Nepremičninski trg: Kupci čakajo na nova stanovanja »za široke množice«

Število poslov se je skrčilo pri vseh vrstah stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, pa tudi v kategoriji zemljišč. Po podatkih državne geodetske uprave (iz zadnjega poročila o slovenskem trgu nepremičnin) jih je bilo okoli 33.000 ali za desetino manj kot leto prej, njihova vrednost je znašala 2,3 milijarde evrov, kar je približno toliko kot pred gospodarsko krizo leta 2007. Od skupne vrednosti nepremičninskih poslov jih je nekaj več kot 38 odstotkov odpadlo na stanovanja, dobra četrtina na hiše in dobra desetina na zemljišča za gradnjo. Najmočnejše je bilo nazadovanje pri prodaji stanovanj v večstanovanjskih hišah v Ljubljani in njeni okolici, vsaj stagniralo pa je število transakcij povsod po državi.

Novogradenj le za vzorec

To se je dogajalo v okoliščinah še vedno živahnega povpraševanja (gospodarske in socialne razmere so bile namreč še vedno zelo ugodne, zaposlenost stabilna, obrestne mere in dostopnost posojil pa dobre), medtem ko mu ponudba ni zmogla slediti. Vsaj ne ponudba novogradenj. Številni manjši projekti so sicer stekli, a ponudba ni dohitevala povpraševanja. Delež prodanih novogradenj se je lani zmanjšal na manj kot tri odstotke, drugo so bili posli na sekundarnem trgu. Poznavalci napovedujejo, da bo večja količina novih stanovanj začela prihajati na trg od druge polovice letošnjega leta.

Posledice neravnotežja so se pokazale pri cenah, kljub upadu prometa so rasle. Kar zadeva stanovanjske nepremičnine, so najbolj zanesljiv pokazatelj razmer cene rabljenih stanovanj. Ta so se lani podražila za desetino, od najnižje točke v letu 2015 pa za 22 odstotkov. Nekoliko manj so pridobile cene stanovanjskih hiš. Kljub vsemu tudi v letu 2018 cene še niso dosegle najvišjih ravni iz leta 2008 (izjema so cene v Ljubljani, ki so lani potolkle predkrizni rekord).

V številkah: povprečna prodajna cena rabljenega stanovanja je bila na ravni države lani 1770 evrov za kvadratni meter. V Ljubljani je bila najvišja (2770 evrov), sledita Obala s Koprom (okoli 2400 evrov) in okolica Ljubljane (dobra dva tisočaka), najmanj pa so za kvadratni meter iztržili Pomurci, komaj dobro tretjino ljubljanske cene.

Kombinirana obrestna mera
Ko gre za nepremičnino, katere cena presega nekaj deset tisočakov, kupec svojo finančno konstrukcijo običajno opre na bančni hipotekarni kredit. Tako je logično, da je v opisanih okoliščinah lani vsota kreditov, odobrenih gospodinjstvom, rasla (znašala je skoraj štiri odstotke, konec tretjega četrtletja je skupaj dosegla 6,15 milijarde evrov).
Ker pa od lani sredi leta, od začetka veljavnosti gradbenega zakona, večina bank iz previdnosti zahteva ne le gradbeno, ampak tudi uporabno dovoljenje, ki naj bi zagotavljalo, da kupljena nepremičnina ni črna gradnja, so se tudi v bankah postopki nekoliko razvlekli.
Iz letošnje aprilske informacije o poslovanju bank izhaja, da še naprej izdatno kreditirajo gospodinjstva (v nasprotju s podjetji), in sicer krediti gospodinjstvom rastejo po okoli 3,3 odstotka na medletni ravni. Trend pospešujejo predvsem potrošniška posojila, medtem ko se rast stanovanjskih postopoma umirja.
Delež posojil s fiksno obrestno mero se je v prvem trimesečju povečeval in pri stanovanjskih posojilih dosegel 27 odstotkov, pri potrošniških pa celo 52 odstotkov. V praksi zasledimo tudi ponudbo kombiniranih obrestnih mer, pri katerih banka v dogovorjenem začetnem obdobju uporablja fiksno, v nadaljevanju pa variabilno obrestno mero.

Letos se trendi nadaljujejo

Statističnih podatkov za letošnje prvo četrtletje še ni, po besedah nepremičninskih posrednikov pa se lanski trendi na trgu nadaljujejo. Na največjem in najbolj dejavnem slovenskem nepremičninskem trgu, v Ljubljani, agencije nad obsegom dela niti še ne tarnajo. Kakor pravi Vesna Levstek iz agencije Nepremičnine Plus, je transakcij še precej, samo da »smo na primer pred letom dni stanovanje prodali v treh dneh, zdaj pa porabimo tri tedne, a še vedno ga prodamo«.

V pripravah na prodajo se več časa porabi za zbiranje dokumentacije, gradbenih in uporabnih dovoljenj. Že takoj na začetku postopka naročijo izdelavo na primer potrdila o namenski rabi ali uporabnega dovoljenja in to traja nekaj časa. Pri nekaterih poslih si že lahko pomagajo z zbirko gradbenih in uporabnih dovoljenj za večstanovanjske stavbe, ki nastaja pod okriljem nepremičninske zbornice in trenutno šteje okoli 300 dovoljenj.

Levstkova potrdi, da se trguje večinoma z rabljenimi stanovanji. Novih v ponudbi skoraj ni, pričakuje pa, da bodo kmalu začela prihajati na trg. Številni projekti se že oglašujejo in kupci čakajo na nove objekte. Sploh zato, ker so investitorji napovedovali tudi mladim družinam in srednjemu sloju dostopnejša stanovanja, ne le, kakor je bilo do nedavnega, nadstandardne, nadpovprečno zasoljene enote.

»Spravljanje v stik«

Nekaj novega je čutiti tudi v delovanju nepremičninskih družb, opaža sogovornica. »Nekatere agencije so se v zadnjem času specializirale za to, da prodajalca in kupca povežejo. In za opravljeno storitev ponudile zelo nizko ceno. Po drugi strani na trgu seveda obstajajo nepremičninske družbe, ki poleg 'spravljanja v stik' ponujajo predvsem visoko profesionalno storitev svetovanja in vodenja skozi vse postopke v prometu z nepremičninami.« Konkretnih številk takšnih dampinških praks Levstkova noče navajati.

Navzgor so stroški posredovanja pri prodaji zakonsko omejeni na največ štiri odstotke pogodbene cene nepremičnine (plus DDV). Praksa je sicer različna, najpogosteje se znesek razdeli na pol med prodajalca in kupca. (Zgolj v pojasnilo: evropske države imajo različne sisteme zaračunavanja provizij in delitve med prodajalca in kupca, vsota obeh pa je v večini držav višja od slovenskih štirih odstotkov, ki jih določa zakon.)

Razlika med prvim in drugim poslom posredovanja nepremičnine je očitna: eno obsega samo pridobivanje nepremičnin, slikovito oglaševanje, organizacijo ogledov in pošiljanje opomnikov, drugo pa veliko več: od svetovanja, vodenja skozi postopke, usklajevanja želja, zahtev, potreb, bančnih pogojev do izvajanja in povezovanja z izvajalci urejanja pravnega in dejanskega stanja (izdelovanje energetske izkaznice, pridobivanje dokumentacije v zvezi z gradbeno zakonodajo, evidentiranje nepremičnin, postopki na finančni upravi, pri notarjih, obveščanje predkupnih upravičencev, pridobivanje potrdil, usklajevanje odnosov med solastniki, pridobivanje podatkov pri BS …). Te razlike so vir dodatne zmede na trgu, predvsem pa nerazumevanja in slabe volje potrošnikov. Ti bi, ne zavedajoč se, od kod razlika v ceni, radi drugo za ceno prvega – celovito in obsežno storitev za ceno površne povezave kupca in prodajalca.