Nepremičninsko pravo – 3. del: Kupoprodajna pogodba in davščine

Kupoprodajna ali prodajna pogodba je najpogostejša vrsta pravnega posla. Prodajalec se s takšno pogodbo zavezuje, da bo nepremičnino, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico na njej, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal dogovorjeno kupnino (435. čl. obligacijskega zakonika). Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini se poleg veljavne pogodbe, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, zahteva vpis v zemljiško knjigo (ZK).

Poleg zgoraj naštetih podatkov je za sklenitev kupoprodajne pogodbe potrebno: 1. potrdilo o namenski rabi za vse parcele, ki so predmet pravnega posla (potrdilo izstavi občina na območju, kjer nepremičnina leži). Če je predmet prodaje stanovanje ali drug posamezen del stavbe v etažni lastnini, to potrdilo ni potrebno. 2. Če je nepremičnina stavbno zemljišče, je potrebno potrdilo občine o neuveljavljanju predkupne pravice, razen če že iz potrdila o namenski rabi izhaja, da občina ne uveljavlja predkupne pravice. 
3. Če je nepremičnina kmetijsko zemljišče, kmetija ali gozd, mora prodajalec objaviti na upravni enoti območja, kjer nepremičnina leži, ponudbo za prodajo te nepremičnine, rok trajanja objave je 30 dni. Za kmetijska zem­ljišča, gozd in kmetije so določeni posebni pogoji za sklepanje pravnih poslov.

V nadaljevanju postopka notar pripravi besedilo kupoprodajne pogodbe, usklajeno s pogodbeno voljo pogodbenih strank.

Prodajalec in kupec skleneta kupoprodajno pogodbo v notarskem zapisu ali kot zasebno listino. Če se sklepa kupoprodajna pogodba v notarskem zapisu, morajo biti pri sklepan­ju pri notarju sočasno navzoče vse pogodbene stranke (vsi kupci in vsi prodajalci). Če sklepajo stranke kupoprodajno pogodbo kot zasebno listino, jo lahko sklenejo doma ali kjerkoli ter vsaka zase, ni potrebna njihova sočasna navzočnost. O notarskem zapisu in zasebni listini smo v prilogi Deloindom podrobno pisali 15. januarja.

Podpisano kupoprodajno pogodbo, predmet katere so kmetijsko zemljišče, kmetija ali gozd, mora kupec predložiti upravni enoti in zaprositi za izdajo odločbe o odobritvi pravnega posla.

Upravna enota izda odločbo o odobritvi pravnega posla, ki je obvezen sestavni del kupoprodajne pogodbe in pogoj za njeno overitev. Odločba mora biti za nadaljnji postopek dokončna in pravnomočna, kar mora upravni organ posebej potrditi na odločbi.

Davek na promet z nepremičninami in DDV

Pogodbene stranke morajo vsako pogodbo, ne glede na to, ali gre za stavbno ali kmetijsko zemljišče, v roku 15 dni po sklenitvi predložiti v davčni postopek Davčni upravi RS (Durs) na območju, kjer nepremičnina leži. Davek na promet nepremičnin znaša dva odstotka od vrednosti nepremičnine. Osnova za odmero davka na promet nepremičnin je 80 odstotkov vrednosti, ki jo nepremičnina izkazuje v evidencah geodetske uprave (Gurs). Če je pogodbena cena višja od vrednosti po podatkih Gursa, je davčna osnova pogodbeno dogovorjena cena, torej višja. Davek na promet nepremičnin praviloma bremeni prodajalca, lahko pa stranke to obveznost pogodbeno prenesejo na kupca. Durs po plačilu davka potrdi en izvod pogodbe in ga vrne strankam ali notarju v nadaljnji postopek.

Če je predmet pogodbe nezazidano stavbno zemljišče, če je prodajalec pravna oseba, samostojni podjetnik, občina ali RS ali pa je predmet prodaje novogradnja, ki jo ima prodajalec v lasti manj kot dve leti, in še v nekaterih drugih primerih, se plača DDV, in ne davek na promet nepremičnin. Stopnja davka je 9,5-odstotna. Iz pogodbe morajo biti jasno razvidne osnova za plačilo davka, stopnja in višina DDV ter skupna cena, še bolje pa je, da je račun z obračunanim DDV kar priloga pogodbe.

Davek od dobička iz kapitala

Če je prodajalec lastnik nepremičnine manj kot 20 let, mora davčnemu organu oddati tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala od odsvojitve nepremičnine in plačati davek od razlike v vrednosti kapitala v času, ko je nepremičnino pridobil, in do dneva, ko jo odsvojuje. Če je od pridobitve in odsvojitve nepremičnine minilo do pet let, je stopnja davka 25-odstotna. Po petih letih lastništva nepremičnine je 15-odstotna, po desetih letih 10-odstotna in po 15 letih 5-odstotna.

Če razlike v vrednosti kapitala ni, je davčna osnova nič in potem tudi davka ni. Če je predmet prodaje stanovanjska hiša, se davek ne plača, če ima lastnik na naslovu te nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče vsaj tri leta. Davek na dobiček iz kapitala od odsvojitve nepremičnine se obračunava za nepremičnine, pridobljene od dne 1. 1. 2003 naprej, od takrat, ko velja novela zakona o dohodnini, ki je predpisala ta davek.

Osnova za ugotavljanje davka na dobiček od kapitala je vrednost nepremičnine v času pridobitve in vrednost v času prodaje oziroma odsvojitve. Če je stranka nepremičnino pridobila z nakupom in ob nakupu plačala davek, je davčna osnova kupnina v kupoprodajni pogodbi. Če pa je stranka nepremičnino podedovala ali jo prejela kot darilo v prvem ded­nem redu, se tržna vrednost nepremičnine ob pridobitvi ni ugotavljala, saj ni plačala davka. Stranke zmotno menijo, da velja vrednost, navedena v sklepu o dedovanju. Pri dedovanju v prvem dednem redu sodišče ne ugotavlja dejanske vrednosti nepremičnine in običajno vpiše v sklep tisto, ki jo določijo stranke. Ta vred­nost je za davčni organ neupoštevna. V takem primeru bo zato od stranke zahteval urad­no cenitev nepremičnine, v kateri bosta ugotovljeni vrednost nepremičnine ob pridobitvi in vrednost ob odsvojitvi, stranka pa bo od pozitivne razlike v vrednosti plačala davek. Če razlike v vrednosti nepremičnine ni oziroma če je vrednost nepremičnine ob prodaji nižja kot ob pridobitvi, je davčna osnova ničelna in se davek na dobiček od kapitala ne plača.

Davek zaradi spremembe namembnosti zemljišča

Zakon o uravnoteženju javnih financ (ZUJF, Ur. l. 40/2012) od leta 2012 pri nepremičninah predpisuje še dodani davek zaradi spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo. Če je od spremembe namembnosti zemljišča za gradnjo do prodaje minilo manj kot eno leto, je davčna stopnja 25 odstotkov razlike v vrednosti zemljišča, če je minilo od enega leta do treh let, je 15 odstotkov in pet odstotkov, če je preteklo od treh do vključno deset let.

Če je predmet kupoprodajne pogodbe stanovanje, poslovni prostor ali garaža, ki so vpisani kot posamezni deli stavbe v etažno lastnino, nista potrebni potrdilo o namenski rabi in potrdilo o predkupni pravici.

Če po potrdilu o namenski rabi zemljišča izhaja, da je nepremičnina na območju narodnega parka (Triglavski narodni park, Kozjanski park ipd.), mora kupec zaprositi upravno enoto na območju, kjer nepremičnina leži, za izdajo soglasja za promet z nepremičninami na zavarovanih območjih. Vlogi mora priložiti izjavo, da bo spoštoval varstveni režim in razvojne usmeritve parka. Posebna odobritev je potrebna tudi, če je nepremičnina opredeljena kot kulturni spomenik ali je pomembna za obrambo države in še v nekaterih drugih primerih.

Po vseh teh postopkih prodajalec oziroma odsvojitelj nepremičnine overi svoj podpis pri notarju. Če je kupoprodajna pogodba v obliki notarskega zapisa, overitev podpisov strank ni potrebna.

Posebne pogodbe

Med posle z nepremičninami spadajo še menjave nepremičnin, razdružitev solastnih nepremičnin na odplačni način (s plačilom kupnine) ali neodplačno (darilo) in pogodbe o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim.

Menjalna pogodba za kmetijska zemljišča ali gozd je dovoljena le zaradi racionalnejše rabe kmetijskega zemljišča in če vrednost enega zemljišča ne presega vrednosti drugega zem­ljišča za več kot 50 odstotkov. Z men­javo mora soglašati upravna enota na območju, kjer nepremičnine ležijo.

Pogodbo o razdružitvi solastnine sklepajo osebe, ki imajo v solastnini nerazdeljeno nepremičnino ali več nepremičnin, njihov delež pa je določen v sorazmerju glede na celoto. Če želi solastnik prodati svoj solastninski delež, imajo drugi solastniki že po zakonu predkupno pravico do nakupa tega deleža. Solastniki lahko svoje deleže nepremičnine prodajo ali podarijo drugemu solastniku, lahko pa po deležih ali v celoti tudi tretji osebi. Postopek sklenitve takšne pogodbe je odvisen od tega, ali gre za promet s kmetijskim ali stavbnim zemljiščem.

Pogodba o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim se sklepa v primeru, ko zemljiškoknjižno stanje nepremičnine ni usklajeno z dejansko posestjo nepremičnine. Nekdo ima na primer v posesti nepremičnino, katere lastnik je tretja oseba, nekdo spet neko nepremičnino priposestvuje. Zgodi se, da nekdo kupi parcelo, pa ne uredi do konca vseh postopkov za vpis v zemljiško knjigo in ostane vknjižen še prvotni lastnik. Novi lastnik pa to ugotovi šele čez leta. Te pogodbe se pogosto sklepajo pri usklajevanju etažne lastnine. V času privatizacije stanovanj v družbeni lastnini po stanovanjskem zakonu (od 1991 dalje) večina večstanovanjskih stavb in garaž v mestih ni bila vpisana v ZK, saj ni bila urejena etažna lastnina na ravni celotne države. Kot lastnik posameznih stanovanj, ki so jih odkupili nekdanji imetniki stanovanjske pravice, se je zato običajno vknjižila občina kot lastnica zemljišča, na katerem stoji večstanovanjska stavba, ali pa investitor gradnje (običajno gradbeno podjetje). Lastnik pa stanovanja ni odkupil od občine ali investitorja, temveč od svojega delodajalca, od katerega je dobil stanovanjsko pravico. Za te vknjižbe je določen poenostavljen postopek, po katerem se etažni lastnik lahko vknjiži v ZK, v določenih primerih pa mora skleniti pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjiž­nega stanja z dejanskim. Zemljiškoknjižni lastnik in oseba, ki ima nepremičnino dejansko v posesti, torej sklepata uskladitveno pogodbo, kadar sanirata nepravilno zemljiškoknjiž­no stanje, nujno pa je, da ima zadnji lastnik v rokah verigo pogodb od prvega do zadnjega lastnika nepremičnine.

Za vsak promet z zemljišči, ob vsaki menjavi ali drugi uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja je treba plačati davek. Postopek je enak kot pri sklepanju klasične kupoprodajne pogodbe. Davek se ne plača, če je iz listin razvidno, da je bil za ta pravni posel že plačan, postopek pa ne do konca izpeljan v ZK.

Vsekakor je priporočljivo, da takšno pogodbo pripravi notar, ki bo presodil, ali so izpolnjeni pogoji za sklenitev določene pogodbe, in bo znal svetovati, katera pogodba je za stranko ugodnejša tudi z davčnega vidika.

Bančno posojilo in hipoteka

Pri sklepanju kupoprodajnih pogodb in drugih podobnih odplačnih pravnih poslov je najpomembnejše, da prodajalec prejme kup­nino pravočasno in v dogovorjeni višini, kupec pa se vknjiži kot lastnik nepremičnine v ZK. Notar bo zato v pogodbo vnesel razne varnostne mehanizme za pravočasno in pravilno izpolnitev pogodbe. Stranke lahko pri njem deponirajo del ali celotno kupnino, notar lahko zadrži v hrambi izvirnik pogodbe, dokler mu prodajalec ne potrdi, da je prejel celotno dogovorjeno kupnino ali da je izpolnjen kak drug pogoj iz pogodbe.

Kupci pogosto nimajo dovolj denarja, da bi v celoti plačali kupnino, in za manjkajoči del najamejo bančno posojilo. Banka zahteva, da se posojilo zavaruje s hipoteko. Kreditojemalec lahko to uredi s hipoteko na nepremičnini, ki jo kupuje. Ker gre za velike vsote, prodajalec seveda lahko razmišlja: »Kako? Jaz bom zastavil svojo lastno nepremičnino za tuje posojilo, potem pa se bo banka 'usedla' na mojo nepremičnino in bom ostal brez nepremičnine in brez denarja!«

Panika ni potrebna, saj je zavarovanje kredita z zastavo nepremičnine, torej z ustanovitvijo hipoteke, običajen in utečen pravni posel. Kreditodajalec – banka in kreditojemalec – kupec skleneta pri notarju neposredno izvršljiv notarski zapis sporazum o zavarovanju kredita z zastavo nepremičnine. Banka zagotovi, da bo prodajalcu iz kredita plačala kupnino. Notar ugotovi in preveri, ali so izpolnjeni vsi pogoji za sklenitev pravnega posla in zavarovani interesi vseh pogodbenih strank (prodajalca, banke in kupca – kreditojemalca), nato stranke sklenejo notarski zapis sporazuma o zavarovanju denarne terjatve z zastavo nepremičnine (hipoteko). Notar je odgovoren za pravilnost vknjižbe lastninske pravice in vknjižbo hipoteke, in kot že rečeno, varuje interese vseh pogodbenih strank, zato se tak pravni posel sklepa zgolj pri notarju, in to na območju sodišča, kjer nepremičnina leži.

V zadnjem delu o nepremičninskem pravu prihodnjo sredo bomo pisali o darilnih, izročilnih pogodbah ter pogodbah o preužitku in dosmrtnem preživljanju.