Davek od dobička iz kapitala pri prodaji nepremičnine

Spoštovani,

na vaši spletni strani sem zasledila, da se vam lahko pošlje vprašanje glede pravnega svetovanja pri prodaji nepremičnine.

Pred štirimi leti sem od strica podedovala majhno hiško. Pri tem sem morala plačati davek.

Ker bom sedaj hiško prodala, me zanima, kakšno vrednost naj v davčni napovedi navedem, ker bo le-ta osnova za odmero davka od dobička iz kapitala.

Za odgovor se vam lepo zahvaljujem.

Ines

---

Pozdravljeni,

mož je pred tremi leti podedoval ¼ domačega posestva (bili so štirje otroci in vsi so dedovali).

Na sklepu o dedovanju, ki ga je prejel mož, vrednost čiste zapuščine znaša 28.566,48 eur. Ker je bilo denarnih sredstev samo par evrov, je ta znesek vrednost nepremičnin.

Moje vprašanje je, ali je znesek na sklepu 1/4 od celotne vrednosti nepremičnin? Torej bi bila skupna vrednost, ki jo je zapustila mati vsem otrokom, 114.265,92 eur? Ne vemo, od kod je sodišče vzelo vrednost, zato se vam bo mogoče vprašanje zdelo malo nenavadno.

Moža to zanima, ker nameravajo domačijo prodati in bo treba plačati davek. Prodali bodo za 70.000 eur. Davek je 27,5 %. Če bi prodali po manjši ceni, potem davka ni? Ali imam prav?

Lepo prosim za odgovor in Vas lepo pozdravljam,

Danica

Ines in Danica
Dohodnina oz. davek na dobiček iz kapitala se plača na razliko med vrednostjo ob pridobitvi in vrednostjo ob odsvojitvi nepremičnine

Pozdravljeni,

v tokratnem odgovoru bom odgovorila dvema bralkama, ki potrebujeta pomoč pri prodaji nepremičnine, ki sta ju podedovali in se sprašujeta o vrednosti podedovane nepremičnine, ki je pomembna za odmero davka oziroma dohodnine z naslova dobička iz kapitala.

Ob prodaji nepremičnine mora prodajalec plačati davek na promet nepremičnin, ki znaša 2 % prodajne vrednosti in pa dohodnino od dobička iz kapitala. Pri odmeri dohodnine od dobička iz kapitala je davčna osnova razlika med vrednostjo kapitala ob pridobitvi nepremičnine in odsvojitvi, torej prodaji nepremičnine. Davčna stopnja je 27,5 %, vendar pa se vsakih dopolnjenih 5 let lastništva nepremičnine zmanjšuje. Tako znaša davčna stopnja po 5 letih 20 %, po 10 letih 15 %, po 15 letih 10 %, po 20 letih imetništva pa je prodajalec oproščen plačila tega davka.

Pri odmeri dohodnine od dobička iz kapitala so torej najpomembnejše tri komponente, in sicer vrednost nepremičnine ob pridobitvi, vrednost nepremičnine ob odsvojitvi in pa leta imetništva predmetne nepremičnine. Davčna stopnja se lahko zniža tudi za normirane stroške, za plačan davek z naslova dediščin in daril ter za dejanske stroške, ki ste jih imeli z vlaganjem v nepremičnino.

V primeru naših bralk osnovni problem nastane pri določitvi vrednosti nepremičnine ob pridobitvi, saj sta obe bralki nepremičnino podedovali. Večkrat sem v svojih svetovalnicah že opozarjala na dejstvo, da je zelo pomembno, da se ob dedovanju določi oziroma oceni vrednost nepremičnin, ki so predmet dedovanja in da je ta vrednost napisana v sklepu o dedovanju. Velikokrat se zgodi, da sodišče določi samo skupno (kumulativno) vrednost celotnega premoženja, kar pa ne zadostuje za določitev vrednosti nepremičnine ob pridobitvi. Z vidika davčnega organa, ki tudi izda oziroma odmeri davek z odločbo, je najbolje, da se predloži cenitev vrednosti predmetne nepremičnine na dan dedovanja. Ob oddaji vloge za odmero dohodnine na dobiček iz kapitala boste namreč morali napisati obe vrednosti nepremičnine in tudi vse stroške, ki znižujejo davčno osnovo. Če cenitve ne boste predložili in če v sklepu o dedovanju vrednost predmetne ni opredeljena, ali pa odstopa od znanih tržnih vrednosti nepremičnin na dan dedovanja, ali pa je vrednost nepremičnine vključena v skupno vrednost podedovanega premoženja, lahko davčni organ takšno vrednost izpodbija. V takem primeru boste morali naročiti neodvisno, tržno cenitev nepremičnine, s katero boste dokazali vrednost nepremičnine na dan dedovanja.

PREBERITE ŠE: PRODAJAMO NEPREMIČNINO - JE MOŽNA CENITEV ZA NAZAJ, NA DAN DEDOVANJA

Če povzamem, dohodnina oziroma davek na dobiček iz kapitala se plača na razliko med vrednostjo ob pridobitvi in vrednostjo ob odsvojitvi nepremičnine. Ta razlika predstavlja davčno osnovo za odmero davka, ki pa se lahko zniža za normirane stroške, že plačan davek na dediščino in darila ali vlaganja v nepremičnino. Če razlika ne nastane, potem se davek ne plača, vendar je vseeno treba vložiti napoved za odmero davka na dobiček iz kapitala, in sicer v 15 dneh od sklenitve pogodbe pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.