Zakon je v zaključni fazi pred posredovan­jem v vladno obravnavo, smo izvedeli na ministrstvu za okolje in prostor. »Predvidevamo, da bo vlada o njem odločala konec maja ali v začetku junija in ga poslala v državni zbor, kjer postopek ponavadi traja pet mesecev – odvisno od časovnice dela DZ. Predlagano je, da se zakon začne uporabljati 1. maja 2022,« so nam z ministrstva odgovorili na vprašanje, kdaj je realno pričakovati njegovo sprejetje.

Do takrat so v njem še mogoče spremembe, mi pa smo se o verjetnih praktičnih novos­tih, ki jih bo novi zakon (GZ-1) prinesel za individualne graditelje, pogovarjali z Alek­sandro Velkovrh, dipl. inž. gradbeništva, predavateljico, avtorico in soavtorico več knjig s področja graditve.

»Ker novi gradbeni zakon še ni sprejet, naj poudarim, da bodo lahko še kakšne spremembe. O predvidenih novostih za individualne graditelje pa s precejšnjo gotovostjo trdim, da bodo sprejete, saj so nove rešitve v dokaj nespremenjeni obliki stalnica skozi ves postopek obravnave. Ob sprejetju zakona bo znan tudi začetek njegove uporabe, z določenim prehodnim obdobjem,« pravi Aleksandra Velkovrh.

Dobrodošle rešitve za graditelje in lastnike hiš

Predlog gradbenega zakona po njenem mnenju prinaša več dobrodošlih rešitev za bodoče ali sedanje lastnike hiš. »Največja novost za graditelje družinskih hiš bo opustitev izdelave dokazila o zanesljivosti, ki po trenutnem predlogu zakona za vse enostanovanjske hiše ne bo potrebno za pridobitev uporabnega dovoljenja. Pri že zgrajenih objektih, ki jih lastniki želijo legalizirati, pa naj izpostavim možnost, da se objekt lahko legalizira po delih. V povezavi s predlogom zakona o urejanju prostora ZUreP-3, ki je tudi v postopku sprejemanja, pa bo lastnikom nelegalnih ali neskladnih objektov olajšanje prinesla tudi nova ureditev lokacijske preveritve, ki predstavlja mini prostorsko planiranje z individualnimi odstopanji,« pravi sogovornica.

V nadaljevanju navajamo odgovore Alek­sandre Velkovrh o predvidenih novostih po posameznih segmentih.

Vpliv spremenjene zakonodaje na načrtovanje in gradnjo družinske hiše

Odločitev o gradnji družinske hiše temelji na poglobljenem premisleku glede finančne konstrukcije, spremembe lokacije bivanja ipd., bodočim investitorjem stanovanjskih stavb pa zagotovo ni treba skrbeti zaradi prihajajočega novega gradbenega zakona. Ta zanje ne prinaša sprememb, ki bi jim otežile pot do novega doma, uvaja pa dve dobrodošli novosti, povezani s plačilom komunalnega prispevka in uporabnim dovoljenjem.

Graditelji, ki jih gradbeni zakon poimenuje investitorji, naj mirno nadaljujejo investicijo, pristopijo k pridobitvi zemljišča, pridobivanju projektnih pogojev, projektiranju, pridobijo gradbeno dovoljenje, zgradijo hišo in vložijo zahtevo za pridobitev uporabnega dovoljenja. Ne glede na to, ali bodo v času uveljavitve novega zakona v fazi izdaje gradbenega ali uporabnega dovoljenja, bodo lahko, če bodo presodili, da so nove določbe zanje ugodnejše, zahtevali, da se postopek konča po njih.

Bistvene razlike za graditelje: komunalni prispevek, dokazila za uporabno dovoljenje, bolj zavezujoča mnenja

Novost je, da bodo morale biti obveznosti glede komunalnega prispevka poravnane šele pri prijavi začetka gradnje. Druga sprememba bo v korist predvsem samograditeljem: pri pridobivanju uporabnega dovoljenja, ki ostaja obvezno tudi za enostanovanjske hiše, ne bo več zahtevano dokazilo o zanesljivosti objekta, ki ga mora zdaj izdelovati izvajalec oziroma investitor, če gradi sam. Dokazilo bo nadomestila izjava nadzornika in vodje nadzora. Še vedno pa bosta potrebna projektna dokumentacija izvedenih del s spremembami, ki jo izdela projektant, in vpis novega stanja nepremičnine v kataster nepremičnin pri Gursu.

Obvezna mnenja na dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD) bodo pri pridobivanju gradbenega dovoljenja bolj zavezujoča. Upravna enota ne bo več presojala skladnosti nameravane gradnje z določbami prostorskega izvedbenega akta, upoštevala bo mnenje občine, kar utegne biti včasih za investitorja ugodneje, saj občine plane za svoje občane včasih tolmačijo bolj ugodno kot državna upravna enota.

Kdo bo pristojen za izdelavo projekta družinske hiše, ki bo podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja

Glede projektiranja ni predvidenih bist­venih sprememb. Individualni graditelji morajo pri projektantu za pridobitev gradbenega dovoljenja naročiti izdelavo idejne zasnove za pridobitev projektnih in drugih pogojev (IZP), na podlagi katerih investitor sam ali v njegovem imenu druga oseba pridobi projektne pogoje, ki sicer niso obvezni. Hkrati naroči projektno dokumentacijo za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja (DGD), na katero je treba pridobiti vsa predpisana mnenja. Smiselno je projektantu hkrati naročiti še projektno dokumentacijo za izvedbo gradnje (PZI), ki je obvezna priloga k prijavi začetka gradnje.

Po končanju gradnje mora projektant za pridobitev uporabnega dovoljenja izdelati še projektno dokumentacijo izvedenih del (PID).

Za katere gradbene posege s področja urejanja doma bo potrebno gradbeno dovoljenje

Tu v predlogu zakona niso predvidene spremembe. Gradbeno dovoljenje (GD) je potrebno pri novogradnji, dozidavah, nadzidavah, pri rekonstrukcijah in spremembi namembnosti obstoječega objekta.

Podrobneje velikosti objektov, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, predpisuje uredba o razvrščanju objektov, po kateri je mogoče brez gradbenega dovoljenja, z upoštevanjem predpisov, graditi na primer garažo ali drvarnico zunanjih dimenzij do 20 kvadratnih metrov ali nadstrešnico s površino strehe do 20 kvadratnih metrov.

Kdaj gradbeno dovoljenje pri obnovi hiše ali etažnega stanovanja

Podrobnejši odgovor na to, kdaj bo pri obnovi potrebno GD, bo dala uredba o razvrščanju objektov, ki bo sprejeta šele po sprejetju po GZ-1. Trenutno se smejo brez GD izvajati vzdrževalna dela: dela v objektu, dela na ovoju objekta in zasteklitvi, inštalacijska vzdrževalna dela, namestitev naprav in inštalacij v, na in ob objektu, dela v zvezi z vzdrževanjem odprtih površin ob objektu in manjša dela na konstrukcijskih elementih objekta.

To pomeni, da v hiši lahko izvedemo celovito prenovo z zamenjavo kritine, energetsko sanacijo, menjavo stavbnega pohištva, nenosilnih delov, inštalacijska dela, pa tudi zunanje urejanje dvorišč in podobno. Zamenjajo se lahko tudi posamezni konstrukcijski elementi.

Ne glede na to, da ni potrebno gradbeno dovoljenje, pa mora lastnik zagotoviti, da se z gradnjo ne kršijo predpisi, pridobiti mora tudi predpisana soglasja.

Kaj bo »manjša rekonstrukcija«

V predlogu zakona je novost »manjša rekonstrukcija« pri obstoječi hiši ali stanovanju, po kateri ne bo potrebno gradbeno dovoljenje tudi za zamenjavo več posameznih konstrukcijskih elementov, za večji preboj konstrukcije, vgradnjo dvigala v stavbi in prizidavo zunanjih stopnic med dvema etažama. Manjša rekonstrukcija se bo lahko izvajala na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, pri posegih v zunanjost objekta pa bo potrebno soglasje občine.

Rušitev stavbe z gradbenim dovoljenjem

Odstranitev dela stavbe zdaj in v prihodnje pomeni rekonstrukcijo objekta, za kar je potrebno gradbeno dovoljenje. Gradbeno dovoljenje za rušitev stavbe v celoti pa bo potrebno, če se stavba dotika objekta na tuji sosednji nepremičnini ali je od njega oddaljena manj kot meter.

Postopek gradnje na terenu, gradnja na lastno odgovornost

Novi zakon ne predvideva sprememb glede zagotovitve nadzornika, projektne dokumentacije za izvedbo, zakoličbe objekta in prijave začetka gradnje. Mogoča pa bo gradnja na lastno odgovornost že po dokončnem gradbenem dovoljenju. To pomeni, da mora pritožbo na gradbeno dovoljenje zavrniti pristojno ministrstvo in investitor bo že lahko začel gradnjo.

Legalizacija stanovanjskih hiš

Poenostavljen bo postopek legalizacije za hiše, zgrajene pred letom 2005, ki se bodo štele kot objekti daljšega obstoja. Zanje ne bo potrebna skladnost s prostorskim planom, kar poenostavljeno pomeni, da se bodo na primer lahko legalizirali tudi objekti na kmetijskih ali gozdnih zemljiščih.

Za lastnike hiš, ki so v različnih časovnih obdobjih nelegalno posegali v objekt, bo mogoča legalizacija njegovih posameznih nelegalnih delov. Mogoča bo tudi kombinacija posameznih načinov legalizacije, kar bo rešilo marsikatero zdaj nerešljivo nelegalno gradnjo.

---

MORDA VAS ZANIMA TUDI: Skrb vzbujajoče cene surovin in materialov