Svetovalnica: Ali se po 23 letih cena nepremičnine revalorizira

Pozdravljeni,

nameravam prodati nepremičnino, kupljeno leta 2005, po svoji pokojni ženi sem jo podedoval leta 2009.

Vprašanje je naslednje: ali se nabavna vrednost iz leta 2005 kaj revalorizira glede na datum nakupa in datum prodaje (23 let) in se to upošteva pri izračunu davka?

Hvala za odgovor.

Pozdravljeni,

vaše vprašanje je vezano na kapitalski dobiček in oceno vrednosti premoženja. Vsaka nepremičnina, ki je naprodaj, je podvržena davku na prodajo nepremičnine in kapitalskemu dobičku oziroma dohodnini od dobička iz kapitala.

Za določitev dobička je bistvena vrednost nepremičnine ob njeni pridobitvi in vrednost ob njeni odsvojitvi, saj ravno razlika v vrednosti predstavlja davčno osnovo za odmero davka. Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je torej razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje, po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo. Možne pa so tudi izjeme oziroma oprostitve plačila davka na kapitalski dobiček. Če ste v nepremičnini živeli in imeli tam stalno prebivališče vsaj 3 leta pred prodajo, kapitalskega dobička ni treba plačati.

Glede na to, da ste nepremičnino podedovali, imate vrednost opredeljeno v sklepu o dedovanju. Če vrednosti niste določili ob dedovanju, bo treba izdelati cenitveno poročilo na dan dedovanja, v katerem cenilec upošteva tudi vse okoliščine, ki so veljale na dan dedovanja. Torej poročilo cenilec izdela tudi na podlagi podatkov o vrednosti nepremičnin na kvadratni meter v obravnavanem obdobju, na obravnavani lokaciji in na podlagi drugih okoliščin, ki so vplivale na vrednost nepremičnin (število transakcij prodaje nepremičnin ...). Zagotovo pa se je vrednost nepremičnine s časom spremenila, saj so se spremenile tudi okoliščine na trgu prodaje nepremičnin in vse to se upošteva pri cenitvenem poročilu, ki je izdelano na dan prodaje nepremičnine, torej se cena revalorizira.

Torej po 15 letih lastništva ste oproščeni plačila dohodnine od dobička iz kapitala oziroma že prej, če sodite v eno od izjem (oprostitev). Če boste nepremičnino vseeno prodali pred iztekom 15 let, torej pred letom 2024, pa boste davek plačali, skladno z lestvico (vsakih dopolnjenih 5 let lastništva se stopnja davka zmanjša), glede na razliko v vrednosti med pridobitvijo in odsvojitvijo.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.