Nepremičninsko pravo – 2. del: Notarski zapis in zasebna listina

Za nekatere pravne posle je zakonsko določeno, da so veljavni le, če so sklenjeni v obliki notarskega zapisa. To so na primer premoženjski pravni posli med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema, izročilne pogodbe, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku in še nekatere vrste pogodb. Notarske zapise sestavljajo izključno notarji. Notarski zapis ima veljavnost javne listine.

Notarski zapis

Po obliki je notarski zapis videti tako, da morajo biti v besedilu pogodbe številke izpisane z besedo, vsa prazna mesta morajo biti izpolnjena s črtkami, v besedilu se ne sme ničesar dopisovati in popravljati, udeleženci pravnega posla morajo parafirati vsako stran notarskega zapisa. Izvirnik notarskega zapisa se trajno hrani v notarski pisarni, vsaka stranka pa prejme odpravek notarskega zapisa.

Besedilo notarskega zapisa sicer lahko sestavi tudi odvetnik, vendar je to za stranko dvojni strošek, saj bo morala plačati storitev sestave listine odvetniku, nato pa še notarju. Za prej naštete posle je torej edino smiselno, da se napotimo naravnost k notarju in ta pripravi notarski zapis od začetka do konca, torej do vknjižbe v zemljiško knjigo (ZK).

Notar v skladu z željami strank sestavi besedilo pogodbe, nato pa vse povabi k sklenitvi pogodbe v notarsko pisarno. Ob sklepanju notarskega zapisa morajo biti vse stranke navzoče sočasno. Notar pred sklepanjem pogodbe preveri njihovo identiteto na podlagi veljavnih osebnih dokumentov, razen če notar določeno osebo pozna. Nato strankam opiše in predstavi pravni posel, jih poduči o pravnih predpisih in jih opozori na normalna in pričakovana tveganja pri sklepanju takšnih pravnih poslov. Notarski zapis jim na glas prebere. Ko potrdijo, da vse razumejo in vedo, kakšen pravni posel sklepajo ter ga želijo skleniti, udeleženci v prisotnosti notarja podpišejo dokument. Običajno podpišejo tudi pooblastilo, da lahko notar v njihovem imenu ureja davčni postopek in pridobi druga potreba dovoljenja in listine za veljavnost pravnega posla. Notar lahko v tem primeru sam uredi ves postopek do vpisa v zemljiško knjigo ter strankam prihrani pota in čas. Če želijo, pa lahko stranke same urejajo davčni in upravni postopek, odvisno od dogovora.

Zaradi posebnih okoliščin se lahko notarski zapis sklepa tudi zunaj notarske pisarne, na primer če je katera od strank nepokretna, v bolnišnici, domu ostarelih … in težko pride do pisarne. A tudi v tem primeru morajo biti sočasno navzoče vse stranke. Ni mogoče, da bi nekaj strank podpisalo notarski zapis v notarski pisarni, ena pa denimo posebej v bolnišnici.

Vsekakor notarski zapis zagotavlja večjo pravno varnost, saj so pri sklepanju navzoče vse stranke in je njihova poslovna volja za sklenitev pravnega posla nedvomno izražena.

Zasebna listina

Določeni pravni posli pa so veljavni, če so sklenjeni v obliki zasebne listine, ki jo lahko sestavi vsak, ki je vešč pisanja, večja varnost in pravilnost postopka pa je zagotovljena, če jo sestavi odvetnik, notar ali drug pravnik. V obliki zasebnih listin so običajno sestav­ljene preproste kupoprodajne in darilne pogodbe. Takšne lahko stranke podpišejo doma, vsaka zase, ni nujno, da so sočasno navzoče. Po podpisu morajo pogodbo pred­ložiti davčnemu organu. Po končanem davčnem postopku in pridobitvi drugih potrebnih potrdil (občine, UE …) mora tisti, ki nepremičnino odsvojuje (prodajalec, darovalec), pri notarju overiti svoj podpis. Overitev podpisa na zasebni listini je postopek, v katerem notar preveri, ali je bila pogodba predložena v davčni postopek, ali je bil plačan davek oziroma je oprostitev davka, in preveri, ali so pogodbi priložena vsa potrebna potrdila. Nato ugotovi istovetnost odsvojitelja nepremičnine in preveri, ali je podpis na pogodbi njegov. V posebni notarski vpisnik overitev vpiše osebne podatke te osebe, način oziroma dokument, iz katerega je preveril njeno identiteto, in naslov listine, ki se overja, nato se ta oseba podpiše v ročno ali elektronsko knjigo overitev.

S tem ko notar overi podpis določene osebe, potrdi, da je ta oseba dejansko podpisala to listino. Pogosto pridejo v notarsko pisarno stranke, ki želijo overiti podpis denimo stare mame, »ki je bolna in težko pride v pisarno in je dovolila, da jo jaz podpišem«. Ne!!! Notar lahko overi le podpis osebe, ki jo ima pred seboj in se pred njim podpiše v knjigo overitev. Marsikomu se zdi to nepotrebno kompliciranje, ampak ravno v tem je smisel overitve podpisa – da je listino zanesljivo podpisala prava oseba. Če stranka ne more priti v notarsko pisarno, lahko notar opravi notarsko storitev tudi na domu, v bolnišnici, v domu upokojencev. Pri overitvi zasebne listine ni nujna navzočnost vseh pogodbenih strank in ni nujno, da pridejo vse skupaj. Če se časovno ne morejo uskladiti, lahko ena overi podpis danes, druga naslednji dan … Kupcu in obdarjencu praviloma ni treba overjati podpisa, razen če iz pogodbe ne izhaja zanj kakšna obveznost (npr. služnostna pravica).

Če stranka overja podpis na pogodbi, ki je ni sestavil notar, ta navzoče opozori, da ne odgovarja za vsebino listine, ki jo overja, in za morebitne pomanjkljivosti vknjižbenega dovoljenja. Notar sme v tem primeru zaračunati opozorilno klavzulo do največ 17,08 evra. Večina pa vendarle preveri pravilnost vknjižbenega dovoljenja in stranke izrecno opozori na morebitne pomanjkljivosti pogodbe, zaradi katerih bo vpis v ZK otežen ali niti ne bo mogoč.

Zemljiškoknjižno dovolilo ali intabulacijska klavzula

Vsaka pogodba, predmet katere je nepremičnina, mora vsebovati zemljiškoknjižno dovolilo ali intabulacijsko klavzulo. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in nepogojna izjava lastnika nepremičnine, da dovoljuje vknjižbo lastninske pravice ali kakšne druge pravice v korist neke osebe. Brez te klavzule sodišče ne dovoli vknjižbe pravic v ZK.

Včasih prodajalec dovoljuje vknjižbo lastninske pravice pod pogojem, da kupec v celoti poravna vso kupnino ali izpolni kak­šne druge pogoje. Sodišče ob prejemu tak­šne pogodbe ne more vedeti, ali je bila kupnina res v celoti poravnana, čeprav stranke priložijo potrdilo o plačilu. Sodišče ne bo dovolilo vknjižbe lastninske pravice po takšni pogodbi, saj ni dolžno ugotavljati in preverjati, ali so pogoji izpolnjeni.

Če se želi prodajalec dodatno zaščititi, da bo res pravočasno prejel celotno kupnino in prej ne dovoli vknjižbe v ZK, se v kupoprodajno pogodbo navedejo razni pogoji, vendar mora biti po izpolnitvi pogojev k takšni pogodbi predloženo še dodatno zemljiškoknjižno dovolilo, v katerem prodajalec potrdi izpolnitev pogojev in brezpogojno dovoli vknjižbo lastninske pravice na kupca. Podpis prodajalca na vknjižbenem dovolilu mora biti overjen pri notarju.

Seveda pa se tudi kupec želi zavarovati, da bo po plačilu celotne kupnine prodajalec res overil svoj podpis na kupoprodajni pogodbi in mu izročil izvirnik listine. Ko prodajalec prejme denar, se pogosto zgodi, da ga pravni posel ne zanima več in mu je odveč vsak korak, ki ga mora še storiti. Marsikdaj si prodajalec tudi premisli ali podpisa preprosto noče overiti. Stranke se temu izognejo tako, da sklenejo notarski zapis in poznejša overitev podpisa prodajalca ni potrebna. Lahko pa prodajalec skupaj s kupoprodajno pogodbo izda že nepogojno zem­ljiškoknjižno dovolilo, overi svoj podpis na njem in listino deponira pri notarju. Ob deponiranju listine stranke notarju natančno naročijo, kako ga bodo obvestile, da so vsi pogodbeni pogoji izpolnjeni in da lahko vloži predlog za vknjižbo v ZK. Notar mora varovati interese in koristi obeh strank.

Vpis v zemljiško knjigo

Po končanem davčnem in upravnem postopku vloži notar, odvetnik ali nepremičninski posrednik elektronski zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice. Stranke lahko nekatere zemljiškoknjižne predloge vlagajo v elektronski obliki tudi same, vendar mora listino pretvoriti v elekt­ronsko obliko notar. Najmanj stroškov in poti boste imeli, če ves posel prepustite notarju, kajti država je le notarjem zaupala, da lahko celotno storitev opravijo od začetka do konca. Listino, na podlagi katere se zahteva zemljiškoknjižni vpis, sme predložiti v elektronsko zemljiško knjigo le notar. Odvetnik in nepremičninski posrednik jo morata dostaviti notarju, ta jo pretvori v elektronsko obliko in v roku treh dni po predložitvi listine dopolni zemljiškoknjižni predlog, ki sta ga vložila odvetnik ali nepremičninski posrednik.

Če vloži zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice notar, vam bo za to storitev zaračunal 45,14 evra ter administrativne in poštne stroške. Cena te storitve je enotna, ne glede na število nepremičnin, ki so predmet pogodbe, ne glede na vred­nost nepremičnine in tudi ne glede na to, ali se zemljiškoknjižni predlog nanaša na vknjižbo lastninske pravice ali na vknjižbo ali izbris kakšne druge stvarne pravice (služnost, hipoteka). Ta strošek vključuje tudi pregled ZK, pretvorbo listin v elektronsko obliko in hrambo listin, ki so podlaga za zem­ljiškoknjižni predlog. Malce dražja je vložitev predloga za vknjižbo etažne lastnine, kar vam bo notar zaračunal 73,20 evra in administrativne stroške.

Če vloži zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske ali druge stvarne pravice odvetnik, vam bo za to storitev zaračunal 85,40 evra (ali 115,90 evra za vknjižbo etažne lastnine) ter vas napotil k notarju, da vam listine, ki so podlaga za vpis ali izbris neke stvarne pravice, pretvori v elektronsko obliko. Za pretvorbo listin bo notar zaračunal 30,50 evra, tako bo ta storitev, če jo opravite pri odvetniku in ob obveznem sodelovanju notarja, stala od 115,90 do 146,40 evra.

V trenutku, ko notar odda zemljiškoknjiž­ni predlog, je v ZK že vidna t. i. plomba, ki označuje številko, dan in uro vložitve zemljiškoknjižnega predloga. Sodišče rešuje zemljiškoknjižne predloge po vrstnem redu, kot so vloženi, in vrstnega reda ne more preskočiti.

Ne čudite se, če boste sklep o vpisu neke pravice prejeli z okrajnega sodišča v Črnom­lju, nepremičnina leži na območju okrajnega sodišča v Murski Soboti, lastnik pa živi denimo v Ljubljani. Po novem se zemljiškoknjižni predlogi ne vlagajo več na sodišče, na območju katerega leži nepremičnina, temveč jih aplikacija razprši po sodiščih po Sloveniji. Vlagatelj zemljiškoknjižnega predloga ne ve, katero sodišče obravnava njegov predlog, dokler ne prejme sklepa, s katerim sodišče odloči o predlogu.

Stranke ne morejo same vlagati zemljiškoknjižnih predlogov neposredno na sodiščih. Izjema velja za vknjižbo lastninske pravice, ko se stranka še vedno lahko zglasi osebno na sodišču, na območju katerega nepremičnina leži, in pri referentu na ZK vloži na zapisnik zemljiškoknjižni predlog. Tak predlog lahko vloži neposredno na sodišče izključno pridobitelj nepremičnine, torej kupec ali obdarjenec, in nihče drug. Če je kupcev ali obdarjencev več, morajo vsi priti sočasno na sodišče.

Sodišče bo v tem primeru zaračunalo sod­no takso za vložitev zemljiškoknjižnega predloga s pribitkom 40 odstotkov sodne takse za sestavo zapisnika. Če se predlaga vknjižba lastninske pravice za parcelo, katere vrednost znaša 10.000 evrov, mora stranka plačati sodno takso 5 evrov + 40-odstotni pribitek (2 evra), skupaj 7 evrov. Če znaša vrednost nepremičnine 70.000 evrov, bo sodna taksa 80 evrov, 40-odstotni pribitek pa 32 evrov, to pa je že skoraj toliko, kolikor bi stranka plačala za vložitev zemljiškoknjiž­nega predloga notarju, pri kateremu se mora že tako in tako zglasiti zaradi overitve podpisa na listini. Če upoštevamo, da so sodne stavbe največkrat v središčih večjih mest in se je treba tja pripeljati, plačati parkirnino, čakati v vrsti v času uradnih ur, da je čas tudi denar in da lahko notar v vašem imenu v celoti in pravilno opravi zemljiškoknjižni postopek ter preveri tudi pravilnost vknjižbe, je strošek 45,14 evra, ki ga plačate za to, skoraj enak.

Hramba listin

Ko boste k notarju prinesli listino, na podlagi katere se zahteva vpis v ZK, boste pri njem podpisali notarski zapisnik o oddaji listine v hrambo. Izvirnik listine ostane pri notarju do konca postopka, potem pa ga vrne stranki. Včasih so se izvirniki listin v papirni obliki hranili v zbirkah listin na sodiščih, od 1. maja 2011 pa se hranijo pri notarju le v času trajanja zemljiškoknjižnega postopka. Po končanem postopku in preverbi pravilnosti vpisa ga vrne stranki osebno ali po pošti vse izročene listine. Ta storitev je že vključena v osnovno storitev in je notar ne sme še posebej zaračunati. Sodišča pa hranijo elektronsko pretvorjene listine.

Vknjižba določene pravice je v ZK vidna šele po pravnomočnosti sklepa o vpisu. Sodišče pošlje sklep notarju v varni predal elekt­ronske pošte, strankam pa s priporočeno poštno pošiljko. Po izteku osemdnevnega roka za ugovor postane sklep pravnomočen, če ni vložen ugovor. Ko sodni referent ugotovi pravnomočnost sklepa, postane vpis viden tudi v ZK.

Za stranke je najbolj varno, da takoj po sklenitvi pravnega posla vložijo ustrezne zemljiškoknjižne predloge. Veliko težje je doseči vknjižbo v ZK, če se listine izgubijo, udeleženci pravnega posla umrejo, se preselijo neznano kam in se številke parcel spremenijo.

Naslednjo sredo bomo pisali o kupoprodajni pogodbi za nepremičnino.

-----

Podpis na pogodbi, predmet katere je nepremičnina, smejo overjati zgolj notarji, ne pa tudi upravne enote. Strošek overitve podpisa pri notarju je odvisen od vrednosti nepremičnine, ki je predmet pogodbe, in znaša za overitev podpisa vsake stranke skupaj z DDV:
do vrednosti 4590 evrov 6,10 evra,
od 4590 do 20.655 evrov 17,08 evra,
od 20.650 do 68.850 evrov 28,06 evra,
od 68.850 do 150.000 evrov 56,12 evra.

Pomembni naslovi:
Elektronska zemljiška knjiga je na naslovu www.sodisce.si
javne–knjige/zemljiska–knjiga.
Register nepremičnin pa najdete na spletni strani Gursa www.gu.gov.si
in www.e-prostor.gov.si/.