Prenova hiše: Načrt prenove z jasno vizijo

Lastniki, ki se odločajo za prenovo, se delijo na tiste, ki hišo že imajo, in tiste, ki bodo kupili staro hišo. Če jo že imate, jo poznate in veste, kaj vas moti pri uporabi, ali napeljave delujejo, kateri del stavbe je dotrajan ... Kupci pa se podajajo na raziskovanje neznanega terena. Zato je dobro, da še pred nakupom poiščejo pomoč strokovnjaka, ki ima izkuš­nje s prenovami objektov. Stare hiše lahko namreč skrivajo presenečenja, ki zahtevajo večje denarne vložke.

Razlogi za prenovo hiše so različni in od njih je odvisen tudi njen obseg. Če gre za spremembo potreb uporabnikov, to pomeni spremembo organizacije prostorov oz. funkcionalnosti. Za takšno prenovo so običajni nekateri gradbeni posegi, sprememba in/ali obnova napeljav ter razna obrtniška in zaključna dela. Če z navedenim združimo še energetsko sanacijo – toplotno izolacijo hiše, zamenjavo ogrevalnega sistema, oken, vgradnjo prezračevanja z rekuperacijo in podobno, govorimo o celoviti prenove.

Od cilja in obsega prenove hiše sta odvisni tudi časovna in finančna plat projekta. Za celovito obnovo si je treba rezervirati vsaj pol leta časa, še toliko pa ga boste po­trebovali za temeljito pripravo na izvedbo. Če načrtujete večjo rekonstrukcijo, takoj prištejte še dodatne tri do šest mesecev za pridobitev mnenj, soglasij in gradbenega dovoljenja.

Pomembno je, da pred prenovo naredite finančni načrt. Koliko denarja ste pripravljeni vložiti, je ključno izhodišče, ki ga, poleg vaših želja, arhitekti potrebujejo za pripravo primerne rešitve.

Analiza stanja

Pomembni dejavniki pri določitvi obsega prenove so: starost hiše, njena ohranjenost, stanje konstrukcije in potresna odpornost, funkcionalnost, energetska učinkovitost. Za analizo stanja je potreben ogled arhitekta ali drugega strokovnjaka s področja gradbeništva z izkušnjami pri prenovah, ki bo znal presoditi, katere strokovnjake je še treba vključiti v projekt. Posebno pozornost je treba nameniti starejšim objektom, ki imajo pogosto slabo potresno odpornost ali druge večje težave (vlaga, zamakanje, dotrajanost konstrukcijskih elementov, toplotni mostovi …).

Obnova in/ali nakup hiše je tudi priložnost, da uredite vse dokumente. Arhitekt bo pregledal obstoječo dokumentacijo in vam bo svetoval, kaj vse še morate urediti. Starejši objekti pogosto niso vpisani v kataster, lahko so neskladni z izdanim gradbenim dovoljenjem oziroma so včasih celo nelegalni. To ni nujno razlog za preplah, saj je z novo zakonodajo v določenih primerih lažje legalizirati starejše objekte.

Najprej projekt, nato izvedba

Prvi korak pred prenovo je izdelava projekta. Priporočamo, da se tega lotite v dveh delih, saj se večkrat zgodi, da se izdela celotna dokumentacija, nato pa se ustavi pred (ali še huje) med izvedbo, ker investicija presega proračun.

Prvi del načrtovanja naj zajema izdelavo posnetka obstoječega stanja, idejni projekt, v katerega naj bodo vključene vse želene spremembe (organizacija prostorov, posegi v konstrukcijo, prenova napeljav, izolacija fasade, zamenjava stavbnega pohištva ...), ter oceno investicije. Če oceno investicije izdela strokovnjak z izkušnjami, boste vnaprej dobili zelo dobro orientacijo, koliko sredstev boste potrebovali. Na podlagi ocene investicije se boste lažje odločili, kakšen naj bo obseg prenove ter ali je izvedljiva naenkrat ali v več fazah. V idejnem projektu se bo tudi razjasnilo, ali bo za prenovo hiše treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

Prvi fazi projekta sledi priprava gradbene dokumentacije. Če je potrebno, se najprej izdela dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD), nato sledi priprava projekta za izvedbo (PZI), popis del in, če želite, tudi načrt notranje opreme. Natančni popisi del so izredno pomembna osnova za pridobivanje ponudb, saj si boste z njimi zagotovili primerljive ponudbe izvajalcev.

Subvencije

Za ukrepe, ki izboljšujejo energetsko učinkovitost stavb, so na voljo subvencije Eko sklada (npr. zamenjava oken, toplotna izolacija fasade, strehe in tal, vgradnja toplotne črpalke itd.). Pred izvedbo preverite, kateri pozivi za nepovratna sredstva pri investicijah v starejše stavbe so odprti in kakšni so pogoji za njihovo pridobitev.

Nekatere občine dajejo subvencije tudi za druge ukrepe (npr. vgradnjo male čistilne naprave), zato je dobro preveriti še odprte razpise na lokalni ravni.

Organizacija življenja med prenovo

Prenova je gradbeni projekt, zato je hiša med prenovo gradbišče. Bivanje na njem ni primerno, saj je prašno, hrupno, na njem ste lahko izpostavljeni raznim nevarnostim. Če bodo v hiši potekala gradbena dela, si za ta čas zagotovite nadomestno bivališče. Tako vam bo prihranjeno nezdravo in nevarno okolje, hkrati boste bolj mirni, saj ne boste ves čas izpostavljeni misli na prenovo.

Izbira izvajalca

Dandanes je že prava loterija najti izvajalca. Večina jih je zasedenih več mesecev vnaprej, njihova zanesljivost pa je tudi zelo različna. Usklajevanje in načrtovanje izvajalcev je zahtevna in stresna naloga, saj se jim delovni načrti spreminjajo zaradi vremena, zamud na drugih gradbiščih ali zaradi lastne pomanjkljive organiziranosti. Če ste že kdaj imeli opravka z gradnjo ali prenovo, se tega prav gotovo zavedate. Zato vam svetujemo, da izberete enega samega izvajalca, ki bo poskrbel za vsa dela ali vsaj celoten sklop del (npr. en izvajalec za vsa gradbena in groba inštalacijska dela, drug izvajalec za zaključna dela). V nasprotnem primeru boste morali vložiti veliko lastnega časa (in živcev), da boste različne izvajalce med seboj uskladili. S tem pa se bo izvedba močno podaljšala, morda tudi podražila.

Ko naredite izbor potencialnih izvajalcev, naj vam pripravijo predračun na podlagi popisa del, ki smo ga že omenili. Tako boste ponudbe lahko primerjali med seboj in bo odločitev lažja. Pred dokončno izbiro izvajalca tega še preverite. Preverite, kakšno bonitet­no oceno ima podjetje, kakšno je njegovo poslovanje (ali ima na računih blokade ipd.). Prosite ga, ali si lahko ogledate kakšen njegov izvedeni projekt. V pomoč so vam lahko tudi priporočila iz kredibilnih virov.

Pred izvedbo z izvajalcem podpišite pogodbo, v kateri določite rok oz. trajanje izvedbe, datum začetka del, ceno in obseg del. Smiselno je, da vanjo vključite tudi Posebne gradbene uzance, ki bodo v primeru zapletov prišle še kako prav. Izvajalcu je priporoč­ljivo predstaviti, kakšna so vaša pričakovanja glede ravni oz. kakovosti izvedbe, saj v Sloveniji za večino gradbenih del še nimamo standardov, ki bi natančno opisovali kakovostne razrede izvedenih del.

Izvedba

Preden steče delo, je treba izdelati varnost­ni načrt. Če gre za prenovo z gradbenim dovoljenjem, je potrebna tudi prijava gradnje in imenovanje nadzornika. Vsekakor je priporočljivo, da si poiščete strokovnega svetovalca – nadzornika, ki bo spremljal gradnjo in izvajalce opozarjal na morebitne neskladnosti s projektom ali napake. Pod­ročje gradnje je zelo široko in med seboj prepleteno, zato je utopično razmišljati, da bi laik lahko sprejel prave odločitve ob vsaki dilemi.

Izvedba poteka v več fazah. Najprej so na vrsti demontažna in rušitvena dela, nato pozidave ter groba gradbena in inštalacijska dela. Sledijo vgradnja stavbnega pohištva, izvedba tlakov in razna obrtniška dela (krovska, fasaderska, suhomontažna, ključavničarska dela itd.). Prenova se konča z zaključnimi deli (npr. slikopleskarskimi), finomontažo napeljav in nazadnje oprem­ljanjem prostorov.

Ko so dela zaključena, boste z izvajalcem opravili njihov pregled ter naredili zapisnik o pomanjkljivostih, ki jih je treba še odpraviti. Izvajalec vam je dolžan pripraviti končni obračun izvedenih del, ki ga vi ali vaš nadzornik potrdite in je podlaga za izstavitev računa. Račun shranite, saj lahko z njim uveljavljate garancijo na izvedena dela. Zakonsko predpisana garancija na dela je dve leti, za solidnost gradnje pa deset let.

Mogoči zapleti – presenečenja med izvedbo

Med prenovo hiše lahko zaradi kompleks­nosti in tehnologije gradnje, izvajalcev različnih strok ali zaradi nepričakovanih situacij pride tudi do zapletov. Pripravite se, da boste deležni kakšnega presenečenja, saj se med posegi v obstoječe objekte vedno odkrije kaj, kar ni izvedeno po projektu ali pa so spremembe izvedli že vaši predhodniki. Včasih nanese tako, da je treba načrtovane rešitve prilagoditi stanju na terenu, zato vam bo sodelovanje izkušenega arhitekta in nadzornika v veliko pomoč. Večinoma so presenečenja rešljiva, lahko pa se zgodi, da je potrebna večja sanacija (konstrukcije, vlage) ali da dela ne potekajo povsem po načrtu in se spremeni rok izvedbe. Dobro je, da imate pri časovnici in proračunu nekaj rezerve, da se ob morebitni podražitvi ali zamudi ne znajdete v brezizhodnem položaju.

V sedanjem tehnološko naprednem času sta gradnja ali prenova postali zapleten proces, ki presega brušenje parketa in pleskanje sten. Vedno več je tudi zakonskih zahtev, ki jih je treba upoštevati, zato se v naložbo podajte premišljeno in v sodelovanju s strokovnjaki. Za kakovostno in trajno obnove hiše je nujno dobro načrtovanje, zato se del nikar ne lotite brez jasne vizije. Vložek v dober projekt vam lahko privarčuje veliko časa in denarja, zlasti pa načrtovanje in dela zaupajte izkušenim strokovnjakom s področja prenov.