Prenova doma: Odločitev, ki zahteva dober načrt

Prenova doma je obsežen projekt, ki zahteva premišljeno načrtovanje, dovolj časa in dobro pripravo. Ključnega pomena je dober načrt, saj se lahko z njim izognemo številnim zapletom med izvedbo in veliko natančneje predvidimo tudi končne stroške. O tem, kako se prenove lotiti premišljeno, kdaj je smiselna in na kaj moramo še posebej paziti, smo se pogovarjali z arhitektom in direktorjem podjetja Celovito Juretom Judežem.

Gradnja ali prenova?

Po besedah sogovornika se ljudje odločijo za prenovo zaradi pričakovanja, da bo potekala hitreje in bo cenejša kot novogradnja. Kar večinoma sicer drži, a le, če se je lotimo premišljeno, saj je kar nekaj dejavnikov, ki lahko zelo vplivajo na njeno končno ceno in trajanje.

Pri celoviti prenovi hiše je del projekta tudi zunanja ureditev. Ko investitorji ocenjujejo stroške prenove, je strošek ureditve okolice pogosto spregledan. Foto Celovito

»Prenova je tudi bolj ekološka v smislu ponovne uporabe, saj lahko glavne konstrukcijske elemente večinoma kakovostno obnovimo in bodo spet uporabni. Pogoj za to je, da je stavba v solidnem stanju. Če je zelo stara in slabo vzdrževana, z očitnimi konstrukcijskimi poškodbami, ki vplivajo na stabilnost, pa je obnova pogosto dražja, kot če bi gradili na novo,« poudarja arhitekt. V nekaterih primerih, kot sta hiša dvojček ali vrstna hiša, pa nadomestna novogradnja morda sploh ni mogoča, zato se lastniki v teh primerih odločijo za prenovo. Ob tem še pojasnjuje, da je prenova smiselna pri večini objektov, ki so mlajši od 60 let, pri starejših pa je priporočljiva temeljita analiza.

Analiza pred začetkom obnove

Pred začetkom vsake obnove je potrebna podrobna analiza stavbe: stanje konstrukcije, inštalacij, dotrajanost elementov, kot so okna, vrata, streha, fasada …, poudarja arhitekt in dodaja, da se v njihovem podjet­ju vedno osredotočijo na pet glavnih vidikov, ki jih analizirajo v procesu načrtovanja prenove.

• Pravni vidik: ali stavba izpolnjuje oz. ima urejena vsa potrebna dovoljenja (gradbeno in/ali uporabno dovoljenje) ali je skladna s prostorskimi dokumenti.
• Kakovostni vidik: kakšno je stanje obstoječih materialov, konstrukcije in inštalacij, kaj potrebuje nujno zamenjavo in kaj je mogoče obnoviti, kakšni materiali so najprimernejši glede na proračun investitorja.
• Trajnostni vidik: kako bo obnova vplivala dolgoročno na izpuste toplogrednih plinov in kakšni prihranki so mogoči z energetsko sanacijo.
• Funkcionalni vidik: kako je mogoče prostore optimalno razporediti glede na obstoječe prostorske in konstrukcijske omejitve ter želje investitorja; kakšne posege dopuščata proračun in čas, ki ju ima investitor na voljo; kako zasnovati stavbo, da bo preprosta za vzdrževanje.
• Estetski vidik: kako lahko izboljšamo estetski potencial stavbe, skladnost z okol­jem, v katerem stoji, ter kako izboljšati počutje in kakovost bivanja z oblikovanjem notranjih prostorov po meri naročnika.

Večje prenove oz. rekonstrukcije hiš omogočajo tudi vgradnjo večjih zastekljenih površin. Foto Celovito

Štiri faze prenove

Postopek obnove je odvisen od obsega in tipa objekta. Na splošno pa ga po sogovornikovih besedah lahko razdelimo na štiri faze.

• Začne se z izdelavo posnetka objekta in analizo obstoječega stanja materialov, inštalacij in pravnega stanja stavbe.
• Sledi priprava idejnih rešitev obnove s predlogi za funkcionalno obnovo, priporočili glede energetske obnove in uporabe materialov ter naprav, ki so primerne za tip objekta ter finančne zmožnosti investitorja. Že v tej fazi je po mnenju arhitekta priporočljiva tudi izdelava grobe ocene investicije zaradi lažjega odločanja med mogočimi rešitvami.
• Tretja faza je priprava projektne dokumentacije: če gradbeno dovoljenje ni po­trebno, se pripravijo načrti vseh potrebnih strok (arhitektura, strojne in električne inštalacije, gradbene konstrukcije, drugi načrti in elaborati, če jih potrebujemo). Za obnovo, ki zahteva gradbeno dovoljenje, pa je treba pred tem pridobiti tudi vsa potrebna mnenja in soglasja ter vložiti dokumentacijo na pristojni upravni enoti za pridobitev gradbenega dovoljenja.
• Izvedba obnove, ki poteka po naslednjih fazah: demontaže in rušitve, nove pozidave, izdelava novih razvodov strojnih (vodovod in kanalizacija, ogrevanje, prezračevanje in klimatizacija) in električnih inštalacij, men­java stavbnega pohištva (okna in vhodna vrata), izvedba novih tlakov (estrihi), sanacija morebitne vlage, ki prihaja iz tal, obnova strehe, obnove fasade, vzporedno pa tudi izvedba zaključnih obrtniških del. Na koncu sledita še obnova zunanje ureditve in montaža notranje opreme.

Deloindom podkast: Nepredvidljivost je sestavni del adaptacije

Finančni načrt

Med pomembnimi vprašanji so tudi finance: kakšni bodo predvideni stroški prenove in kakšen je pravzaprav razpoložljiv finančni okvir. »Priporočljivo je, da se že v fazi izdelave idejne rešitve izdela tudi ocena investicije. Z njo se prvič preveri, ali je obnova zasnovana znotraj finančnih zmožnosti investitorja, in omogoča racionalizacijo, še preden se veliko časa in denarja porabi za izdelavo preostale dokumentacije. Ocena investicije naj bi strošek ocenila na 10 do 20 odstotkov natančno. Po izdelavi projekt­ne dokumentacije za izvedbo pa se izdela podroben popis del, ki v večini primerov od končnega stroška ne bi smel odstopati za več kot deset odstotkov. Seveda pa se včasih, sploh pri starejših stavbah, med samo gradnjo pokažejo skrite težave, ki zahtevajo nepredvidena dela. Vendar če je bil objekt temeljito analiziran na začetku projektiran­ja, je to bolj izjema kot pravilo,« odgovarja Judež na vprašanje, kako natančno opredelijo finančni plan z naročniki oz. koliko odstopanja dopuščajo pri tem.

Kje vse se lahko zalomi?

Seveda si nihče ne želi zapletov ob prenovi, a tisti, ki že imajo za seboj to izkušnjo, vedo, da ne teče vedno vse gladko. In kje se najpogosteje zalomi, če se podamo v prenovo brez strokovne podpore?

Če investitorji ne upoštevajo opisanega procesa, je možnosti za težave ogromno, pravi sogovornik: »Od pomanjkljive ocene stroš­kov in s tem povezane bistvene podražitve do slabega usklajevanja izvajalcev, zaradi česar se dela zavlečejo v nedogled.«

»Investitorji večinoma tudi preveč zaupajo samim izvajalcem, da bodo delo opravili strokovno in v skladu z dogovorom. Pogosto se zgodi, da za izvedbo nimajo sklenjene primerne pogodbe z opisom del, roki, ceno in pogoji plačila, ki bi jih zavarovala v primerih večjih zapletov,« opozarja arhitekt. In dodaja, da je zato pomembno, da najamejo predstavnika stroke, običajno arhitekta, ki bo zagovarjal njihove interese, znal prenesti želje naročnikov izvajalcem in v fazi izvedbe skrbel za potreben projektantski nadzor: »Dobro je vedeti, da gradbeni nadzor pri manjših obnovah, pri katerih ne potrebujemo gradbenega dovoljenja, zakonsko ni obvezen. V takih primerih projektantski nadzor izkušenega arhitekta prihrani marsikatero slabo voljo in prepreči napake, ki bi se lahko zgodile.«

Zaključena rekonstrukcija počitniške hiše s tradicionalnim gorenjskim pridihom. Foto Celovito

Med vzroki za zaplete, ki jih po izkušnjah navaja arhitekt, je tudi pomanjkljivo načrtovanje prenove. »Ker se ne zavedajo kompleks­nosti obnove in preveč zaupajo, da bodo izvajalci že sami znali, se obnove lotijo brez primerne projektne dokumentacije. Brez načrtov in popisov del, ki bi bili premišljeni ter skladni z željami investitorja, njegovim finančnim okvirom in zakonodajo, ni mogoče kakovostno izpeljati večje prenove,« pravi Judež in dodaja, da lastniki pogosto tudi podcenjujejo čas, ki je potreben za vodenje in koordinacijo potrebnih obrtnikov.

Posodobitev tlorisa

Prenove doma se lotimo, ko so prostori in pohištvo dotrajani, ko nam razporeditev ne ustreza več in ko bi radi star objekt posodobili, mu vdihnili novo življenje. »Danes si večinoma želimo večjih in bolj povezanih bivalnih prostorov ter več naravne svetlobe, kot je bilo to običajno pred desetletji. Zato se skoraj pri vsaki obnovi pojavi vprašanje, kako je to mogoče narediti znotraj obstoječe, starejše stavbe. Pri tem moramo biti še posebej pozorni, da s posegi ne bi oslabili obstoječe nosilne konstrukcije, ki že tako ali tako ni na ravni današnjih standardov. Po drugi strani moramo upoštevati zakonodajne omejitve, ki nam določajo, kakšne posege lahko izvajamo v okviru vzdrževalnih del, manjše rekonstrukcije in rekonstrukcije z gradbenim dovoljenjem. Hkrati pa je treba upoštevati časovni okvir in proračun inves­titorja, kar je lahko precejšen izziv,« pojas­njuje sogovornik, kako optimizirati tloris obstoječega doma, da bo bolj funkcionalen, brez večjih konstrukcijskih posegov. To je pogosto lažje izvedljivo v novejših stavbah, v katerih so predelne in nosilne stene jasno ločene in lahko z odstranitvijo ali prestavit­vijo dela ali celotne stene pridobimo bolj funkcionalne prostore.

»V stavbah, v katerih posegi v obstoječe stene niso mogoči ali pa niso racionalni, je mogoče funkcionalnost izboljšati s premišljeno obliko in postavitvijo pohištva, ki maksimalno izkoristi prostor tako po širini kot višini in morda omogoča tudi večfunkcionalnost,« še dodaja arhitekt.

Danes si večinoma želimo večjih in bolj povezanih bivalnih prostorov ter več naravne svetlobe, kot pa je to bilo običajno pred nekaj desetletji. Foto Audio Und Werbung/Shutterstock

Posegi v nosilno konstrukcijo objekta

Pri starejših objektih se postavlja tudi vprašanje, kdaj je smiselno poseči v nosilno konstrukcijo in kako takšne posege načrtovati varno in racionalno. »V nosilno konstrukcijo praviloma posežemo le v primerih, ko drugi ukrepi in rešitve ne zadostujejo. Zavedati se namreč moramo, da velja za večji del Slovenije velika nevarnost potresov, zato lahko vsak nepremišljen poseg poveča tveganje za porušitev. Pred resnejšim posegom v nosilno konstrukcijo se je zato treba posvetovati s strokovnjakom gradbene stroke (statikom), ki bo naredil potrebne izračune in predlagal ukrepe, da se ob morebitnem posegu v konstrukcijski element ta primerno ojača ali nadomesti,« odgovarja arhitekt. Zakonodaja omogoča manjše posege v nosilno konstrukcijo, brez pridobivanja gradbenega dovoljenja, v okviru t. i. manjše rekonstrukcije. V takšnem primeru je treba pred izvedbo del pridobiti elaborat in izjavo pooblaščenega inženirja gradbene stroke, ki bo analiziral posege in predvidel primerne ukrepe. »Po izvedbi je prav tako potrebna izjava pooblaščenega inženirja s področja gradbene stroke, da izvedena manjša rekonstrukcija ne ogroža ali poslabšuje gradbenotehničnih lastnosti prenovljenega objekta. Prav tako moramo paziti, da s prenovo ne poslabšamo drugih bistvenih zahtev, kot so varnost pred požarom, zaščita zdravja in okolja, varnost pri uporabi, zaščita pred hrupom in druge bist­vene zahteve, kot so opredeljene v zakonodaji,« je še povedal sogovornik.

Trajnost temelj prenove

Trajnostni vidik je po mnenju arhitekta eden od temeljev kakovostne prenove. »Trajnost ne zajema le energetske učinkovitosti, s katero zmanjšujemo izpuste toplogrednih plinov, temveč tudi izbor materialov iz trajnostnih virov, njihovo dolgoročno uporabnost ter sposobnost ponovne uporabe. V izboljšanje energetske učinkovitosti se veliko vlaga tako v okviru subvencij kot zakonodaje, ki postavlja vedno strožja merila, ne le za novogradnje, temveč tudi za obnove starejših objektov,« pravi Judež. O trajnosti materialov in njihovi ponovni rabi pa se po njegovem mnenju govori precej manj pogosto, saj je ta del slabše podprt tako z razis­kavami kot subvencijami in zakonodajo. »Se pa tudi tu pripravljajo spremembe, ki bodo omogočale vrednotenje na podlagi t. i. kazalnikov trajnostne gradnje v celotnem življenjskem ciklu stavbe, s cil­jem razogljičenja stavbnega fonda do leta 2050. Seveda morajo biti ti ukrepi tudi ekonomični, kar je prav tako eden od temeljev trajnost­ne gradnje.«

Arhitekturni izziv: Prenovljen dnevni prostor za mlajša upokojenca