Svetovalnica: Sosedje se ne zmenijo za nevarno streho - kako naj ukrepam

Spoštovani!

Živim v večstanovanjski hiši, kjer sem leta 2017 kupila stanovanje. V hiši so skupno štiri etažirana stanovanja, upravnika ni.

Stanovanjska hiša je bila zgrajena leta 1968 in od takrat nikoli vzdrževana, vključno s streho, ki je dotrajana. Strešna kritina je iz azbesta, ki se kruši in odpada, prav tako so načeti vsi žlebovi, nevarnost je tudi, da se zlomi nosilni strešni tram, ki je obrnjen na javno cesto.

O vsem tem že vsa leta opozarjam ostale lastnike, da se mora streha nujno popraviti in zamenjati, a o tem nočejo niti slišati. Eden od lastnikov je tudi državno javno komunalno podjetje, ki se prav tako ne zmeni za nevarnost.

Skupnega rezervnega sklada ni, niti niso imeli nikoli niti enega evra privarčevanih sredstev za nujna popravila.

Prosim za vaš nasvet, kaj naj storim? Azbest namreč odpada na vse strani in s tem tudi onesnažuje okolico.

Hvala za odgovor!

Lepo pozdravljeni.  

Stanovanjski zakon  v 48. členu opredeli pojem upravnika. Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. Vaša večstanovanjska stavba ima štiri etažne lastnike, predpostavljam, da določenih tudi več posameznih delov in skoraj zagotovo ste po zakonu dolžni določiti upravnika.  Določitev upravnika je posel rednega upravljanja. Posli rednega upravljanja so določeni v 25. členu stanovanjskega zakona.

Med posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe spadajo zlasti odločitve etažnih lastnikov tako v zvezi z določitvijo in razrešitvijo upravnika, imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora, vodenjem sredstev rezervnega sklada, določeni so še številčni drugi posli rednega upravljanja. Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik. V načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.

PREBERITE ŠE: EDEN OD LASTNIKOV STAVBE NE DA SOGLASJA ZA NUJNO OBNOVO DOTRAJANE STREHE - KAJ LAHKO STORIMO

Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja. Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe pa je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev glede na večstanovanjsko stavbo.

Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

Pa tudi, če upravnik po zakonu ne bi bil obvezen, morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev.

V vašem primeru, ko gre očitno za neodgovorno ravnanje ostalih lastnikov pri upravljanju vaše skupne nepremičnine, se lahko pridobi odločba sodišča, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja.

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov. Če etažni lastnik uspe s svojim predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški postopka v breme tistih etažnih lastnikov, ki so glasovali proti posegu.

V vašem primeru pa omenjate tudi nevarno azbestno kritino, ki očitno razpada in nevarno ogroža okolico. Če gre za očiten razkroj tega nevarnega gradbenega materiala, se lahko obrnete tudi na gradbeno inšpekcijo. Omenjate tudi, da obstaja nevarnost, da se zlomi nosilni strešni tram, ki je obrnjen na javno cesto. Glede tega dejstva se lahko obrnete na gradbeno inšpekcijo, lahko pa tudi na pristojno občino, če je ogrožena tudi javna površina v lasti občine ali na državo, če je to v pristojnosti države.

Če kljub pozivom ne sprejmete načrta vzdrževanja hiše, pa se, kot piše tudi v stanovanjskem zakonu, lahko obrnete na stanovanjsko inšpekcijo, ki lahko začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku.

Predlagam, da se predvsem skušate dogovoriti z ostalimi  stanovalci, kako urediti zadeve in katera od njih je najbolj prioritetna ter da skupaj sprejmete načrt vzdrževanja stavbe.

Morda stanovalci lahko vplivajo na dejanske lastnike, pri tem mislim predvsem na državno komunalno podjetje, da se začnejo izvajati ukrepi v smislu zagotavljanja ustreznih pogojev za varno bivanje v vaši večstanovanjski hiši.

Verjamem, da ste se že zelo potrudili, vendar bo samo pot, ki je vztrajna, a vseeno pozitivna, obrodila uspeh ter se bodo zadeve premaknile iz mrtve točke. V skrajnem primeru pa, kot  že omenjeno zgoraj, se obrnite na stanovanjsko, morda tudi na gradbeno inšpekcijo, lahko pa v nepravdnem postopku pozovete tudi sodišče, da izda odločbo, ki nadomešča sklep glede rednega upravljanja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.