Nepremičnine: Nove soseske se ne gradijo

25. 9. 2015 | Besedilo: Sebastijan Ozmec

gradnja, nepremičnine, nepremičninski trg

Vse kaže, da se slovenski trg nepremičnin po burnih letih, zaznamovanih s svetovno gospodarsko krizo, vendarle normalizira. Sodeč po trendih, ne gre zgolj za trenutni zagon, temveč si je opomogel in dosegel bolj realne cene. Kljub povečanemu trgovanju s starimi stanovanji in hišami pa bo o dokončni stabilizaciji mogoče govoriti šele, ko se bo spet začelo investirati v novogradnje. Teh skoraj ni, predvsem zaradi trenutne politike bank glede dolgoročnih posojil.

Na Štajerskem gradnje večstanovanjskih stavb sploh ni. Še najbolje si je nepremičninski trg opomogel v osrednji Sloveniji in na Primorskem. Cene novih stanovanj so za investitorje še vedno prenizke, zato se bo na novo gradilo šele, ko bodo zrasle. Najbolj spodbudno je, da so tisti prodajalci nepremičnin, ki so cene prilagodili trgu, večinoma uspešno sklenili posle. Vladna namera, da uvede nepremičninski davek, na nepremičninski trg ni bistveno vplivala, prav tako ne uvedba energetskih izkaznic, ki je sprva dodobra razburila javnost. Dogajanje na njem so nekoliko razburkale edino ocene vrednosti nepremičnin, ki jih je lastnikom poslala Geodetska uprava Slovenije (GURS), saj niso sledile tržnim cenam, a se je prvi šok medtem že polegel in situacija se počasi normalizira.

Premalo novogradenj

V zadnjem letu se je povpraševanje po starih in novih stanovanjih ter hišah povečalo. Po besedah nepremičninskih strokovnjakov predvsem takrat, ko so prodajalci spustili cene na bolj realne vrednosti. Prav cene so namreč poleg lokacije, kvadrature, razporeditve prostorov in energijske učinkovitosti najpomembnejše merilo pri nakupu. Do zdaj so bile prenapihnjene, zato je veliko kupcev čakalo, da se bodo znižale. Od začetka gospodarske krize so se tako znižale tudi do trideset odstotkov. Kljub temu nekateri še vedno napovedujejo nadaljnje pocenitve in šele nato dokončno umiritev trga.

Nove stanovanjske soseske se ne gradijo več na veliko, saj jih banke nočejo financirati, dokler se ne odproda zaloga že zdavnaj zgrajenih in praznih stanovanj. Takšne anomalije na trgu so povzročile predvsem slabe odločitve bank v preteklosti. Tudi same so namreč lastnice stanovanj iz nasedlih megalomanskih gradbenih projektov. Šele ko bodo banke spremenile svojo politiko in bodo cene vztrajale vsaj dve leti, bomo lahko dokončno govorili, da se je nepremičninska kriza pri nas končala in trg z nepremičninami normaliziral. »Kakšnih večjih projektov, pri katerih bi se gradilo za trg, trenutno ni. Nekaj je dokončevanja gradnje oziroma priprav na prodajo v projektih, ki so bili začeti že pred leti. Nekaj je posameznih manjših projektov (nekajstanovanjski objekti, dvojčki ...) in individualnih gradenj. Najbolj se prodajajo novejša stanovanja, nekaj je naložbenih nakupov (manjša stanovanja, primerna za oddajo), veliko pa je povpraševanja tudi po tri- do štirisobnih, pri katerih predvsem cena določa hitrost prodaje. Veliko je poudarka na urejenosti objekta in okolice, pričakovanih stroških bivanja in vzdrževanja, možnosti parkiranja, predvidenih investicijah,« nepremičninski trg v osrednji Sloveniji oriše Vesna Levstik iz ljubljanskega podjetja Nepremičnine Plus.

Še slabše je glede novogradenj na severu države. »Na Gorenjskem je največ povpraševanja po manjših stanovanjih, vrednih do 80.000 evrov. Novogradnje so zelo redke. Večina je že prodanih, investitorji se ne odločajo za nove projekte. Individualno se zgradi sem ter tja kakšen dvojček. Edina večja novogradnja, ki je na voljo za prodajo, je Vurnikov trg v Radovljici. Cene nepremičnin so se v zadnjem letu ustalile,« ugotavlja Thomas Krelj iz podjetja Fesst.

Na štajerskem koncu najhitreje dobijo kupca manjša in cenejša stanovanja. Starejše garson­jere in manjša enosobna stanovanja so na voljo že za 30.000 do 45.000 evrov. »Povpraševanje je tudi po večjih, urejenih stanovanjih, vendar mora biti cena sprejem­ljiva, za rabljena do približno 1000 evrov za kvadratni meter, odvisno od urejenosti in lokacije. Novogradnje pa se prodajajo v povprečju za okoli 1300 evrov za kvadratni meter. Na območju Maribora novih investicij tako rekoč ni, na voljo je zgolj nekaj enot v objektih, katerih gradnja se je začela pred krizo in so bili pozneje dokončani. Po ugod­nih cenah se prodajajo tudi stanovanjske hiše, vendar ne moremo govoriti o enotni ceni za kvadratni meter, saj je prevelika površina prej pomanjkljivost kot prednost. Zaželene so manjše, urejene enodružinske hiše na zanimivi lokaciji po dostopni ceni,« razmere na Štajerskem pojasni predsednik Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri Gospodarski zbornici Slovenije Branko Potočnik.

Gursove ocene nepremičnin, razen pri stanovanjih, nerealne

Realizirane cene nepremičnin na Gorenjskem so praviloma manjše od oglaševanih, zato bolj ozaveščeni prodajalci poskušajo približati oglaševano ceno realni, saj edino tako pritegnejo večje število interesentov, ugotavlja Thomas Krelj in še doda: »Pri povprečno kakovostnih stanovanjih, s katerimi je več prometa, lahko zatrdim, da so Gursove ocenjene vrednosti zelo dober približek realiziranim cenam. Pri hišah in zemljiščih pa so lahko odstopanja navzgor ali navzdol, ker vpliva na ceno veliko več dejavnikov.«

Razlika med oglaševano in doseženo ceno na Štajerskem znaša tudi do 20 odstotkov. Kljub temu Branko Potočnik ugotavlja, da oglaševana cena nima pretiranega vpliva na ceno, ki jo plačajo kupci: »Če bomo nepremičnino oglašaveli po precej višji ceni od realno dosegljive na trgu, je ne bomo zato prodali nič dražje, prej obratno. Pretirana cena odvrne interesente. Priporočamo, da je čim bolj realna, v teh primerih pa seveda ni mogoče pričakovati velikega odstopanja pri končni ceni.« Gursova ocena nepremičnin na štajerskem koncu je po njegovih besedah pogosto nerealno visoka. To velja zlasti za stanovanja in stanovanjske hiše, medtem ko so zemljišča v številnih primerih podcenjena. »Ocena kakšnega zemljišča lahko odstopa tudi za 500 ali več odstotkov,« še doda Potočnik.

Tudi v osrednji Sloveniji ni enoznačnega odgovora ali uradnega statističnega podatka glede razlike v ceni, saj je vsak primer specifičen. »Včasih se prodaja kakšnega objekta izpelje šele po nekaj letih tipanja trga in tudi za 50 odstotkov ceneje od začetne cene. Večinoma pa nepremičnina postane zanimiva, ko je oglaševana cena približno 10 odstotkov nad ceno, ki je na koncu dosežena. Seveda to ne pomeni, da so vse dosežene cene 10 odstotkov nižje od oglaševanih. Zadnjih 5 do 6 odstotkov se zanimanje za nepremičnino bistveno poveča. Nepremičnino s pravilno nastavljeno izhodiščno ceno je mogoče prodati tudi v štirinajstih dneh,« pojasni Vesna Levstik. Gursova ocena vrednosti nepremičnin v Osrednjeslovenski regiji ne odstopa bistveno od realnega trga, obstajajo pa posamezni primeri, ko so odkloni tudi 20-odstotni. »Navadno so nepremičnine v uradnih evidencah še vedno precenjene, posebno hiše. Je pa res, da se upoštevajo podatki (npr. o obnovi oken, strehe), ki so jih lastniki dolžni posredovati. Kadar jih v evidenci ni, so lahko Gursove ocene tudi prenizke,« ugotavlja.

Tudi uvedba energetskih izkaznic, ki je razburila lastnike nepremičnin, ne vpliva bistveno na prodajo. »Izkaznice je trg sprejel, se nanje navadil, večjih pretresov pri naročanju ni več. Kupci ločujejo pozicijo kazalnika na merilnem traku (kakovost glede na energijski razred, v katerega je umeščena nepremičnina). Še vedno pa je najpomembnejši podatek o mesečnem ali letnem strošku za ogrevanje,« pove Vesna Levstik, kako je ta sprememba vplivala na trg v osrednji Sloveniji. Tudi na Gorenjskem je bilo podobno. »So se pa s trga umaknili špekulativni prodajalci, katerih namen je bil bolj testiranje trga kot resna prodaja,« prednost uvedbe energetskih izkaznic poudari Thomas Krelj.

Oživljanje trga

Razmere na nepremičninskem trgu se, kakor kaže, umirjajo po vsej državi. Na Štajerskem se je padanje cen ustavilo, v prihodnje pričakujejo postopno počasno podražitev zanimivih nepremičnin. Tudi v Ljubljani in okolici so se cene ustalile. Predvsem starejše, energijsko manj učinkovite velike hiše imajo pri cenah še veliko rezerve, saj nekateri lastniki še niso dojeli, da bodo morali v svojo nepremičnino najprej nekaj vložiti ali pa precej spustiti ceno, da bo privlačna za kupce. V osrednji Sloveniji je tudi ponudba financiranja vse bolj ugodna, kar povečuje povpraševanje in oživlja trg. Kljub temu Vesna Levstik ne verjame, da bodo cene kar tako začele rasti: »Sama še naprej pričakujem diferenciacijo oziroma povečevanje razlik med starejšimi in neučinkovitimi nepremičninami ter zahtevnejšimi, urejenimi novogradnjami. Sem pa prepričana, da vsaka novogradnja in nadstandard ne bosta ravno izpolnila pričakovanj ozkega, a zahtevnega segmenta kupcev dražjih nepremičnin. Prostora za investitorje bo v nekaj letih predvidoma precej, vendar bodo morali upoštevati pričakovanja kupcev in realno oceniti predvidene dobičke.«

Cene so se ustalile tudi na drugih koncih države. Vseeno na Gorenjskem ne pričakujejo bistvenih sprememb, dokler ne bo večje spodbude države. »Opažamo pa predvsem, da so se na trgu pojavili kupci, ki vlagajo svoje prihranke oziroma kapital v nepremičnine, da bi ohranili realno vrednost premoženja v primeru višje inflacije,« pravi Thomas Krelj.

Najnovejše podatke statističnega urada o prometu z nepremičninami, ki so bili objavljeni po nastanku članka, 23. septembra 2015, si lahko ogledate tukaj.

Deli na facebooku

Deli na drugih omrežjih

Or use your account on Blog

Error message here!

Hide Error message here!

Forgot your password?

Or register your new account on Blog

Error message here!

Error message here!

Hide Error message here!

Lost your password? Please enter your email address. You will receive a link to create a new password.

Error message here!

Back to log-in

Close
Več informacij DELOINDOM Logo

Zakaj imamo v uredništvu Dela in dom radi piškotke?

S potrditvijo piškotkov nam omogočate uporabo analitičnih orodij, s katerimi izvemo, kaj radi berete in česa ne. Želimo ustvarjati kakovostne vsebine, ki jih boste z veseljem prebirali, zato vas prosimo, da potrdite piškotke na spletnih mestih Dela d.o.o.

STRINJAM SE
newsletter
deloindom logo

Prijavite se na e-novice in bodite na tekočem!

Nadaljuj na prijavo >
newsletter
deloindom logo

Naročite se
na DELOINDOM

NAROČI SE