Svetovalnica: Kdo ima predkupno pravico - solastnik ali kmet

Pozdravljeni.

Solastnik hiše in dvorišča nam je pripravljen prodati svoj del hiše, svoj del dvorišča in vrt, ki je kmetijsko zemljišče. Pri dvorišču so tretjinski solastniki še ljudje, ki imajo v lasti sosednjo hišo. Tako imamo dvorišče vsak v eni tretjini - mi, prodajalec in hiša zraven.

Zanima me, kdo ima predkupno pravico, ko se prodaja v kompletu. Ima predkupno pravico kmet ali jo imamo mi, ki smo solastniki hiše in dvorišča in ali imamo potem predkupno pravico pred sosedi, ker smo mi solastniki hiše in dvorišča, oni pa samo dvorišča?

Hvala za odgovor in lep pozdrav.

Pozdravljeni.

Tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/02, s spremembami, v nadaljevanju: SPZ) določa, da lahko solastnik razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih lastnikov, če pa je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico. Če le-to hkrati uveljavlja več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem.

Zakonito predkupno pravico nadalje ureja Obligacijski zakonik (Ur. l. RS, št. 97/07 – UPB, s spremembami, v nadaljevanju: OZ), ki v 513. členu določa, da se tudi za zakonito predkupno pravico, če za posamezen primer zakon ne določa drugače, uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici, torej tudi o samem pojmu, kot ga opredeljuje 507. člen OZ. Ta določa, da se s pogodbenim določilom o predkupni pravici lastnik stvari (prodajalec) zavezuje, da bo predkupnega upravičenca obvestil o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih prodaje in mu ponudil, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Za razjasnitev odgovora v vašem primeru je pomemben zadnji del, torej »obvestilo o nameravani prodaji, pogojih prodaje ter ponudba predkupnemu upravičencu, naj kupi stvar, ki jo namerava prodati določeni osebi, pod enakimi pogoji«.

Zakonita predkupna pravica solastniku ne omogoča diktiranja pogojev prodaje. Če je torej predmet prodaje več stvari – del hiše, del dvorišča in vrt, za celoten predmet prodaje pa je določena skupna cena, ki se torej ne določi za vsako nepremičnino posebej, ampak enotno za vse predmete prodaje skupaj, potem lahko solastnik predkupno pravico uspešno uveljavlja le, če je pod enakimi pogoji, kot ste jo pripravljeni kupiti vi. To pa pomeni vse nepremičnine, ki so predmet prodaje skupaj, ne pa zgolj dvorišča.