Sprememba namembnosti objekta - katero dokumentacijo potrebujem

Pozdravljeni,

imam kar dve vprašanji, ki spadata v isti sklop.

Prvo vprašanje je, katero dokumentacijo potrebujem za renovacijo balkona, ki je že vrsto let prizidek k hiši ter kje jo dobim.

Drugo vprašanje pa je, kaj vse potrebujem za spremembo namembnosti garažnega prostora v delavnico ter kje dobim dokumentacijo za ta postopek.

Lp

bralec

---

Spoštovani,

v stanovanjski hiši letnik 1982 bi v pritličju iz hodnika in kabineta naredili frizerski salon. Hiša ni ravno grajena po gradbenih načrtih. Po širini je malo krajša, po dolžini pa malo daljša.

Radi bi spremembo namembnosti omenjenega dela stanovanjske hiše - kaj je treba upoštevati in pridobiti?

Prosim, če odgovor čim bolj podrobno razdelate s posameznimi koraki.

Hvala za odgovor.

Davorin

Spoštovana bralec in Davorin,  

vajini vprašanji sta podobni, zato odgovarjam obema. Novo leto je pred vrati in vsi imamo kar nekaj novih idej in želja, kaj bi lahko spremenili in postorili v naslednjem letu. Tako si vidva oba želita izboljšav na obstoječih stavbah, ki bodo dodale vrednost vajinim nepremičninam. Take pobude zelo pozdravljam, seveda pa priporočam, da se jih lotita na pravem koncu.

Bralec želi urediti status prizidanega balkona. Najbrž pred leti, ko je bil balkon prizidan, na to niso pomislili. Sedaj želi balkon renovirati. Prav tako želi nasvet, kaj potrebuje za spremembo namembnosti garažnega prostora v delavnico ter na koga naj se obrne.

Podobno zanima Davorina, ki bi rad v stanovanjski hiši iz leta1982 v pritličju iz hodnika in kabineta naredil frizerski salon. Se pa zaveda, da hiša ni skladna z gradbenimi načrti, predvidevamo, da torej tudi ne z gradbenim dovoljenjem. Po širini je hiša malo krajša, po dolžini pa malo daljša.

Takoj na začetku naj opozorim, da mora vsaka stavba, na kateri se spreminja stanje na način, da za tako spremembo potrebujemo upravne postopke, biti legalna. Sprememba namembnosti v obeh primerih, torej, ko bralec želi spremeniti garažo v delavnico in ko Davor želi spremeniti del pritličja v frizerski salon, pomeni pridobitev gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti. To pa obenem pomeni, da bo upravni organ preveril takoj pred začetkom postopka, ali je ta stavba legalna, in to bosta oba investitorja morala dokazati. Iz prakse lahko povem, da se velikokrat investitorji šele v postopku zavejo, da bodo pač morali predhodno urediti legalnost stavbe in šele na to pridejo na vrsto njihove želje. Če tega ne uredijo takoj na začetku, se lahko časovnica izvedbe projekta kar korenito podaljša, tudi za leto ali več.

V primeru bralca bo treba seveda urediti legalnost balkona, sploh če je garažni prostor, ki ga želi spremeniti v delavnico, v isti stavbi. Če je garaža svoj ločeni objekt, potem bo dokazovanje legalnosti veljalo za to stavbo kot garažo. Davorin pravi, da hiša ni skladna z gradbenimi načrti, saj je krajša in malo daljša. Če je to edina razlika in ta odstopanja niso bistvena, kot določa 66. člen gradbenega zakona (večja za več kot 30 cm), se morda stavbo lahko na ta način umesti med še skladne z izdanim gradbenim dovoljenjem. Vseeno bo treba pridobiti uporabno dovoljenje za enostanovanjsko stavbo. Za stavbo, ki ima gradbeno dovoljenje, je skladna z njim oz. so odstopanja v mejah toleranc in če je izkazano, da je v uporabi pred 1. 1. 2003 in je evidentirana v katastru stavb, je pridobitev odločbe o domnevi gradbenega dovoljenja dokaj enostavno. Po pridobitvi uporabnega dovoljenja tako investitor zaprosi tudi za spremembo namembnosti. Pri izvedbi te dokumentacije bo seveda potrebno upoštevati tako gradbeno tehnične predpise kot tudi predpise o dovoljeni namembnosti po prostorskem aktu in izkazati, da vsi pogoji na obstoječi parceli temu ustrezajo. Predlagam, da se tako bralec kot Davorin obrneta na ustreznega pooblaščenega projektanta, ki bo že pred začetkom postopka preveril vsa dejstva, iz katerih bo hitro jasno, ali bo postopek uspešen ali ne.

Če opredelim postopek po korakih, so lahko ti naslednji:

Investitor naj najprej začrta svojo investicijsko namero. Najlažje je, če opiše in pripravi vso razpoložljivo dokumentacije stavbe, v kateri se bo namera izvedla.

Na podlagi zbrane dokumentacije naj poišče ustrezno projektantsko ponudbo, pri čemer svetujem, da zahteva od projektanta, da predhodno pregleda dokumente in s potrditvijo izvedljivosti tudi zagotovi uspešnost postopka. Izkušeni projektanti bodo to znali svetovati in še pred začetkom postopka opozoriti na vse pasti, če obstajajo. Projektant naj si stanje ogleda tudi na terenu, treba bo izvesti posnetek obstoječega stanja. Treba je pridobiti idejni načrt, iz katerega bo razvidno, kaj bo v prostoru nastalo po spremembi namembnosti. Pri idejnem načrtu so pomembne želje investitorja, projektant vas bo opozoril še na zahteve, ki izhajajo iz področnih predpisov glede opravljanja dejavnosti. Seveda so ti za ureditev delavnice, kjer je pomembno, kakšna dejavnost se bo izvajala, različni od frizerskega salona. Doreči bo treba ali gre pri postopku tudi za posege v nosilno konstrukcijo, saj bo v takem primeru potrebno vlogo za spremembo namembnosti razširiti tudi na vlogo za rekonstrukcijo. Za izvedbo del bo treba angažirati ustreznega nadzornika, ki bo nadziral dela po načrtih. Ta bo na koncu tudi potrdil, da so dela zaključena in izvedena skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem, saj bo v obeh primerih treba pridobiti uporabno dovoljenje. To se pridobi ponovno v ločenem postopku in sicer po zaključku vseh del. Projektni dokumentaciji izvedenih del je treba priložiti tudi dokazilo o zanesljivosti objekta ter zaprositi na upravnem organu za uporabno dovoljenje.

Spoštovani bralec, spoštovani Davorin, sliši se zelo zapleteno, pa v resnici ni. Takih prenov in sprememb namembnosti bo v prihodnosti vedno več, saj imamo veliko stavb, ki jih je treba prenoviti, zaradi spremenjenih novih potreb pa tudi na novo osmisliti. Novi gradbeni zakon GZ-1, ki je bil pravkar sprejet, vendar bo v uporabi šele čez dobrega pol leta, sicer prinaša nekaj novosti, v splošnem pa se za vajina primera postopki bistveno ne bodo spremenili.

Spoštovana bralec in Davorin, obema želim uspešno pot na vajini novi poslovni poti. Verjamem, da bosta obe vajini stavbi dobili novo vsebino in tudi novo življenje, od česar bosta oba imela dodane priložnosti in zaslužek.

V novem letu 2022 pa želim vse bralkam in bralcem svetovalnice veliko poguma pri izvedbi vaši investicijskih želja in seveda vse dobro!

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z upravnimi postopki, pridobivanjem lokacijske informacije, projektnih in drugih pogojev, gradbenega dovoljenja, o izdelavi projektne dokumentacije pa tudi o možnostih legalizacije nelegalno in neskladno zgrajenih objektov ter o pridobivanju uporabnega dovoljenja ali drugih podobnih problemih s področja gradbeno-prostorske zakonodaje?

Vprašanja za svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Gradbena zakonodaja.