Svetovalnica: Pred nakupom hiše smo ugotovili, da ni skladna z gradbenim dovoljenjem - kaj storiti

Pozdravljeni.

Sem pred nakupom hiše v tretji gradbeni fazi, ki sicer ima gradbeno dovoljenje iz leta 2005, a se mere oziroma nakloni strehe ne ujemajo z načrti oziroma z gradbenim dovoljenjem.

Zanima me, če se da to urediti po kakšni lažji poti ali se potrebuje novo gradbeno dokumentacijo in koliko nas to lahko stane?

V upanju na pozitiven odgovor Vas lepo pozdravljam.

Lepo pozdravljeni.

V svoji praksi skoraj vsakodnevno dobim vprašanje: Ali se stanovanje ali hiša lahko proda brez uporabnega dovoljenja? Dokler večjih nezakonitosti na stavbi ne ugotovi gradbeni inšpektor, ki lahko vpiše v zemljiški knjigi tudi prepoved prodaje take nepremičnine, se seveda lahko prodaja tudi stavba brez gradbenega ali uporabnega dovoljenja. Ali je to za kupce varna naložba? Seveda ne. Čeprav se v zadnjem času številni lastniki nepremičnin vedno bolj zavedajo pomembnosti urejene stavbe dokumentacije, je žal v naši državi še vedno nepremičnin brez urejene vse dokumentacije res veliko. In žal se kljub vedno večji ozaveščenosti še vedno najdejo kupci neurejenih nepremičnin, ki ob nadaljnji nepremičninski transakciji ugotovijo, da so bili opeharjeni. Nekateri pa so z zavedanjem, da z nepremičnino ni vse v redu, dosegli bistveno manjšo nakupno ceno in velikokrat urejajo dokumentacijo potem sami.

Hiša, ki jo nameravate kupiti vi, Sebastjan, ima gradbeno dovoljenje, a se mere in nakloni strehe ne ujemajo z njim. Čeprav je dejansko stanje neskladno s pogoji iz gradbenega dovoljenja, je mogoče pridobiti uporabno dovoljenje. To je, če so neskladnosti znotraj dopustnih manjših odstopanj od gradbenega dovoljenja, kot jih določa 79. člen gradbenega zakona (GZ-1). V času veljavnosti gradbenega dovoljenja so dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja in dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, če je odstopanje takšno, da sta objekt in gradbena parcela skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje gradbenega dovoljenja. Stavba ne sme posegati na druga zemljišča, kot je določeno v gradbenem dovoljenju, sme se sicer horizontalno premakniti od lege, določene v dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja, vendar ne več kot za 1,0 metra. Spremembe ne smejo vplivati na že dana soglasja lastnikov sosednjih zemljišč, kadar so bila pridobljena zaradi zahtev prostorskega akta, in na pravice strank. Spremembe morajo biti še vedno skladne s predpisi s področja mnenjedajalcev, lahko se tudi pridobijo na novo. Kljub spremembam na stavbi mora še vedno veljati, da so izpolnjene bistvene in druge zahteve iz predpisov, ki so veljali v času izdaje gradbenega dovoljenja ali v času izvajanja gradnje ne glede na drugačno tehnično rešitev od prikazane v dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja, prav tako ne sme biti spremembe glede klasifikacije in razvrščanja objekta. Sebastjan omenja drugačne mere in naklone streh. Poleg že navedenih manjših odstopanj so za stavbe dopustna tudi manjša odstopanja, če se posamezne zunanje mere, določene v gradbenem dovoljenju (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno), povečajo, vendar ne več kot za 0,5 metra. Stavba je lahko zmanjšana tudi za več kot 0,5 m. Upoštevati je treba, da se ničelna kota pritličja lahko spremeni, vendar ne več kot 0,5 metra.

Morda boste vseeno potrebovali strokovnjaka, da oceni, ali so odstopanja od gradbenega dovoljenja takšna, kot jih dopuščajo navedena določila. V primeru, da ste znotraj teh toleranc, boste potrebovali vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja za enostanovanjsko hišo, kjer boste sami ali s pomočjo strokovnjaka ustrezno navedli in dokazali dopustna zgornja odstopanja. V nasprotnem primeru pa najbrž ne boste mogli legalizirati neskladnosti z dovoljenjem daljšega obstoja, saj navajate, da je bilo gradbeno dovoljenje za hišo izdano leta 2005. To pomeni, da se je stavba po tem letu šele zgradila. Če je bila stavba zgrajena do grobih gradbenih del pred 17. 11. 2017 in bo vloga vložena do 30. 5. 2027, pride v poštev legalizacija neskladnosti stavbe po 142. do 145. členu gradbenega zakona. V tem upravnem postopku bo treba  dokazati skladnost s prostorskimi, gradbenimi in drugimi predpisi, ki so veljali ali so se uporabljali kadarkoli v času od začetka gradnje objekta do izdaje odločbe o legalizaciji. Priprave take dokumentacije ne morete izdelati sami,  če sami ne izpolnjujete pogojev zanj, boste za to potrebovali pooblaščenega strokovnjaka.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.