Veliko pozornosti novi gradbeni zakonodaji

Zakon o urejanju prostora

Zakon o urejanju prostora uvaja tudi regionalno raven prostorskega načrtovanja, ko gre za ključne dolgoročne odločitve o razmestitvi dejavnosti in ureditev v prostoru. Podrobnejšo namensko rabo in pogoje za gradnjo, dograjevanje in prenovo pa bodo še vedno določale občine v svojih občinskih prostorskih načrtih (OPN).

Poleg OPN bodo občine lahko sprejele odlok o urejanju podobe naselij in krajine, v katerem bodo določile pogoje za gradnjo objektov, ki ne zahtevajo pridobitve gradbenega dovoljenja, izvajanje negradbenih posegov (npr. oglaševanje, osvetljevanje, urejanje in vzdrževanje zelenega sistema, postavljanje pomožne kmetijsko-gozdarske opreme, vzdrževanje objektov), in izvajanje sprejetega odloka tudi same nadzirale.

V novem zakonu je poudarjeno tudi področ­je razvoja stavbnih zemljišč, za kar zakon določa dva ključna finančna vira – komunalni prispevek in takso za neizkoriščeno stavbno zemljišče.

Gradbeni zakon

Po določilih novega gradbenega zakona bo dokumentacije, potrebne za pridobitev gradbenega dovoljenja, najbrž nekaj manj, investitorjem, ki bodo imeli težave s pridobivanjem mnenj (ta nadomeščajo prejšnja soglasja), bo lahko pomagal tudi zaposleni na upravni enoti, ki bo poskusil pridobiti manjkajoča mnenja in bo v primeru nasprotujočih si zahtev poskušal doseči njihovo uskladitev.

Zakon uvaja možnost pridobitve t. i. predodločbe – delnega dovoljenja, ki bo za čas dveh let investitorju zagotovil, da o že odločenem ne bo treba znova odločati. Uvaja se obvezna prijava začetka gradnje, ko bo treba upravni enoti napovedati začetek gradbenih del in ob tem oddati projekt, ki bo dokazoval izpolnjevanje bistvenih zahtev in je delno podobno sedanjemu projektu za izvedbo. Za nadzor gradnje objektov, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje, bodo po novem pristojne občinske inšpekcije. Za vse večje objekte bo treba pridobiti uporabno dovoljenje.

Predvidena je tudi možnost skrajšanega postopka za pridobitev gradbenega dovoljenja. Po novem ne bo več treba pridobiti gradbenega dovoljenja za odstranitev objektov in za začasne objekte. Gradnja, za katero je potrebno gradbeno dovoljenje, se bo končala z uporabnim dovoljenjem, ki ga bo pri vseh objektih, razen pri zahtevnih objektih in objektih z vplivi na okolje, mogoče nadomestiti z izjavami projektanta, vodje gradnje in izvajalca.

Gradbeni zakon (skupaj z nekaterimi rešit­vami v Zakonu o urejanju prostora) vsebuje tudi določbe o legalizaciji na črno zgrajenih objektov. Ne gre za splošno amnestijo, prostorsko, okoljsko, gradbenotehnično ali drugače zelo problematičnih ne bo mogoče legalizirati.

Po gradbenem zakonu bo objekte mogoče legalizirati v rednem postopku z naknadno pridobitvijo gradbenega ali uporabnega dovoljenja, po preverjanju skladnosti zgrajenega objekta z vsemi predpisi in odpravi dvomov glede varnosti in negativnih vplivov na okolje. Za gradnje, za katere ni mogoče uporabiti rednega postopka, je več opcij. Za objekte, ki so imeli gradbeno dovoljenje, a ga investitorji pri gradnji niso dosledno upoštevali, zakon uvaja in natančno opredeljuje dopustna odstopanja. Če na primer objekt ne posega na druga zemljišča, če je skladen s prostorskimi akti, če presega mere le v dopuščenih okvirih, če ohranja bistvo in namembnost ipd., bo investitor ob ustreznih dokazilih v postopku legalizacije lahko pridobil uporabno dovoljenje. Opiral se bo lahko tudi na predpise, ki so veljali v času gradnje, če je zanj to ugodneje.

Objekti, zgrajeni pred letom 1968, objekti gospodarske javne infrastrukture, zgrajene pred osamosvojitvijo, enostanovanjske stavbe z izdanim gradbenim dovoljenjem in nekateri obrambno-zaščitni objekti se bodo lahko še naprej legalizirali pod enakimi pogoji, ki so bili predpisani v prejšnjem zakonu o gradbeništvu, torej po najmilejšem režimu.

Nekoliko strožji pogoji bodo veljali za legalizacijo malo mlajših »objektov daljšega obstoja« brez gradbenega dovoljenja, nam­reč tistih izpred leta 1998 – če od takrat obstajajo v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu. V tem primeru gre pravzaprav za amnestijo, saj uradni organi ne bodo ugotavljali skladnosti s predpisi. Za gradbeno dovoljenje pa bodo morali izpolnjevati pogoje, ki jih določa zakon (da so vpisani v kataster stavb, da je izkazana pravica graditi, predložen posnetek stanja, plačan komunalni prispevek). V tem postopku mora investitor plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo.

Dovoljenje, izdano v tem postopku, je pogojno (kar se zaznamuje tudi v zemljiškem katastru); če se pozneje izkaže, da neposredno ogroža okolje ali zdravje ljudi, se lahko razveljavi, investitor tudi ni upravičen do odškodnine.

Zadnja možnost legalizacije se nanaša na novejše objekte in je edina časovno omejena. Možnost ureditve statusa velja pet let, do 17. novembra 2022. V tem postopku bo potrebna podobna dokumentacija kot v rednem postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja z nekaj posebnostmi, bistvena razlika pa je presoja po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta.