Svetovalnica: Ne vem, ali so strešna okna moja last ali skupni del stavbe

Pozdravljeni.

Imava stanovanje v poslovno-stanovanjskem objektu, v tretjem nadstropju, povsem na vrhu, kjer sta v stanovanju na strehi dve okni. Ali sta okni skupna last vseh stanovalcev ali najina last?

To sprašujem, ker se bodo okna morala zamenjati, saj so dotrajana. Zanima me, kdo poravna stroške? Mnenje upravljavca je, da so skupna last, moje mnenje pa, da so najina last?

Hvala in lep pozdrav.

Odgovarja:

Tanja Bohl

Odvetnica

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.

Spoštovani.

Odgovor podajamo ob predpostavki, da je v večstanovanjski hiši več kot polovica površine namenjena stanovanjem, zaradi česar gre skladno s petim odstavkom 2. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 s spremembami, v nadaljevanju SZ-1) za stanovanjsko-poslovno stavbo in torej veljajo določbe SZ-1.

3. člen SZ- 1 določa, da so stanovanjske stavbe, razen enostanovanjskih stavb, sestavljene iz posameznih delov in skupnih delov. Posamezni deli so stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Skupni deli so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter oprema. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli).

Dalje 4. člen SZ-1 določa, da so stanovanjske enote v dvo ali večstanovanjski stavbi stanovanja. Stanovanje po tem zakonu je skupina prostorov, namenjenih za trajno bivanje, ki so funkcionalna celota, praviloma z enim vhodom, ne glede na to ali so prostori v stanovanjski stavbi ali drugi stavbi. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

Svetovalnica: Ali lahko v bloku vgradim strešno okno brez soglasja sosedov?

Skupne dele določa 5. člen SZ-1. In sicer določa:

(1) Skupni prostori v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančnine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.

(2) Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.

(3) Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.

(4) Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).

Izvedbena dela v posameznem delu ureja 15. člen SPZ-1, ki določa:

(1) Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave (v nadaljnjem besedilu: izvedbena dela) v svojem posameznem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe.

(2) Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme pričeti z izvajanjem del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih; dela morajo biti opravljena v skladu s predpisi o graditvi objektov, med izvajanjem del pa mora etažni lastnik omogočiti strokovni nadzor.

(3) Upravnik ali katerikoli etažni lastnik lahko zahteva, da se preneha z izvajanjem del ali da se odstranijo spremembe, ki so nastale v nasprotju z določbami prejšnjih odstavkov.

Skladno s sodno prakso je strešno okno, ki je fizično vgrajeno v strešno konstrukcijo, del strehe in kot takšen skupni del stavbe. Sodna praksa namreč pri določanju, ali je določen gradbeni element skupni ali posamezni del stavbe, uporablja kriterij njegove namembnosti oziroma funkcionalnosti (četrti odstavek 5. člena SZ-1). To pomeni, da se pri presoji ne upošteva, ali lahko element dejansko uporabljajo ali mu fizično dostopajo vsi etažni lastniki (posest), temveč ali je nujen za delovanje stavbe kot celote – tudi elementi, do katerih etažni lastniki ne morejo dostopati, kot so nepohodne strehe ali nosilni zidovi, so namreč skupni deli.

Namen zakonodajalca je, da med skupne dele spadajo vsi gradbeni elementi, brez katerih stavba ne more izpolnjevati svoje funkcije, pri čemer zakon primeroma izrecno našteva streho, fasado, temelje in nosilne zidove (drugi odstavek 5. člena ZS-1). Če sledimo namenski razlagi določb pa torej med skupne dele spadajo vsi gradbeni elementi, ki skupaj tvorijo zunanji plašč stavbe – fasada tako zajema celoten zunanji obod stavbe, vključno z vgrajenimi okni, streha pa kritino, vključno z vgrajenimi strešnimi okni.

Glede na zgoraj zapisano torej strešna okna predstavljajo element, ki je nujen za funkcionalnost strehe kot celote, zaradi česar spada v skupni del in morajo z njim povezane stroške nositi vsi etažni lastniki – bodisi po zakonskem ali pogodbenem ključu delitve. Hkrati pa to za lastnika posameznega dela seveda pomeni tudi omejitev, saj je pri izvajanju del vezan na ustrezno soglasje ostalih etažnih lastnikov.