Svetovalnica: Sosed noče podpisati soglasja za rekonstrukcijo – kako rešiti ogroženo gradbeno dovoljenje?

Spoštovani,

na vas se obračam s težavo, ki se mi je pojavila pri pridobivanju gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo objekta.

Pred leti, natančneje leta 2022, sem na dražbi s strani FURS-a kupil starejšo stanovanjsko hišo. Za objekt je bilo leta 1984 izdano gradbeno dovoljenje.

Pred dobrim letom dni sem na hiši začel izvajati večja vzdrževalna dela (zamenjava oken, energetska sanacija objekta). Ko sem želel pristopiti k zamenjavi strešne kritine, sem ugotovil, da je objekt dalj časa zamakal, zato mi je mojster – krovec – predlagal zamenjavo celotne strešne konstrukcije.

Ob zamenjavi strešne konstrukcije smo delno dvignili parapetne stene v mansardi ter spremenili os oziroma sleme ostrešja, nato pa zamenjali strešno kritino objekta.

Po prijavi soseda na gradbeno inšpekcijo sem pristopil k izdelavi projektne dokumentacije in vložitvi vloge za izdajo novega gradbenega dovoljenja. Tu pa sem naletel na težavo, ki je sam ne znam rešiti.

Obstoječi stanovanjski objekt je bil in je še vedno od sosedove mejne parcele oddaljen le 1,8 m, pri čemer se ni spremenila niti oddaljenost od kapi strehe. Skratka, vse je ostalo v enakih okvirih, kot je bilo v prvotnem stanju.

Sosedova stanovanjska hiša je od moje hiše oddaljena približno 38 m (razlika med kapmi objektov), zato se sosedu v nobenem pogledu niso poslabšali bivalni pogoji.

Težava je v tem, da sosed nikakor noče podpisati soglasja za rekonstrukcijo objekta, noče vzpostaviti stika in odklanja vsakršno komunikacijo.

Če na upravno enoto ne predložim sosedovega soglasja k rekonstrukciji objekta, bo moja vloga za izdajo gradbenega dovoljenja zavrnjena kot nepopolna.

Zanima me, kaj lahko v tem primeru storim oziroma kako lahko nastalo situacijo rešim.

Hvala za odgovor in lep pozdrav,

Matjaž

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Odgovor:

V uvodu poudarjamo, da nismo seznanjeni s konkretnim prostorskim aktom, niti z obstoječim gradbenim dovoljenjem in okoliščinami, povezanim z njegovo izdajo, seveda pa tudi ne s konkretnim trenutnim projektom. Zato konkretnega odgovora ne moremo podati, vam pa v nadaljevanju podajamo nekaj splošnih usmeritev.

Občine v svojih prostorskih izvedbenih aktih (Občinski prostorski načrt – OPPN in Občinski podrobni prostorski načrt – OPPN), sprejetih na podlagi Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 199/21 s spremembami), določajo namensko rabo prostora ter prostorske izvedbene pogoje, med drugim tudi lego objektov, velikost in oblikovanje objektov in posegov v prostor ter minimalne odmike objektov od sosednjih zemljišč.

PREBERITE ŠE: Prenova hiše: Pri katerih posegih ne potrebujemo gradbenega dovoljenja?

Za konkreten odgovor bi bilo v zvezi z odmiki od sosednjih zemljišč in drugimi pogoji za izvedbo rekonstrukcije torej najprej treba pogledati v prostorski akt občine, v kateri leži parcela, saj se pri izdaji gradbenega dovoljenja preverja skladnost projekta z OPN/OPPN konkretne občine, občine pa imajo te pogoje različno urejene.

Če se izkaže, da v vaši situaciji odmik ne izpolnjuje pogojev iz prostorskih aktov, in je treba pridobiti soglasje lastnika sosednjega zemljišča, predstavlja pridobitev takšnega soglasja pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja. Če namreč v takem primeru lastnik sosednje parcele soglasja ne da, gradbeno dovoljenje ne bo izdano.

Svetujemo torej, da najprej preverite občinski prostorski akt v svoji občini in če ugotovite, da je soglasje obvezno, od soseda poskušate pridobiti soglasje. Ne glede na navedeno pa vam svetujemo, da se z vso relevantno dokumentacijo posvetujete s pravnim strokovnjakom.