Svetovalnica: Ali drži, da za spremembo namembnosti manj kot 50 % bivalnih površin ni potrebno uporabno dovoljenje

Pozdravljeni,

v zasebni hiši bi klet in pritličje uporabil kot poslovni prostor oz. prostor za dejavnosti športnega društva (noter bi dal naprave, pripomočke itd.). V hiši imamo sicer še eno nadstropje, kjer je stanovanje ter podstrešje (definirano kot podstrešje).

Na internetu sem zasledil podatek, da uporabno dovoljenje ni potrebno, če je uporabljeno manj kot 50 % bivalnih površin.

Zanima me, ali se klet šteje pod bivalno površino (definirana je kot klet) in ali lahko v našem primeru to izpeljemo brez uporabnega dovoljenja oz. spremembe v poslovni prostor?

Najlepša hvala in lep pozdrav.

Spoštovani, 

sama obveza uporabnega dovoljenja za objekte izhaja iz gradbenega zakona (GZ-1). Ta pove, da je uporabno dovoljenje upravna odločba, s katero se dovoljuje uporaba objekta. 8. člen GZ-1 tako določa, da je za začetek uporabe objekta treba imeti uporabno dovoljenje, razen če gre za nezahtevni objekt. Vse objekte je treba uporabljati v skladu z gradbenim in uporabnim dovoljenjem. V nadaljevanju GZ-1 opredeljuje potrebne pogoje ter način pridobitve uporabnega dovoljenja, kot tudi različne posebnosti v zvezi z uporabnimi dovoljenji. 

V primeru neskladne uporabe objekta lahko inšpektor odredi prepoved uporabe objekta do izdaje uporabnega dovoljenja oziroma novega dokončnega oziroma pravnomočnega gradbenega dovoljenja, kar določa 96. člen GZ-1. V zvezi z uporabnim dovoljenjem 111. člen GZ-1 opredeljuje prekrške investitorja. Mednje sodi tudi okoliščina, če objekt investitor uporablja ali dopusti uporabo objekta brez uporabnega dovoljenja ali v nasprotju z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem. V takem primeru so določene tudi različno visoke globe v odvisnosti od zahtevnosti objekta ter statusa investitorja.

PREBERITE ŠE: SPREMEMBA NAMEMBNOSTI OBJEKTA - KATERO DOKUMENTACIJO POTREBUJEM

V zvezi z uporabnim dovoljenjem bralca zanima uporaba poslovnega prostora v kleti in pritličju zasebne hiše za potrebe dejavnosti športnega društva. V nadstropju iste stanovanjske hiše bi ostalo stanovanje. Najprej odgovorimo na vprašanje, ali je uporabno dovoljenje potrebno, če je uporabljeno manj kot 50 % bivalnih površin. Kot že navajamo zgoraj, gradbena zakonodaja predpiše, da je za vsak objekt potrebno uporabno dovoljenje ter da je treba objekt uporabljati skladno z uporabnim dovoljenjem. Če bo bralec želel v kletni etaži spremeniti namembnost v poslovni prostor za namene športnega društva, bo najbrž moral spremeniti namembnost dela hiše. V upravnem postopku spremembe namembnosti dela stavbe bo najprej moral predhodno dokazati, da je stavba zakonito zgrajena, kar pomeni, da ima ali gradbeno dovoljenje ali uporabno dovoljenje. Upravni organ lahko tudi preveri, ali je objekt zgrajen skladno z izdanim gradbenim dovoljenjem in ali se uporablja skladno z izdanim uporabnim dovoljenjem. Možnost spremembe namembnosti bo najbrž odvisna tudi od tega, ali prostorski akt ureditvenega območja, kjer se nepremičnina nahaja, to omogoča. Predvidevamo, da je stanovanjska hiša v območju individualne stanovanjske gradnje, kjer po navadi prostorski izvedbeni akti dovoljujejo, da se lahko spremeni del enostanovanjske stavbe, vendar največ do 50 % uporabne površine. Nekateri prostorski akti navajajo tudi termin neto površino, ki pa ni identična uporabni površini. 

Bralca zanima, ali se površina kleti šteje pod bivalno površino. Način, kako bo opredeljena bivalna površina, je ponovno odvisna od določil iz prostorsko izvedbenega akta. Če slednji tega ne določa, bo treba to nekako opredeliti in se nasloniti na drug predpis, na primer SIST ISO standard 9836, ki ga uporabljamo projektanti pri določanju površin. Nanj se naslanja tudi pravilnik o vodenju podatkov katastra nepremičnin (Uradni list RS, št. 41/22), ki se uporablja pri pripravi elaboratov za vpis stavb v kataster nepremičnin. Način določitve uporabne površine dela stavbe je podrobneje določen v Prilogi 3 tega pravilnika, ko se uporabna površina določi tako, da se seštejejo površine prostorov, ki se uporabljajo za enak namen kot del stavbe. Izjema so deli stavbe, katerih stropi so povsod nižji od 1,6 m, ali so v celoti nedokončani. 

Začetek uporabe dela stanovanjske stavbe za društvene dejavnosti brez uporabnega dovoljenja ali brez spremembe namembnosti v poslovni prostor bo odvisna od tega, ali bo v objektu samo prijavljen sedež društva, ali pa bo v teh prostorih dejavnost športnega društva obsegala tudi druženje večjega števila oseb, vadbe in s tem povezanih dejavnosti. V tem primeru bo potrebna sprememba namembnosti v prostore z ustrezno namembnostjo, kjer bo natančneje opredeljeno, kaj to pomeni iz vidika skladnosti s prostorskim aktom, pa tudi z ostalimi zakonodajnimi predpisi. Treba bo opredeliti številne nove vidike uporabe prostorov za dejavnost športnega društva, na primer varnosti pri uporabi, varnosti pred požarom ipd. Zahtevnost postopka je v tem primeru dejansko odvisna od tega, za kako obsežno spremembo dejavnosti dejansko gre in kako bo ta vplivala na območje v soseščini ali pa tudi na ostali del stavbe, ki bo ostal stanovanjski. Bralcu svetujemo, da si poišče pomoč pri strokovno usposobljenem strokovnjaku, ki mu bo na podlagi njegovih zahtev podal ustrezno rešitev.