Prodali smo podedovano stanovanje - kdo in koliko davka moramo plačati

Pozdravljeni, 

imam vprašanje glede davka od prodaje stanovanja. 

Partnerkina oče in mama sta bila vsak do polovice lastnika stanovanja, ki je prišlo v zapuščino. Partnerkina mama je pred dvema letoma izgubila moža, ima dve odrasli hčeri. Moja partnerka se je ob zapuščini odrekla svojemu deležu v korist mame, njena sestra pa se je vpisala na tretjino očetove polovice stanovanja. Ker je bila mama zaradi gibalne oviranosti prisiljena prodati stanovanje, je prišlo do naslednje zagate: partnerkina sestra na svoj del pisane ji tretjine plača 27 % davek, ker ni lastnik niti dve leti, razkriva pa se nam problem mame - ali tudi ona plača 27 % davek na preostali dve tretjini polovice? Stanovanje se je prodalo za 65.000 evrov in sedaj ne vemo, kako in kaj je glede davka, kdo ga plača in koliko, da bodo poravnani vsi predpisani davki.

Najlepša hvala za vaš odgovor!

Prodaja nepremičnine je podvržena davku na promet z nepremičninami (2 %) in davku na kapitalski dobiček, vendar pri slednjem obstaja nekaj izjem oziroma pravil, ki so predvsem vezana na število let imetništva nepremičnine. Za nastanek obveznosti plačila davka na kapitalski dobiček pa mora dobiček v osnovi sploh nastati. Davčna osnova je torej razlika med vrednostjo ob pridobitvi nepremičnine in njeni prodaji, torej dobiček, ki ste ga ustvarili. Ker je bila v vašem primeru predmetna nepremičnina predmet dedovanja, je potrebno ugotoviti, kakšna je bila vrednost nepremičnine ob pridobitvi, torej v času dedovanja.

Situacija, ki jo opisujete, nakazuje na dedovanje po prvem dednem redu, saj v prvi dedni red sodijo tako zakonci kot tudi otroci. Kadar pride do dedovanja po prvem dednem redu, načeloma cenitev nepremičnine ni potrebna. Sodišče izda sklep o dedovanju ter datum pravnomočnosti odtisne na samem sklepu o dedovanju. Če pri prodaji iztržite več, kot je bila vrednost premoženja ob pridobitvi, morate od razlike plačati davek. Za vrednost ob pridobitvi nepremičnine se upošteva tržna vrednost, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokumenti. Ravno zaradi tega ni nepomembno, kakšna vrednost je navedena v sklepu o dedovanju. Kot rečeno, je davčna osnova pri davku na kapitalski dobiček razlika med vrednostjo nepremičnine na dan prejema in pogodbeno vrednostjo ob prodaji. Davčna osnova se lahko zniža za plačan davek na dediščine, ki ga v vašem primeru ni bilo, stroške, povezane s cenitvijo, in dejanske stroške vlaganja v nepremičnino.

Davčna stopnja je odvisna od časa imetništva nepremičnine v lasti. Splošna davčna stopnja znaša 27,5 %. Na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine se stopnja davka zmanjšuje. Po petih letih imetništva nepremičnine davčna stopnja znaša 20 %, po desetih letih se zmanjša na 15 % in po petnajstih letih na 10 %. Davka se ne plača po dvajsetih letih imetništva nepremičnine.

 Iz vašega vprašanja ni razviden podatek, ali je bila v sklepu o dedovanju napisana vrednost nepremičnine oziroma ali ste celo naredili cenitev. Ko boste oddali vlogo za odmero davka na kapitalski dobiček, boste morali napisati obe vrednosti nepremičnine in vse stroške, ki znižujejo davčno osnovo. Do težave lahko pride, če davčni organ izpodbija vrednost podedovane nepremičnine, ki jo boste napisali v prijavi. Če pride do takšne situacije, boste morali naročiti neodvisno, tržno cenitev nepremičnine, s katero boste dokazali vrednost nepremičnine na dan dedovanja.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.