VIDEO: Nakup starejše nepremičnine – gradbene in pravne pasti, ki jih morate poznati (Barbara Pečenik in Matjaž Nidorfer)

Bi danes kupili 60 let staro hišo, če bi vedeli, da vas lahko ena sama spregledana razpoka stane toliko kot nov avto?

V novi epizodi Deloindom podkasta smo z Matjažem Nidorferjem, direktorjem gradbenega podjetja Taros d.o.o., in Barbaro Pečenik, pravnico iz nepremičninske agencije Baza, govorili o pasteh, ki lahko čakajo kupce pri nakupu starejše nepremičnine. Kaj preveriti pred nakupom hiše ali stanovanja? Kje so največja finančna tveganja in katere pravne ovire lahko ustavijo posel?

Pogovor smo začeli z dilemo, zakaj se kupci v Sloveniji tako pogosto odločajo za nakup starejše nepremičnine. Ali temu botruje romantična želja po bivanju v objektu z zgodovino, značajem in dobro lokacijo ali preprosto cena oziroma nuja, saj novogradenj na trgu ni dovolj?

Prvi vtis: lokacija, dostop in okolica

Zanimalo nas je, na kaj sta sogovornika najbolj pozorna še pred vstopom v samo nepremičnino. So to lokacija, dostopnost, razgledi, morebitna nestanovitnost terena in hrup? Barbara Pečenik pojasni: »Prvi ogled starejše nepremičnine rada primerjam s prvim zmenkom. Vsak kupec ima svoj seznam prioritet, ki jih želi izpolniti, pri nakupu rabljene nepremičnine pa mora praviloma sprejeti določene kompromise.«

Gradbinec Matjaž Nidorfer in pravnica Barbara Pečenik sta opozorila, na kaj morajo biti kupci starejših nepremičnin še posebej pozorni – tako z gradbenega kot pravnega vidika. Foto Marko Feist/Delo

Tloris, nosilni zidovi in realne možnosti prenove

Na kaj pa je treba biti pozoren ob prvem ogledu samega objekta? Matjaž Nidorfer razlaga: »Pogledati velja, kaj je z objektom dejansko mogoče narediti, predvsem tlorisno in prostorsko. Bistveno je preveriti, v kakšnem stanju so nosilni zidovi in kako so razporejeni. Nosilne zidove je načeloma mogoče rušiti, vendar to pomeni višje stroške prenove ter morebitne zaplete pri pridobivanju in usklajevanju gradbene dokumentacije. Zavedati se je treba, da je marsikaj mogoče urediti, vendar takšni posegi zahtevajo večji finančni vložek. Ob pojavu vlage, kar je v starih hišah pogosto, so denimo potrebni odkopi in izvedba hidroizolacije, kar lahko prenovo občutno podraži.«

Morebitne zaplete pri prenovi lahko nakazujejo tudi poškodbe nosilne konstrukcije, dotrajana streha in neurejena komunalna infrastruktura. Sogovornik opozarja tudi na nepredvidljivost stroškov prenove, ki jih je vnaprej zelo težko natančno oceniti, ob nepredvidenih delih pa lahko občutno narastejo.

Deloindom podkast: Nepredvidljivost je sestavni del adaptacije

Gradbene in pravne pasti: kaj preveriti pred nakupom

Gradbene težave je mogoče sanirati, kaj pa pravne? Katere pasti prežijo na kupce rabljenih nepremičnin? Po besedah Barbare Pečenik naj potencialni kupec najprej preveri lastniško stanje objekta v zemljiški knjigi. Tam lahko ugotovi, kako so pravno urejene poti do nepremičnine ter ali so na njej vpisane služnosti, hipoteke ali zaznambe.

Legalizacija črnih gradenj: stroški, postopki in pogoste težave (VIDEO)

Pomemben dokument je tudi lokacijska informacija, iz katere je mogoče razbrati, kje potekajo meje, kakšna sta namenska in dejanska raba zemljišča, kaj je na objektu dovoljeno spreminjati ali dograjevati ter kakšno je stanje gradbenega in uporabnega dovoljenja.

V podkastu smo odprli tudi vprašanje etažiranja velikih hiš, predkupnih pravic in tega, zakaj lahko že prvi vtis vara.

Vabljeni k poslušanju celotne epizode podkasta Deloindom, ki jo najdete na vrhu tega prispevka.