Financiranje stanovanj: Največja ovira za stanovanjske zadruge je zakonodaja

Vse več ljudem je namreč po njihovem mnenju kratena pravica do bivanja v kakovostnem stanovanju zaradi vseprisotne profitne naravnanosti in umika države iz stanovanjske preskrbe. Pogovarjali smo se z Mašo Hawlina, članico Zadrugatorja, ki je z delom Stanovanjska zadruga Zadrugator kot alternativa neoliberalizmu tudi diplomirala.

Maša Hawlina. FOTO: Ksaver Šinkar/enabanda Foto:

Zakaj je nujno, da se stanovanjske zadruge uveljavijo kot ključni model stanovanjske preskrbe?

Iskalci stanovanja se soočajo z dvema neugodnima možnostma. Lastništvo stanovanja je za večino postalo nedostopno, »privilegirani« pa se morajo zadolžiti in naslednjih trideset let odplačevati drag kredit. To pomeni ogromna tveganja, na primer, ob izpadu rednih dohodkov, bolezni ali čem podobnem. Če nam lastništvo ni dostopno, je naša edina druga možnost najem. Najemniški trg je drag, slabo reguliran in nadzorovan, nestabilen, kar povzroča, da imamo ogromno najema brez pogodb, da lahko najemodajalci kadarkoli zvišajo najemnino ali se odločijo stanovanje nameniti za bolj dobičkonosno oddajo, npr. Airbnb. Če imamo srečo, lahko pridemo do javnega najemnega stanovanja. Ker pa stanovanjskim skladom po Sloveniji v povprečju uspe na leto ugoditi le približno desetim prijavam za dodelitev neprofitnih stanovanj, naše možnosti niso najboljše.

Potrebujemo alternative. Najemne stanovanjske zadruge razumemo kot orodje za kolektivno reševanje individualnih stanovanjskih potreb – zaradi združevanja sredstev, sodelovanja z javnimi akterji in neprofitne naravnanosti omogočajo bolj dostopna stanovanja. Ko vstopiš v stanovanjsko zadrugo, vplačaš osnovni vložek, ki znaša približno 10 odstotkov vredno­sti stanovanjske enote, v kateri boš bival, nato pa plačuješ mesečno stroškovno najemnino. Če se želiš preseliti drugam, se ti osnovni vložek povrne. Najemne zadruge tako združujejo dobre lastnosti najema in lastništva – z vplačilom samoudeležbe posameznik ali gospodinjstvo postane solast­nik zadruge, nikoli pa ne postane individualni lastnik stanovanja, ki ga najema. Ker pa se vse odločitve sprejemajo po načelu en član, en glas, so vsi stanovalci vpleteni v odločanje glede organizacije, upravljanja in prostora. Za trajno rešitev stanovanjskega vprašanja ni potreben tako velik začetni vložek kot pri lastništvu, hkrati pa bivanje v zadrugi omogoča večjo varnost. Zadruge pogosto uvedejo tudi mehanizem (mesečno vplačevanje simboličnih zneskov v solidarnostni sklad), ki se lahko uporabi za pokrivanje najemnine za določeno obdobje (npr. do šest mesecev), če se katero od gos­podinjstev znajde v finančnih težavah. A ker zadruge že zagotavljajo stabilno in nizko najemnino, se ta denar pogosto nalaga in se lahko zadružniki na letni ravni odločijo presežek vložiti v dvig kakovosti bivanja.

Kolikšen delež stanovanjske preskrbe bi lahko stanovanjske zadruge po vašem mnenju dosegle pri nas?

V Sloveniji še ni delujočih najemnih stanovanjskih zadrug. Delež je odvisen od politične volje in vzpostavitve mehanizmov, ki bi omogočili njihov nastanek. V Zürichu, ki ima približno stoletno tradicijo stanovanjskih zadrug, gre za skoraj četrtino stanovanjskega fonda. O končnem odstotku je težko govoriti, a ob primerni politiki države menim, da bi lahko v desetih letih dosegle najmanj 20-odstotni delež večstanovanjskih novogradenj.

Kako bi stanovanjske zadruge pripomogle k razreševanju stanovanjske problematike?

Stanovanjske zadruge lahko rešujejo stanovanjsko vprašanje tistih, ki bi si radi zagotovili stabilnost in varnost bivanja, pa jim to z lastništvom ni dostopno ali si ne želijo postati lastniki stanovanj. Zadružništvo meri na vse tiste, ki so siti nestabilnega in dragega najema. Ne more in ne sme nadomestiti kakovostnega sistema javne stanovanjske preskrbe, lahko pa ga dopolnjuje. Glede na več desetletij pomanjkanja gradnje dostop­nih stanovanj in dotrajan stanovanjski fond vemo, da se bo moralo v Sloveniji v prihodnjih letih zelo veliko graditi, zadruge pa lahko k temu znatno pripomorejo. Če se zavedamo, da državi za zagotovitev kakovost­ne preskrbe poleg dostopa do primernih zemljišč, poroštev ali kreditov za gradnjo niti ni treba vlagati znatnih nepovratnih sredstev, ni težko ugotoviti, da je zadružna gradnja prijazna tudi do državnega proračuna. Za ta sredstva vemo, da so na voljo.

PREBERITE ŠE: PILOTNA STANOVANJSKA ZADRUGA BI LAHKO ZAŽIVELA LETA 2020

Pot do nastanka stanovanjskih zadrug je običajno precej dolga. Kaj je trenutno največja ovira?

To, da nimamo primerne zakonodaje, ki bi spodbudila gradnjo najemnih stanovanjskih zadrug. Za to, da so stanovanja v zad­rugah lahko dostopna čim širšemu deležu prebivalstva, je nujno sodelovanje z javnimi akterji, kot so stanovanjski skladi, občine in SID banka. V nasprotnem primeru so zadruge lahko le izbira načina življenja – oblika sobivanja –, dostopna tistim, ki bi si lahko privoščili lastniško stanovanje. Predlog stanovanjskega zakona SZ-2, ki je bil jeseni v obravnavi, bi zakonodajne težave rešil, če bi bil sprejet. Vendar je pred parlamentarno obravnavo padla vlada in zdaj ne vemo, kaj se bo zgodilo s predlogom zakona. Z zakonodajo je treba najemnim stanovanjskim zadrugam zagotoviti brezplačen ali vsaj ugoden najem kakovostnih zemljišč za gradnjo, državna poroštva za zasebne kredite oziroma odpreti ugodne kreditne linije prek SID banke. Zelo preprosti ukrepi torej, ki s sabo ne nosijo nobenih večjih stroškov za državo ali lokalne skupnosti. Dostopna stanovanja torej niso vprašanje zahtevnosti ali enormnih vlaganj, kakor pogosto mislimo, temveč le politične volje.

Kakšna je bila pot, ki ste jo prehodili vi pred nastankom stanovanjske zadruge Zadrugator? Katere težave so bile največje?

Mi smo še stanovanjska zadruga brez zadruge – pravno obstajamo, vendar fizično stanovanjske zadruge še nimamo. Zato tudi težav še ni konec. Najprej moramo rešiti zadevo z zakonodajo, potem pride naslednji velik zalogaj – zaključevanje finančne sheme. A hkrati poudarjam, da glavni cilj Zadrugatorja nikoli ni bila gradnja nekaj deset stanovanj, temveč zagotovitev primernega okolja za razvoj stanovanjskih zadrug – saj lahko le tako zadruge postanejo primerna alternativa v trenutnih razmerah.

Predlog stanovanjskega zakona SZ-2, ki je bil lani jeseni v obravnavi, bi zakonodajne težave, povezane s stanovanjskimi zadrugami, rešil, če bi bil sprejet. Vendar je pred parlamentarno obravnavo padla vlada. FOTO: Blaž Samec/Delo Foto:

Kakšne so izkušnje pri vzpostavitvi zadrug v tujini? Po katerih državah bi se veljalo zgledovati?

Najbolj razširjene in najbolj znane so zad­ruge v Švici – po švicarskem oziroma züriškem modelu se tudi sami zgledujemo. Tam mesto zagotovi (komunalno opremljeno) zemljišče za gradnjo in določene finančne spodbude. Drug primer, ki ga radi navajamo, je La Borda, zadruga v Barceloni. V nasprotju s Švico tam ni že 100-letne tradicije stanovanjskega zadružništva, pač pa je to prva stanovanjska zadruga v regiji. Zaživela je pred dobrim letom, se izkazala kot izredno dober projekt in zdaj že načrtujejo in gradijo nove stanovanjske zadruge. Drugače stanovanjske zadruge najdemo tudi v Avstriji, Veliki Britaniji, Kanadi, ZDA, na Norveškem, Švedskem, v Urugvaju … Žal ne obstaja neki model, ki bi ga lahko preprosto kopirali, saj ima vsaka država zelo specifične pogoje in okolje. V Španiji, kjer se zdijo razmere še najbolj podobne našim, imajo zelo razvit sektor socialnega in zadružnega bančništva, ki pa pri nas ne obstaja. V Švici je zelo pomembna vloga ustanov, kot so pokojninski skladi, ki pri nas (še) ne vlagajo v gradnjo stanovanj, čeprav ta v primeru zadrug prinaša zelo varne in stabilne donose. Za zapiranje finančne konstrukcije bo tako pri nas pomembnejša vloga klasičnih zasebnih bank na eni strani in države na drugi.

Stanovanjske zadruge v tujini so del večjih zasebnih projektov in imajo vlogo oživljanja novih predelov mesta (vnašajo vitalnost, življenje, lokalne storitve ...). Običajno nastanejo v partnerstvu z nekom, ki del zemljišča nameni za zadrugo, ta pa investitorju prinaša ugled in vitalnost. Bi tak model lahko prevzeli tudi pri nas?

V Zadrugatorju vidimo stanovanjske zadruge prvotno kot kolektivni odgovor na individualna vprašanja, ki nam olajša dostop do trajne rešitve stanovanjskega vprašanja. V ospredje postavljamo dostopnost stanovanj, ker smo se znašli v času, ko lastništvo večini ni več dostopno, najemništvo pa ne ponuja zadostne kakovosti in varnosti. Zato smo model zasnovali na sodelovanju z javnimi in ne zasebnimi akterji. Z zadrugami bi se po našem modelu torej izkazoval javni interes s kakovostnimi in dostopnimi najemnimi stanovanji. Ravno trajno javno lastništvo zemljišča je ključni del našega modela, saj pomaga znižati ceno najema in tako razširiti dostopnost do stanovanj tudi na tiste z nižjimi dohodki, hkrati dolgotrajno varuje javni interes in kakovostna zemljišča pred finančnimi špekulacijami.

Nekateri opozarjajo na bojazen, da bi stanovanjske zadruge pri nas lahko služile kapitalu. Kakšno je vaše mnenje?

To je v današnjem času upravičena bojazen pri vsakem projektu. Sami smo imeli to neprestano v mislih, ko smo se ukvarjali z modelom stanovanjske zadruge, ki bi bil najprimernejši za Slovenijo, ter ga poskušali zastaviti tako, da bi kar se da minimalizirali možnosti za kakršne koli zlorabe. Model najemne stanovanjske zadruge z nedeljivim premoženjem, ki ga promoviramo, ima zato vgrajenih nekaj varovalk. 1. Varuje javno zemljišče pred privatizacijo – javno zemljišče ostane v javni lasti, na njem pa se ustanovi stavbna pravica, ki je podeljena stanovanjski zadrugi, kar pomeni, da zadruga lahko na tem zemljišču zgradi svojo stavbo. 2. Varuje pred privatizacijo stavbe in špekulativnim ravnanjem s stanovanji. Nihče v zadrugi nikoli ne postane individualni lastnik stanovanja, pač pa je lastništvo kolektivno. S tem se skrbi, da ta stanovanja trajno ostajajo na najemnem trgu. 3. Zadruga, ki deluje kot neprofitna stanovanjska organizacija, je dolžna vse svoje prihodke vlagati v izboljšave, rezerve, solidarnostne sklade ipd. 4. Predvideva se stroškovna najemnina, s katero se pokrijejo osnovni stroški gradnje in investicije ter vključuje obvezni rezervni sklad; z najemnino ne služi nihče. 5. Nihče se tudi ne more okoristiti s poviševanjem najemnine, ker se o vseh stvareh v zadrugi odloča kolektivno in je povišanje najemnine mogoče le, če stanovalci menijo, da je tako najbolje. Po drugi strani seveda obstaja tudi strah pred nizkimi najemninami, saj bi z njimi, enako kot pri javnih najemnih stanovanjih, po svoje subvencionirali zasebna podjetja, ki bi si tako privoščila zaposlenim plačevati nižje plače. S tem bi bolj kot stanovalcem pomagali lastnikom oziroma delničarjem. To bi veljalo v primeru, če bi se močno razširila dostopna stanovanja za podjetja, ki bi stanovalce zaposlovala. Čeprav moramo prepoznati tudi ta vidik, to nikakor ne sme biti razlog, da ne bi razvijali stanovanjskih zadrug ali javnih stanovanj. Vprašanje plač in delovnih razmerij moramo urejati ločeno.