Stanovanjsko posojilo: Za gradnjo hiše ga črpamo postopoma

Ugodnosti in akcije, ki jih banke ponujajo potrošnikom za stanovanjska posojila, kažejo, da med njimi spet poteka boj za komitente kot v časih pred krizo. Same pravijo, da se »s ponudbo prilagajajo trgu«. To pomeni predvsem ugodnosti pri stroških odobritve posojila in nižanje obrestnih mer. Pri posojilih s spremenljivo obrestno mero se je ob že nekaj časa tako rekoč ničelnem euriboru pribitek v letu dni v povpreč­ju zmanjšal s 3,3 odstotka v juniju 2014 na 2,4 v juliju letos, kažejo podatki Banke Slovenije. Banke so se zdaj previdnejšim potrošnikom prilagodile tudi z bistveno bolj konkurenčnimi posojili z nespremenljivo obrestno mero.
Ta so za potrošnika bolj predvidljiva (varna), saj obrestna mera, določena ob sklenit­vi pogodbe, ostane enaka celotno obdobje vračanja posojila, torej tudi mesečni obrok ostaja enak. V letu 2008 je na primer moral potrošnik za takšno posojilo plačati tudi več kot sedemodstotne obresti za posojila z odplačilno dobo nad deset let, lani so bile obresti okrog štiri odstotke, zdaj so približno 3,5 odstotka. To je ob podatku, da je euribor, ki sestavlja spremenljivo obrest­no mero, na zgodovinsko nizkih ravneh, kar sicer ne more ostati v nedogled, zelo konkurenčno.

Zanimanje za posojila s fiksno obrestno mero je menda veliko večje kot v preteklosti. Prav tako imajo potrošniki pred podpisom pogodbe več vprašanj o možnostih, ki bi jih imeli, če bi izgubili službo ali če bi se zgodilo kaj še bolj tragičnega in ne bi mogli odplačevati posojila. Zadolžujejo se torej bolj odgovorno, kot so se pred krizo. Enako pa na drugi strani ravnajo tudi banke. Kot zatrjujejo, pogojev za odobritev stanovanjskega posojila s povečanjem povpraševanja niso spremenile, se pa ti med posameznimi ponudnicami razlikujejo. Še več: objavljajo splošne pogoje, ko se potrošnik oglasi pri bančnem svetovalcu, pa dobi ponudbo, ki je prilagojena njegovim potrebam in je odvisna od njegovega in družinskega finančnega stanja, preteklega sodelovanja z banko in podobno.

Več družinskih članov za eno posojilo

Na splošno velja, da se za nakup nepremičnine lahko zadolžimo vse do 30 let, čeprav to menda ni ravno priporočljivo. V zavarovanje za poplačilo dolga banke ponavadi vzamejo nepremičnino – vpišejo hipoteko. Financirajo od 70 do 80 odstotkov vred­nosti zastavljene nepremičnine, nekatere tudi manj, tudi 50 odstotkov, redke celo sto odstotkov. To je odvisno od posameznikove kreditne sposobnosti, so pa od deleža financiranja lahko odvisni tudi posojilni pogoji.

Potrošniki, ki nočejo hipoteke na nepremičnini, lahko plačajo zavarovalno premijo pri zavarovalnici, vendar je to običajno mogoče samo za posojila z ročnostjo do 15 let, omejena je tudi vrednost. Za to mož­nost se menda najpogosteje odločajo posamezniki, ki se zadolžijo do 30.000 evrov za največ deset let. Ta oblika zavarovanja pri višjih zneskih in daljši ročnosti sicer v javnosti velja za dražjo kot hipoteka, vendar banke niso odgovorile na vprašanje, kje je točka preloma. Predvsem v primerih, ko potencialni kreditojemalec nima redne in stalne zaposlitve, zahtevajo, da najde kreditno sposobnega poroka (ali več porokov), ki bo s svojimi dohodki jamčil, da bo mesečna anuiteta plačana. Tako morajo imeti poroke posojilojemalci s slabšo boniteto, pogosto (ne pa nujno) pa tudi samozaposleni, zaposleni za določen čas (ki sicer posojilo dobijo samo za obdobje do konca pogodbe o zaposlitvi), ponekod tudi tisti, ki bi se radi zadolžili za več kot 20 let.

Za nakup nepremičnine lahko posojilo skupaj najame več družinskih članov. S tem se poveča posojilna sposobnost, banke pa ponavadi obračunajo samo ene stroške posojila. V posojilno sposobnost se štejejo redni prihodki, to sta predvsem plača in/ali pokojnina, različno pa banke – ob poudarjanju odgovornega zadolževanja – gledajo na druge redne prilive na račun, kot so honorarji, štipendije, prihodki od najemnin, nekatere upoštevajo tudi zneske, ki jih stranke prejmejo za prevoz na delo, malico ...

Manjši znesek lahko dobimo v gotovini

Stanovanjsko posojilo je namensko, banke ga praviloma v zelo majhnem deležu lahko izplačajo v gotovini – na primer za plačilo are pri nakupu stanovanja ali hiše. Če pa potrošnik nepremičnino prenavlja ali gradi novo hišo, lahko odobreno posojilo črpa postopoma, praviloma leto dni, nekatere banke to omogočajo dve leti, najkrajša doba pa je šest mesecev. Kakor so nam pojasnili v eni izmed bank, v tem primeru lahko v gotovini izplačajo nekaj več denarja, konkretno pri njih do 40 odstotkov, vendar ga je posojilojemalec dolžan porabiti zgolj za gradnjo in ne opremo (bolj slikovito povedano, v opremo sodi vse, kar bi padlo iz hiše, če bi jo obrnili na glavo). Banka lahko upravičenost porabe preverja na terenu, sploh če v izjemnih okoliščinah v gotovini izplača še večji delež posojila. Ob tem dodajmo, da nekatere ponujajo tako imenovana eko posojila za financiranje izboljšanja energijske učinkovitosti stanovanjskega objekta. Obrestne mere in stroški posojila so ponavadi nižji kot za klasična stanovanjska posojila.

Kaj storiti, če se med vračanjem izposojenega denarja zalomi in potrošnik ne zmore več pokrivati obveznosti? V bankah svetujejo čim prejšnji obisk pri njih, da se dogovorijo za najbolj sprejemljivo možnost tako za potrošnika kot zanje. Vsakomur sicer svetujejo, da si za vsak primer ustvari nekaj prihrankov, tako imenovano zlato rezervo, ki bi jo tako ali tako vedno moral imeti za nepričakovane izdatke. Iz nje bi ob izpadu dohodka nekaj mesecev lahko poravnaval obveznosti. Kreditojemalci lahko sklenejo tudi zavarovanje za primer izgube službe, kar jim omogoča, da bi v takšnem primeru dogovorjeno število obrokov plačala zavarovalnica. Kakor pojasnjujejo v bankah, niso redki, ki se odločijo za takšno zaščito, treba pa je zelo pozorno prebrati pogoje izplačila. Še eno zavarovanje, ki ga pogosto sklepajo mladi starši, je življenjsko zavarovanje kreditojemalca. Z njim omogočijo, da bi v primeru njihove smrti zavarovalnica prevzela breme preostanka dolga. In spet velja, da je treba natančno preučiti pogoje.

Reprogram ni brez stroškov

Potrošnik se z banko lahko dogovori tudi za reprogramiranje posojila, to je menda najpogostejši način, kar pomeni, da se zniža mesečna obveznost in podaljša odplačilna doba. Moratorij oziroma začasni odlog odplačevanja (najpogosteje od šest mesecev do leta dni) je druga možnost, pri čemer so pogoji bank različni: nekatere v času zamrznitve od potrošnika ne zahtevajo niti sprot­nega plačevanja natečenih obresti, past moratorija je v primerih, ko se ne podaljša odplačilna doba in je treba pozneje plačevati višji mesečni obrok. So pa takšne spremembe povezane s stroški. Banke, ki so pripravljene govoriti o tem, omenjajo zelo različne zneske, vse do 300 evrov – večinoma pa do sto, odvisno tudi od preostale glavnice. Reprogram je praviloma povezan s stroški zavarovanja, ki jih zaradi sprememb pogodbenih določil zaračuna zavarovalnica oziroma pri hipoteki notar.