Financiranje nepremičnin: Obseg stanovanjskih posojil še raste

Negotove razmere, ki jih je prineslo leto koronavirusa, so se pokazale v znatnem upadu kreditov fizičnim osebam in prvič po petih letih se je zgodilo, da njihova vrednost ni zrasla, temveč se je zmanjšala. Zanimivo je, da je k temu prispeval upad potrošniških posojil, negativnih stanj na transakcijskih računih ter kreditiranja prek kreditnih in plačilnih kartic, medtem ko so stanovanjska posojila ohranila pozitivno medletno rast, povečala so se za štiri odstotke, poroča Banka Slovenije (BS) v marčni mesečni informaciji o poslovanju bank.

Stanovanjska posojila so namenska. Njihova prednost v primerjavi z drugimi osebnimi oz. potrošniškimi posojili so daljša odplačilna doba (tudi 30 let) in nižje obrest­ne mere, banke pa zahtevajo za njihovo odobritev obsežno dokumentacijo, ki izkazuje namen porabe, lastništvo nepremičnine, njen zemljiškoknjižni status in podobno. Stanovanjska posojila večinoma niso gotovinska, banke pa se s pogodbo zavarujejo, da bo dolg povrnjen tudi ob izrednih dogodkih. Temu so namenjene različne oblike zavarovanja kredita.

PREBERITE ŠE: NI VSE V NIZKI OBRESTNI MERI

Kaj je kreditna sposobnost

Višina odobrenega kredita je seveda odvisna od kreditne sposobnosti kreditojemalca. Zgornja meja za anuiteto je namreč odvisna od višine njegovih mesečnih prejemkov. Poleg zakona o potrošniških kreditih regulira kreditiranje fizičnih oseb tudi sklep o makrobonitetnih omejitvah kreditiranja prebivalstva, ki ga je konec leta 2019 uvedla BS.

Po besedah Aleksandre Žibrat iz Združenja bank Slovenije so banke in hranilnice v skladu s slednjim pri izračunu kreditne sposobnosti dolžne izračunati razmerje med letnim stroškom servisiranja celotnega dolga in letnim dohodkom potrošnika, v skladu z zakonom o potrošniških kreditih pa morajo pridobiti še informacijo o porabi kreditojemalca. V neto znesku mora temu od januar­ja letos po poplačilu kreditne obveznosti ostati 76 odstotkov bruto minimalne plače oz. 778,42 evra, temu pa je treba prišteti še stroške za vzdrževane družinske člane (do 402,18 evra; za preživljanje otroka v dvo­starševski družini je ta znesek 237,29 evra).

Poleg spletnega informativnega izračuna kredita, ki je na voljo skoraj pri vseh bankah, je pri nekaterih mogoč tudi izračun kreditne sposobnosti posojilojemalca.

Padle tako fiksne kot spremenljive obrestne mere

Kaj se dogaja z obrestnimi merami za stanovanjska posojila? V Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS), kjer redno spremljajo ponudbo stanovanjskih kreditov, ugotavljajo, da so se v zadnjih desetih letih občutno znižale.

Efektivna obrestna mera
Efektivna obrestna mera ali EOM je v odstotku izražena stopnja, ki kaže razmerje med skupnimi stroški kredita in njegovo višino. Izračuna se z upoštevanjem pogojev kredita, to je njegove višine, datuma črpanja, dobe odplačila, števila mesečnih anuitet, obrestne mere, stroškov odob­ritve in zavarovanja kredita.

»Za primerjavo: povprečna fiksna obrestna mera za stanovanjski hipotekarni kredit za 20 let je bila leta 2012 7,73 odstotka, pred petimi leti 3,45 odstotka, februarja letos pa 2,47 odstotka. Banke stroške sicer spremin­jajo (včasih jih povišajo, včasih ukinejo – pogosto v okviru akcij), vendar ne zaznavamo takšnih povišanj, ki bi izničila znižanje obrestnih mer,« odgovarja Alina Meško iz ZPS na vprašanje, ali morda banke nižanje obrestnih mer nadomeščajo z zviševanjem drugih stroškov, ki spremljajo najem kredita. »Vsekakor mora potrošnik pri ceni kredita upoštevati efektivno obrestno mero (EOM) in le ne izbrane obrestne mere ali le stroškov. EOM je tudi orodje, s katerim lahko primerja kredite med seboj – a le kredite enakih zneskov in ročnosti. Pomembno je tudi, da vsak sam, na podlagi spremljanja in nadzorovanja lastnih financ, oceni svojo kreditno sposobnost, preden se odloči zadolžiti. Pri kreditih daljše ročnosti, kar običajno so stanovanjski, svetujemo izbiro fiksne obrestne mere, ki odstrani vsaj eno od tveganj – povišanje mesečnega obroka zaradi višje referenčne obrestne mere euribor,« priporoča sogovornica.

Kot rečeno, je eno glavnih vprašanj pri najemanju kredita, za katero vrsto obrestne mere se odločiti, fiksno ali spremenljivo. Fiks­na pomeni stabilnost, saj je mesečna obveznost v celotnem obdobju odplačevanja dolga enaka. V primerjavi z njo spremenljiva obrestna mera prinaša večje finančno tveganje, predvsem če se z dvigom obrestne mere, sestavljene iz nespremenljivega bančnega pribitka in vrednosti šest- ali trimesečnega euribora, mesečna anuiteta poviša. Pri odločitvi za spremenljivo obrest­no mero je zato pomembno upoštevati možnosti sprememb navzgor ali navzdol.

Primerjava na podlagi EOM

Ko med bankami primerjamo višino obresti, moramo pri isti vrednosti posojila seveda gledati enako odplačilno dobo in po možnosti tudi stroškovno primerljivo obliko zavarovanja. Pri pregledu pogojev nam je v veliko pomoč spletni Primerjalnik stanovanjskih kreditov ZPS. V njem so predstavljene bančne ponudbe za 80.000 evrov hipotekarnega kredita z odplačilno dobo 20 let.

Podatki iz zadnjega primerjalnika, predstavljeni v nadaljevanju, so bili zbrani na spletnih straneh bank in hranilnic 26. feb­ruarja. V ZPS opozarjajo, da ponudbe v informativnih izračunih niso nujno najbolj ugodne, kar jih lahko dobite pri določeni banki, temveč je ta odvisna od vaše kreditne sposobnosti in finančnega stanja.

Primerjalnik kreditov
Primerjalnik stanovanjskih kreditov Zveze potrošnikov Slovenije je dostopen na spletni povezavi
https://www.zps.si/index.php?option=com_osebnefinance&view=primkredita

Fiksne obrestne mere so se februarja gibale med 2,3 in 2,75 odstotka, pri spremenljivih pa je bil bančni pribitek, ki se prišteje euriboru, od 1,60 do 1,85 odstotka. Vendar ta primerjava ne izraža prave cene kredita, realnejšo dobimo s primerjanjem podatka o efektivni obrestni meri (EOM).

Kredit s spremenljivo obrestno mero je po podatkih primerjalnika najugodnejši pri Intesa Sanpaolo banki, kjer skupni stroški znašajo 14.393 evrov, najmanj ugoden pa pri SKB, kjer so skupni stroški 16.928 evrov. Najugodnejši kredit s fiksno obrestno mero je pri Deželni banki Slovenije (DBS) s skupnimi stroški 20.400 evrov, najmanj ugoden pa pri banki Sparkasse, kjer skupni stroški znašajo 24.816 evrov.