Svetovalnica: Zapletlo se je pri etažiranju - ali zunanje stopnišče sodi v bivalno površino

Spoštovani,

smo v sodnem postopku etažiranja dveh stanovanj v zasebni hiši.

Geodet je pripravil elaborat, v katerem je zunanje stopnišče prištel k bivalnemu prostoru v 3. etaži. S tem je bivalno površino podstrešnega stanovanja znatno povečal, kar se nam ne zdi prav. V SIST ISO 9836 (5.1.2) iz leta 2018 sem namreč zasledila sledeče: ˝V zazidano površino niso vključeni pomožni deli, npr. zunanja stopnišča ...«

Bojim se, da geodet želi umetno povečati kvadraturo in s tem vrednost 3. podstrešne etaže, saj je še nekaj drugih malenkosti navedel v korist stranke 3. etaže.

Zanima me, ali je prav, da se odprto zunanje stopnišče vključi v bivalno površino dela zgradbe.

Za odgovor se najlepše zahvaljujem.

Lepo pozdravljena,

vaše vprašanje se nanaša na evidentiranje dveh stanovanj v hiši, kjer ste naročili geodeta, da pripravi elaborat za določitev etažne lastnine. Zanima vas, ali je prav, da se odprto stopnišče vključi v bivalno površino dela stavbe.

Najprej poglejmo, katera zakonodaja velja na tem področju.

Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN), ki je veljal dobrih 20 let, je nadomestil Zakon o katastru nepremičnin (ZKN), ki se je začel uporabljati lani, v aprilu 2022.

ZKN kot bistveno vzpostavlja enotno evidenco, imenovano kataster nepremičnin, ki pregledno nadomešča prej uporabljane tri ločene evidence (tj. zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremičnin), v katere so se vpisovali podatki o parcelah, stavbah in delih stavb na območju države. Na podlagi ZKN pa so tik pred začetkom uporabe lani sprejeli Pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin (Uradni list RS 41/22). Ta pravilnik vsebuje prilogo 3, kjer je določen podrobnejši način merjenja prostorov, izračun neto tlorisne površine dela stavbe in površine prostorov ter način določitve uporabne površine dela stavbe, tudi silosov in rezervoarjev. Pri določanju uporabne površine kot podatek za vpis v kataster nepremičnin se torej uporabljajo ta navodila in ne Standard SIST ISO 9836, ki ga navajate. Sistemska težava v celotni državi je, da se mora pri pripravi projekta za stavbo za vse faze, torej za pridobitev gradbenega dovoljenja, za obračun komunalnega prispevka, za izdelavo projekta za izvedbo, upoštevati omenjeni standard SIST ISO 9836, ko pa je stavba zgrajena in je potrebna pridobitev uporabnega dovoljenja, pa mora biti vpisana v kataster nepremičnin. Takrat pa je treba narediti elaborat za vpis stavbe v kataster nepremičnin, kjer se določajo podatki o površinah skladno z omenjenim podrobnejšim načinom določanja površin iz priloge 3, ki je sestavni del Pravilnika o vodenju podatkov katastra nepremičnin. Žal sta oba načina popolnoma različna in tudi podatki so različni, neprimerljivi, za kar bi pričakovali, da bo zakonodajalec v urejeni državi uredil in poenotil.

V primeru vaše dvostanovanjske stavbe je najbrž geodet evidentiral dostop do tretje etaže oz. do dela stanovanja v tretji etaži, saj bi bil sicer ta del brez dostopa. V tem primeru se zunanje stopnišče evidentira v bivalno površino. Zazidana površina, ki jo navajate, je nekaj drugega kot bivalna površina po omenjenem načinu določanja površin. Površine stopnišča se skladno z navodili izračunajo tako, da se izračuna površina prostora, ki ga stopnice zavzemajo v vsaki etaži, v kateri so stopnice in se vse tako dobljene površine v okviru posameznega dela stavbe seštejejo. Seštevek površin vseh prostorov v etaži skupaj s površino stopnic (in ostalih prostorov, namenjenih komunikaciji med etažami) v posamezni etaži določa celotno površino etaže. Zunanje stopnišče se tako določi v uporabno površino stavbe.

Vendarle pa se bosta morala oba lastnika stanovanj v stavbi s tem strinjati in potrditi elaborat etažne lastnine pred oddajo na pristojno geodetsko upravo. Samo na ta način, seveda ob predpostavki, da je bil elaborat izdelan skladno z zakonskimi določili, bo postopek vpisa v kataster nepremičnin uspešen.

Vas lepo pozdravljam.