Gradbena priloga: Stroški sanacije večji od naložbe v novogradnjo

26. 4. 2016 | Besedilo: Jože Kos, GI ZRMK | Fotografije: Roman Šipič, Mavric Pivk

gradbena priloga, sanacija, enodružinska hiša, strokovno svetovanje, obnova hiše, Jože Kos, Gradbeni inštitut ZRMK

V Knežaku, vasi, ki spada v regijski park Snežnik, smo obiskali Boštjana Abrama, lastnika 116 let stare manjše enostanovanjske pritlične hiše, v kateri živi dve leti. Doslej je bila že večkrat dozidana in deloma rekonstruirana. Lastnik bi jo rad celovito obnovil, se pa zaveda, da je že precej dotrajana, zato bo treba vanjo vložiti veliko denarja. Med pregledom ga je zato predvsem zanimalo, ali ne bi bilo glede na stroške in želeno kakovost prenove umestneje načrtovati novogradnjo na višjem delu njegovega zemljišča.

Pomanjkljivo nosilno zidovje

Ogled pokaže, da je nosilno zidovje stavbe, ki je debelo od 50 do 60 centimetrov, grajeno iz neoblikovanega kamnitega gradiva in slabe apnene malte. O pomanjkljivi gradnji priča minimalna količina vezne malte. Sami zidovi so med seboj nepovezani, površina pa razgibana, tako da površina zidovja mestoma odstopa od navpične ravnine tudi za več kot pet centimetrov. Na večjem delu stavbe so zidovi brez ustreznih hidroizolacijskih barier postavljeni neposredno na plitvo raš­čen skalnati teren. Kljub temu sem izrazito povišane stopnje navlaženosti v zidu izmeril le v shrambi, kjer je spodnje območje zidovja delno vkopano v teren.

Oslabljeno ostrešje zaradi insektov in lesne gobe

V vzhodnem delu hiše je kljub kamnitemu terenu manjša kletna shramba, do katere se dostopa iz notranjosti, skozi loputo v sklopu primitivno grajenega lesenega stropa, skozi katero se spusti lestev. Ker stoji hiša na robu poplavnega območja, se ob povodnjih v kleti pojavi talnica, ki sega do višine 25 centimet­rov nad tlakom.

Stropi nad pritličjem so leseni in grajeni v več nivojih, pač glede na vsako posamezno časovno zamaknjeno fazo gradnje hiše. V nosilnih stropnikih in opažu sem opazil sledi lesnih insektov. Predvsem ob zunanjih zidovih, kjer so ostali sledovi zamakanja s strehe, so vidni lokalni povesi stropa. Ti so najverjetneje posledica oslabitev zaradi lesne gobe. Stropi so proti odprtemu ostrešju izvedeni brez ustrezne toplotnoizolacijske zaščite, kar v zimskem obdobju močno poslabša bivalne razmere.

Leseno ostrešje je bilo očitno pred desetletji rekonstruirano, saj je postavljeno na naknadno izvedene vzdolžne armiranobetonske vezi. Streha je krita z dotrajano kritino iz azbestnocementnih valovitih plošč in na več mestih zamaka. Konstrukcija ostrešja je zasnovana tako, da bi ga bilo treba, če bi želeli v mansardi urediti bivalne prostore, v celoti porušiti in načrtovati na novo. Tudi v nosilni konstrukciji ostrešja so se naselili lesni insekti, kljub temu pa se doslej nosilnost lesenih elementov še ni bistveneje zmanjšala.

Dotrajane inštalacije

Stavbno pohištvo je staro in dotrajano, izvedeno le z enojno zasteklitvijo, tako da pozimi v tem izrazito vetrovnem okolju v kombinaciji s slabo izoliranim ostrešjem tudi z intenzivnim ogrevanjem ni mogoče zagotoviti niti minimalno ustreznih bivalnih razmer. Zelo pomanjkljive in primitivno zasnovane so tudi vse strojne instalacije. Po moji presoji predvsem električna napeljava zaradi dotrajanosti pomeni kar resno nevarnost za stanovalce.

Iztoki iz sanitarij so speljani v manjšo betonsko greznico v jugovzhodnem vogalu stavbe. Tu vode nato poniknejo in tako poleg onesnaževanja okolja povzročajo tudi spiranje okoliških temeljnih tal. Najverjet­neje je ravno zaradi tega v tem območju na nosilnem zidu nastala vidna konstrukcijska razpoka, široka več kot dva milimetra.

Koreniti ojačitveni posegi

Lastnik bi rad zgradbo celovito obnovil in se zaveda, da bo tako dotrajan objekt zahteval znatna sredstva. Po izkušnjah pri prenovi podobno zasnovanih stavb sem presodil, da bi bilo treba v sklopu celovite sanacije stavbe načrtovati in izvesti naslednje najbolj bistvene sanacijsko-ojačitvene posege:

lokalno podbetonirati temelje, ob teh izvesti drenažo in sanacijo kapilarnega vlaženja z izvedbo horizontalne hidrofobne bariere in sanacijskih hidrofobnih ometov;

nosilno zidovje utrditi z razmeroma dragim sistematičnim injektiranjem;

stropne konstrukcije v celoti nadomestiti z novimi in hkrati zagotoviti ustrezno medsebojno protipotresno povezavo nosilnega zidovja v višini etaže;

ostrešje v celoti nadomestiti z novim, sid­ranim v novo zgornjo armiranobetonsko vez, in namestiti novo kritino;

– v celoti obnoviti omete, tlake, stavbno pohištvo in strojne inštalacije s čistilno napravo vred ter vgraditi ustrezno toplotno zaščito obodnih površin.

Glede na navedene nujne posege, potrebne za celovit pristop k prenovi objekta, iz izkušenj, pridobljenih tudi v sklopu potresne obnove Posočja, lahko presodim, da bi stroški takšne sanacije gotovo dosegali ali celo presegali stroške nadomestne grad­nje. Poleg tega je treba poudariti, da bi bili funkcionalnost in zanesljivost takšnega rekonstruiranega objekta manjši, kot ju lahko dosežemo z novogradnjo. Lastniku zato odsvetujem odločitev za rekonstrukcijo hiše. V konkretnem primeru je najbolje načrtovati novogradnjo.

Deli na facebooku

Deli na drugih omrežjih

Or use your account on Blog

Error message here!

Hide Error message here!

Forgot your password?

Or register your new account on Blog

Error message here!

Error message here!

Hide Error message here!

Lost your password? Please enter your email address. You will receive a link to create a new password.

Error message here!

Back to log-in

Close
Več informacij DELOINDOM Logo

Zakaj imamo v uredništvu Dela in dom radi piškotke?

S potrditvijo piškotkov nam omogočate uporabo analitičnih orodij, s katerimi izvemo, kaj radi berete in česa ne. Želimo ustvarjati kakovostne vsebine, ki jih boste z veseljem prebirali, zato vas prosimo, da potrdite piškotke na spletnih mestih Dela d.o.o.

STRINJAM SE
newsletter
deloindom logo

Prijavite se na e-novice in bodite na tekočem!

Nadaljuj na prijavo >
newsletter
deloindom logo

Naročite se
na DELOINDOM

NAROČI SE