Nakup kmetijskega zemljišča: Tudi če ponudite več, ima predkupni upravičenec prednost

Spoštovani,

na spletni strani sem prebral vaš članek glede protokola prodaje/nakupa kmetijskega zemljišča.

Ker nisem neposredni lastnik parcele, ki meji na parcelo, ki se bo prodajala, sem se pa zanjo dogovoril s prodajalcem o nakupu, me zanima, ali lahko nekdo uspešno uveljavlja predkupno pravico, v primeru, da ponudim na javno objavo več, kot bo napisano na oglasni deski?

 Hvala in lep pozdrav.

Pozdravljeni,

kmetijska zemljišča so posebno varovana območja, ki jih ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih, kjer je natančno določen postopek prodaje takšnega zemljišča. V 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih so določeni tudi predkupni upravičenci. Kaj sploh je predkupna pravica? Treba je razlikovati med zakonito in pogodbeno predkupno pravico. Predkupna pravica je pravica predkupnega upravičenca, da kupi predmet prodaje prednostno, pod enakimi pogoji. Kadar govorimo o pogodbeni predkupni pravici, je le ta urejena dogovorno in je izraz volje strank, kadar pa govorimo o zakoniti predkupni pravici, je le ta urejena v zakonu in predstavlja tudi omejitev lastninske pravice, saj mora lastnik pri prodaji upoštevati predkupne upravičence.

V predmetnem primeru govorimo o zakoniti predkupni pravici, saj je zakonsko urejena v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, predkupni upravičenci pa lahko uveljavljajo predkupno pravico po naslednjem vrstnem redu:

• solastnik;
• kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
• zakupnik zemljišča, ki je naprodaj,
• drugi kmet;
• kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske dejavnosti;
• sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Torej to so upravičenci, s katerimi mora prodajalec skleniti posel, in sicer po prej navedenem vrstnem redu.

Postopek prodaje kmetijskega zemljišča sem v svojih preteklih odgovorih natančno opisala, na tem mestu pa bom poudarila samo ključne stvari. Prodajalec mora na upravni enoti objaviti ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča. Ponudba mora vsebovati: podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, ceno in morebitne druge pogoje. Zakonski rok za sprejem ponudbe je 30 dni od objave na oglasni deski upravne enote. Po preteku roka za sprejem ponudbe upravna enota obvesti prodajalca, kdo je pravilno sprejel ponudbo, kar potem predstavlja zavezo prodajalca, da z njim sklene posel pod pogoji iz ponudbe. Tak pravni posel mora nato odobriti še upravna enota, kjer leži nepremičnina.

Torej, da odgovorim na vaše vprašanje. Tudi če ponudite več, kot je objavljeno v ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča, ima predkupni upravičenec, ki sprejme ponudbo, kot je bila objavljena, pred vami prednost za nakup predmetnega zemljišča.

Na žalost, pri uveljavljanju predkupne pravice pri kmetijskih zemljiščih, velikokrat prihaja do špekulacij, saj se v praksi pojavljajo primeri, ko se predkupna pravica uveljavlja samo z namenom pridobitve premoženjske koristi predkupnih upravičencev, ki v bistvu nimajo interesa za nakup kmetijskega zemljišča, zavedajo pa se svoje pravice in jo tudi izkoriščajo. Še posebej, kadar je v ponudbi objavljeno, da je kupec že znan, zato bodite previdni.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.