Nepremičninsko pravo - 1. del: Pred pogodbo

Nepremičninsko pravo in zemljiškoknjižni postopki so zaradi pravkar sprejetega zakona o davku na nepremičnine še kako aktualna tema. Novi davek od državljanov zahteva, da uredijo lastninska razmerja in odpravijo morebitna neusklajena stanja v zemljiški knjigi.

Priporočam, da državljani te postopke urejajo pri notarjih, ki so dobro usposobljeni za sestavljanje zemljiškoknjižnih listin, poznajo davčno zakonodajo s področja nepremičnin in zagotavljajo varnost pravnega prometa. Tudi odvetniki in nepremičninski posredniki dobro poznajo te postopke, vendar morajo stranke v določeni fazi postopka vseeno potrkati na vrata notarske pisarne (overiti podpis na listini, pretvoriti izvirnik zemljiškoknjižne listine v elektronsko obliko), medtem ko lahko notar izpelje celoten postopek od začetka do konca in na podlagi pooblastila, ki ga podpiše stranka, v njenem imenu opravi vse upravne, davčne in zemljiškoknjižne postopke. Za določene postopke pa so notarji celo izključno pristojni in jih ne more opravljati odvetnik ali nepremičninski posredniki (sklepanje izročilnih pogodb, pogodb med zakoncema ipd.).

Notar mora biti nepristranski in mora varovati interese vseh strank v postopku ter uskladiti njihovo pogodbeno voljo. Strankam mora na razumljiv način pojasniti vsebino pravnega posla, ki ga sklepajo, in jih seznaniti z običajnimi tveganji, ki se jim lahko zgodijo v tem pravnem poslu. Pogosto nerazumljivo pravniško latovščino, ovito z zapletenimi in številnimi paragrafi, notar predstavi tako, da stranka natančno ve, kakšno pogodbo podpisuje in kakšne pravne posledice lahko pričakuje.

Stranke se pri notarjih pogosto potožijo, da so postopki za prodajo nepremičnine zapleteni, da jih uradniki pošiljajo od vrat do vrat za pridobitev določenega potrdila, da jim nihče ne pove, koliko davka bo treba plačati. S seboj prinašajo preproste pogodbe, ki so jih prepisali s spleta ali pa jim jih je spisal nekdo, ki se ljubiteljsko ukvarja s pravom, potem pa se čudijo, ko jim kupec ne poravna kupnine, saj niso v pogodbo vnesli nobenih varovalnih klavzul. Večini državljanov ne pride na misel, da bi sami popravljali avto, če se jim ta pokvari, pri pogodbah pa velja praksa, da jih zna sestaviti vsak, ki kdaj prebere pravni nasvet in prepiše nekaj členov s spleta. Zanimivo je, da bo sodnik, ki se denimo ukvarja s kazenskim pravom in je tudi sam pravni strokovnjak na nekem področju, sestavo takpne pogodbe praviloma zaupal notarju in je ne bo pisal sam, saj se še kako zaveda, da nima dovolj znanja o nepremičninah. Tako kot ne bi svojega dragega avtomobila zaupali v popravilo šušmarju, naj tudi za pogodbe, predmet katerih so nepremičnine, velja pravilo, da vam jih sestavijo strokovnjaki, predvsem notarji, ki se na to spoznajo, imajo ustrezno izobrazbo, znanje, izkušnje in zlasti vedenje, kaj se pri določenem pravnem poslu lahko zalomi in kako se pred tem zavarovati.

Vsak zemljiškoknjižni postopek se začne na enak način, najprej z vpogledom v zemljiško knjigo (ZK). Od 1. maja 2011 se ZK vodi elektronsko pri vrhovnem sodišču in je s preprosto prijavo na spletu dostopna brezplačno vsem državljanom.

Lastninski list

Natančen seznam nepremičnin, ki jih ima v lasti posameznik, je razviden iz lastninskega lista, ki ga na zahtevo lastnika brezplačno izda geodetska pisarna (Gurs) ali upravna enota. Medtem ko lahko v ZK pogleda vsak, ne da bi moral pojasnjevati razlog vpogleda, lahko za lastninski list zaprosi zgolj lastnik nepremičnin. Lastninski list vsebuje popoln popis vseh nepremičnin, ki jih ima nekdo v svoji lasti v RS: številka in površina nepremičnine, kultura, stavbe, delež lastništva … Na Gursu lahko lastnik pridobi tudi podatke o vrednosti svojih nepremičnin, ki so razvidne iz registra nepremičnin. Lastninski list preprečuje, da bi pri sestavi pogodbe pozabili na kakšno parcelo, zlasti če ima lastnik veliko nepremičnin. Pogosto se namreč zgodi, da se šele čez leta ugotovi, da je nekdo, ki je že 50 let mrtev, še vedno lastnik kakšne nepremičnine.

Brez natančnih podatkov o nepremičnini ni mogoče sestaviti pogodbe. Če stranka pove, da bi rada prodala denimo njivo pod gmajno v izmeri 500 m2, ki je v vasi poznana pod imenom Ocepkova gmajna, bodo stranke sicer vedele, katero parcelo so prodale oziroma kupile, ne bo pa je mogoče pod tem imenom vpisati v ZK.

Podatki o nepremičnini so vpisani v ZK s številko parcele in šifro ter imenom katastrske občine (k.o.). Parcela, ki je bila v stari ZK (veljala je do 30. aprila 2011) vpisana na primer kot parcela številka 855, je zdaj vpisana z obveznim dodatkom 0 kot parcela številka 855
0. Če je bila ta parcela po starem označena kot parcela številka 855.S ali *855, kar pomeni, da na njej stoji stavba, je po novem vknjižena kot parcela številka 855/0 in dodatni atribut 1 (855/0-1).

Če je predmet pravnega posla posamezen del stavbe, za katerega je urejena etažna lastnina, je ta v ZK vpisan v takšni obliki: posamezni del stavbe številka 100, v stavbi številka 3150, k.o. 1886 Zagorje mesto. Po starih podatkih pa so bile etažne enote vpisane v podvložke številka ……….., k. o. ……… Če ima lastnik staro listino, iz katere je razviden le podvložek, je mogoče prek aplikacije ZK poiskati nove podatke o nepremičnini.

Vpogled v ZK pove, ali je nepremičnina prosta bremen ali pa je obremenjena in ali se v zvezi z njo vodijo kakšni sodni ali upravni postopki (pravdni, izvršilni, nedovoljena gradnja ipd.).

Omejitve na nepremičnine

Pri nepremičnini so lahko vpisane različne služnostne pravice, hipoteke, predznambe in zaznambe, ki lahko omejujejo njen pravni promet. Stvarna služnost hoje in vožnje je vknjižena najpogosteje v korist vsakokratnega lastnika določene nepremičnine in se prenaša na naslednike tudi po smrti prvega imetnika te pravice, lahko pa je sklenjena le za določen čas in v korist imensko točno določene osebe. Služnostna pravica brezplačne uporabe stanovanja je dogovorjena in vknjižena v korist določene osebe in lahko traja do njene smrti ali do določenega roka. Prepoved odtujitve in obremenitve nepremičnine je lahko vknjižena do določenega datuma, lahko pa do smrti upravičenca, v korist katerega je vknjižena.

Če je v ZK vpisana prepoved odtujitve, nepremičnine brez dovoljenja upravičenca, v korist katerega je vknjižena prepoved, ni dovoljeno prodati ali kako drugače odsvojiti (odvisno od obsega in vsebine prepovedi).

Če je pri nepremičnini dodana zaznamba zaščitene kmetije, pomeni, da je treba pri sklepanju pravnega posla upoštevati posebna pravila, ki veljajo za promet s kmetijskimi zemljišči. Določena zemljišča se lahko izvzamejo iz sklopa zaščitene kmetije, vendar po določenem postopku, ki se vodi pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina.
Vpogled v ZK tudi pove, ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko, za kolikšen znesek glavnice in obrestno mero ter do kdaj naj bi bil kredit odplačan. Vknjižena hipoteka se po dokončnem odplačilu kredita ne izbriše sama od sebe, ampak mora lastnik pridobiti od upnika, največkrat banke, notarsko overjeno izbrisno dovoljenje (t. i. izbrisno pobotnico), s katerim se hipoteka izbriše iz ZK.

Ni malo primerov, ko doživijo lastniki pri vpogledu v lastno nepremičnino pravi šok, saj imajo še vedno vknjižene hipoteke za že zdavnaj odplačane kredite. Še bolj so začudeni, ko vidijo, da imajo pri svoji hiši vknjiženo dosmrtno služnost stanovanja in preužitka v korist osebe, rojene pred 100 in več leti, ki bi morala biti po vseh naravnih zakonitostih in biološki starosti že zdavnaj pod rušo. Temeljno pravilo ZK je: brez volje in aktivnosti lastnika se takšne vknjižbe ne bodo izbrisale! Notar vam bo svetoval, kako takšno obremenitev izbrisati. Malce zapleten in dolgotrajnejši je postopek, če je pravna oseba prenehala obstajati ali če se za fizično osebo ne ve, ali je še živa oziroma ni listine o njeni smrti.

Vpis osebnih in poslovnih podatkov

V pogodbo, predmet katere je nepremičnina, je treba vnesti pravilne osebne podatke strank. Ni vseeno, ali je nekdo Janez, Janko, Jani ali Ivan. Fizične osebe se vpisujejo z imenom in priimkom, številko EMŠO in naslovom stalnega prebivališča. Najzanesljiveje je podatke povzeti iz veljavnega osebnega dokumenta (osebna izkaznica, potni list, vozniško dovoljenje). Pravne osebe se vpisujejo v pogodbe s podatki, kot so vpisane v sodni poslovni register, z matično številko in oznako, da gre za d. o. o., d. d. ali javni zavod. Davčna številka se v pogodbo ne vpisuje, je pa potrebna za davčni postopek.

Posebnost velja pri samostojnih podjetnikih. Prejšnja ureditev ZK je dopuščala možnost, da se je vpisal kot lastnik nepremičnine samostojni podjetnik, na primer Janez Vozelj, avtoprevozništvo, s. p. Zdaj se vpiše fizična oseba z EMŠO in podatki o stalnem prebivališču, čeprav je taista oseba kupila nepremičnino kot samostojni podjetnik za opravljanje svoje poslovne dejavnosti. Aplikacija ne dopušča vknjižbe lastninske pravice na samostojnega podjetnika, temveč le na fizične ali pravne osebe. To pa seveda ni ovira, da nepremičnina ne bi bila v poslovnih knjigah podjetnika vknjižena kot njegovo osnovno sredstvo.

Potrdilo o namenski rabi zemljišča

Za vsak pravni posel, predmet katerega je nepremičnina, je treba pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča. Potrdilo izda občina, na območju katere leži nepremičnina. Za potrdilo lahko zaprosi vsakdo za katerokoli nepremičnino v RS in ni treba navajati, za kakšne namene se potrdilo pridobiva. Drugače povedano, vsak občan lahko zaprosi za izdajo potrdila o namenski rabi za parcelo, katere lastnik je predsednik države, če pozna številko parcele in katastrsko občino, in mu ni treba pojasnjevati, zakaj to potrdilo potrebuje. Za pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča ni plačila upravne takse.

Iz potrdila o namenski rabi zemljišča je razvidno, kakšne vrste je zemljišče, ki je predmet pravnega posla. Če je iz geodetskih podatkov ali ZK razvidno, da je neka parcela travnik, ni rečeno, da je tudi kmetijsko zemljišče. Če je ta travnik sredi mesta, bo najverjetneje stavbno zemljišče.

Namenska raba zemljišč je namreč odvisna od prostorskih ureditvenih načrtov oziroma planov posamezne občine. Občina v svojih prostorskih aktih opredeli, katera zemljišča so kmetijska, gozdna, stavbna, zazidana, nezazidana, katera so kulturni spomenik ali so posebnega pomena in spadajo pod poseben režim narodnega parka ali so pomembna za obrambo države in drugo.

Potrdilo o namenski rabi zemljišča je osnova za vse nadaljnje postopke sklepanja pogodb za nepremičnine. Če so predmet pogodbe kmetijska zemljišča, je treba upoštevati določbe zakona o kmetijskih zemljiščih, če pa so predmet pogodbe stavbna zemljišča, je treba preveriti obstoj zakonite predkupne pravice občine. Potrdilo o namenski rabi ni potrebno, če je predmet pravnega posla stanovanje ali drug posamezen del stavbe v etažni lastnini.

-----

Notarju, ki bo sestavljal pogodbo, predmet katere je nepremičnina, naj stranke predložijo naslednje podatke:

• Podatke o nepremičninah, ki so predmet pogodbe (številke parcel, imena katastrskih občin). Če je predmet pogodbe več nepremičnin, se priporoča pridobitev lastninskega lista. Izpiske iz zemljiške knjige pridobi notar sam.
• Če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora stranka dostaviti notarju verigo originalnih pogodb, s katerimi dokazuje lastništvo.
• Veljavni osebni dokument (osebna izkaznica, potni list ali vozniško dovoljenje) vseh pogodbenih strank.
• Davčne številke vseh pogodbenih strank (ni potrebno potrdilo, samo številke).
• Izpisek iz poročne matične knjige, če gre za pravni posel med zakoncema.
• Izpisek iz rojstne matične knjige, če gre za pravni posel med sorodniki (zaradi davčnih olajšav).
• • Po potrebi še kakšne druge podatke.