, zavarovanim pri zavarovalnici, če bi zavarovalnica seveda podala soglasje,« pravijo na Hypo banki. Mladim parom in družinam sicer ponujajo družinsko stanovanjsko posojilo, katerega skupni stroški odobritve so nižji, cenejša in hitrejša je tudi ureditev vpisa hipoteke, pravijo. Višina njenega oziroma njegovega dela obroka se določi v skladu s kreditno sposobnostjo posameznika.

Posojilo za 100.000 evrov lahko najame vsakdo izmed partnerjev, ki ima najmanj 1105 evrov neto plače, pravijo v banki SKB: »Najameta ga lahko tudi oba, pri čemer je pri posojilu v višini 50.000 evrov potrebna minimalna neto plača 839,33 evra. V tem primeru skleneta vsak svojo pogodbo, z enimi samimi stroški odobritve, ki znašajo 300 evrov.« Ker pa je ocenjena vrednost stanovanja, ki ga namerava kupiti mladi par, 130.000 evrov, bi morala za to, da bi dobila 100.000 evrov posojila, zastaviti še eno nepremičnino. V nasprotnem jima banka lahko odobri le 91.000 evrov posojila, pravijo na SKB.

Višina kredita z zastavo nepremičnine pri Abanki praviloma ne presega 60 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine. Če je razmerje višje, se k obrestni meri doda pribitek 0,3 odstotne točke, pravijo. Ob upoštevanju pogojev posebne ponudbe banke bi mlademu paru lahko odobrili kredit v višini 100.000 evrov, ki bi ga odplačevala 140 mesecev, mesečna anuiteta pa bi bila približno 890 evrov.

Sto tisoč evrov posojila je za enega preveč

Kaj pa, če želi 100.000 evrov posojila, zavarovanega s hipoteko na 130.000 evrov vredno nepremičnino, najeti posameznik, katerega neto plača je 1000 evrov? Nemogoče, pravijo na bankah. Na Hypo banki bi mu lahko odobrili največ 85.600 evrov posojila, ki bi ga odplačeval 30 let (mesečna anuiteta 425,47 evra). Na Abanki pravijo, da bi mu lahko ob upoštevanju posebne ponudbe odobrili malo manj kot 95.000 evrov posojila, ki bi ga odplačeval 30 let (mesečna anuiteta 450 evrov), na banki Raiffeisen bi dobil 83.457 evrov (mesečna anuiteta 425 evrov), na Gorenjski banki pa 92.103 evre (mesečna anuiteta 425,50 evra).

Poudariti je treba, da so vsi izračuni zgolj informativni in pripravljeni na podlagi postavk, ki so veljale na dan izračuna, vezani so na šestmesečni evribor, upoštevajo pa različne efektivne obrestne mere in pribitke bank.

Dolgoročno stanovanjsko posojilo lahko zavarujemo z zastavitvijo bodisi nepremičnine, ki jo kupujemo, bodisi kakšne druge, ki jo imamo v lasti. V obeh primerih velja, da mora biti nepremičnina, ki bo obremenjena s hipoteko, vpisana v zemljiško knjigo ali pa mora imeti prosilec zemljiškoknjižno dovolilo, ki zagotavlja, da bo nepremičnino lahko vpisal v zemljiško knjigo in s tem zanjo pridobil lastninsko pravico.

Posojilo je lahko zavarovano tudi z dodat­nimi zavarovanji, denimo s poroki ali pri zavarovalnici, o katerih se banka s kreditojemalcem dogovori na podlagi osebnega svetovanja in ocene stanja, pravijo v banki Sparkasse in hkrati opozorijo, da se je pri najemanju dolgoročnega posojila priporočljivo pri izbrani zavarovalnici zavarovati tudi za primer izgube službe, nezgode ali celo smrti.

Če kreditojemalec zastavi nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, v Sparkasse zahtevajo originalno verigo kupoprodajnih pogodb. Pri zastavljenih nepremičninah ponudijo strankam tudi brezplačni pravni pregled in jim tako omogočijo varen nakup. Če nepremičnino, ki bo obremenjena s hipoteko, kupujeta partnerja, v Hypo Alpe-Adria priporočajo, da solastnik nastopi kot porok kreditojemalcu.

Kreditojemalec se lahko odloči tudi za dodatno življenjsko zavarovanje ali za dodat­no zavarovanje, s katerim si zagotovi kritje v primeru izgube zaposlitve, pravijo v Abanki, vendar to ni pogoj za odobritev posojila: »Odločitev o sklenitvi življenjskega zavarovanja je prostovoljna. Z dodatnim zavarovanjem pa si stranka lahko zagotovi še kritje v primeru izgube zaposlitve. Takšno zavarovanje se lahko sklene v kombinaciji s hipotekarnim, stanovanjskim ali potrošniškim posojilom.«

Ob morebitni izgubi zaposlitve tako zavarovalnica krije do šest mesečnih obrokov. Če delodajalec iz poslovnih razlogov odpove pogodbo o zaposlitvi, je kreditojemalec upravičen do največ šestih mesečnih obrokov, ki jih plača zavarovalnica; po prenehanju tega obdobja je dolžan naprej redno odplačevati obveznosti, še pravijo v Abanki, kjer omogočajo tudi sklenitev zavarovanja za primer smrti, kritičnih bolezni in nezgodne invalidnosti. V naštetih primerih se torej posojilo poplača iz sklenjenega zavarovanja.

V nekaterih bankah zahtevajo še potrdilo zavarovalnice, da je nepremičnina požarno zavarovana. Če je bila zavarovalna polica odprta že prej, jo je treba vinkulirati v korist banke posojilodajalke, ki je tako na prvem mestu med upravičenci do morebitnega izplačila zavarovalnine.