Posel s posrednikom manj tvegan

Storitve posredovanja nepremičnin lahko opravlja le nepremičninski posrednik, ki je vpisan v imenik nepremičninskih posrednikov, agencija, za katero dela, pa mora imeti zavarovano odgovornost. Oboje je mogoče preveriti, zapisano mora biti tudi v pogodbi o posredovanju. Ta mora biti sestavljena v skladu z zakonom o nepremičninskem posredovanju, ki zagotavlja varstvo potrošnika pri najpomembnejših elementih pogodbe, kot so višina plačila oziroma provizije, vsebina in trajanje pogodbe. V njej morajo biti tudi natančno zapisane dolžnosti posrednika. Preden jo podpišemo, jo pozorno preberimo, prav tako splošne pogoje. Nepremičninski posrednik mora najprej preveriti zemljiškoknjižno in pravno urejenost nepremičnine, ali je torej prodajalec lastnik oziroma izključni lastnik nepremičnine, pri kateri nepremičninska agencija posreduje, in ali je ta nepremičnina kakor koli obremenjena s pravicami tretjih oseb, ki bi lahko omejevale ali izključevale pravice kupca ali najemnika, pravi Marko Kocutar, direktor nepremičninske agencije Property. S skrbnim pregledom mora preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki vplivajo na uporabnost oziroma njeno ceno. Kadar je predmet pogodbe zemljišče, je nepremičninska družba po Kocutarjevih besedah na podlagi potrdila (lokacijske informacije) dolžna preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.

Vse naj bo natančno zapisano

Nepremičninski posrednik mora ugotoviti dejansko stanje nepremičnine, ki ne pomeni le velikosti in namembnosti posameznih prostorov, ampak mora vključevati tudi podatke o komunalni opremljenosti, načinu ogrevanja, obnovi stavbe in podobno. Pogodbeno stranko mora jasno in razumljivo opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine, še opozarja sogovornik. Na Zvezi potrošnikov Slovenije kupcem svetujejo, naj od posrednika zahtevajo pisno poročilo o njenem dejanskem in pravnem stanju. Nepremičninska družba namreč odgovarja naročniku (prodajalcu) ali tretji osebi (kupcu) za škodo, ki nastane zaradi pravne ali stvarne napake, za katero je vedela, a nanjo ni opozorila, ali pa zanjo ni vedela, ker ni opravila skrbnega pregleda.

Tako nakupno kot prodajno pogodbo lahko vedno sklenemo tudi sami, brez posrednika. Seveda moramo biti pri tem zelo pazljivi, saj potem sami nosimo tveganje za vse morebitne nevšečnosti, opozarja Marko Kocutar. Zelo pomembno je dejstvo, da morebitna bremena nepremičnine (hipoteke, prepovedi, služnosti, pravice ...), ki so vpisana v zem­ljiški knjigi, po menjavi lastništva še vedno bremenijo novega lastnika. Pozorni moramo biti na stanje nepremičnine, še zlasti če kupujemo rabljeno nepremičnino po načelu videno-kupljeno, dodaja Kocutar. V tem primeru po sklenitvi prodajne pogodbe in po prevzemu kupljene nepremičnine v posest prodajalec odgovarja za skrite napake (to so tiste, ki se pokažejo po sklenitvi pogodbe) le, če je zanje vedel, pa jih je kupcu zamolčal. Pomembnih stvari, na katere moramo biti pozorni, je še veliko, zato je kljub vsemu priporočljivo, da pogodbo sklenemo v sodelovanju z nepremičninskim posrednikom in se s tem izognemo dragim napakam.

Prodajalca nepremičnine je treba seznaniti s trenutnimi razmerami na trgu nepremičnin, dodaja nepremičninski posrednik Aleš Pirc. Na podlagi tega se dogovorita za ceno, po kateri se bo nepremičnina prodajala. Nepremičnine na dobrih lokacijah imajo višjo tržno ceno, tiste na slabših nižjo, vse pa uravnava trg, posplošene vrednosti, ki jih je objavila Geodetska uprava RS, po sogovornikovih besedah na to ne vplivajo. Kupoprodajno pogodbo, ki jo skleneta kupec in prodajalec, je treba overiti pri notarju. Ta mora, preden jo overi, prav tako preveriti zemljiškoknjižno in pravno urejenost nepremičnine, kar zagotavlja varnost nakupa oziroma prodaje, poudarja Pirc.

Če se zaplete pri plačilu celotne kupnine

Kaj pa, če kupec po plačilu are ne plača preostalega dela kupnine? Kocutar pravi, da takšnega primera v njihovi agenciji še niso imeli. Takšne neljube situacije so po njegovih besedah posledica splošnega nepoznavanja pomena besede ara: »Ara je določeni denarni znesek oziroma določena količina drugih nadomestnih stvari, ki jo oziroma jih ob sklenitvi pogodbe kupec izroči prodajalcu kot dokaz, da je pogodba sklenjena.« Pri tem je zelo pomembno dejstvo, da po plačilu are kupec ne more več enostransko odstopiti od zavezanosti plačilu preostalega dela kupnine, prodajalec pa ne more odstopiti od prodaje – če hoče to narediti, je obvezan kupcu izplačati znesek dvojne are, še opozarja Kocutar. Da bi se izognili morebitnim nesporazumom glede are, strankam odsvetuje podpis pogodbe o ari in priporoča sklenitev kupoprodajne pogodbe. Če se sklene pogodba o ari, pa morajo biti dolžnosti kupca in prodajalca glede izpolnjevanja pogodbenih določil zapisane zelo natančno, pogodbene stranke pa morajo biti o tem natančno poučene.

Da je bolje skleniti kupoprodajno pogodbo in jo overiti pri notarju, se strinja tudi Pirc. Lani je posredoval pri prodaji rabljene nepremičnine, za katero je kupec že plačal aro, a potem na banki ni pravočasno dobil posojila. Zapletlo se je, ker je banka tik pred podpisom kreditne pogodbe zahtevala še dodatna jamstva oziroma zavarovanja, ki pa jih kupec do konca oktobra, ko bi moral plačati preostali del kupnine (datum je bil naveden v kupoprodajni pogodbi), ni mogel zagotoviti. Če bi se zadeve razpletale, kakor sta kupec in prodajalec zapisala v pogodbi, bi kupec ostal brez dela že plačane kupnine, torej brez are, prodaja nepremičnine bi se ustavila. Ker pa sta bila kupec in prodajalec zainteresirana, da se posel izpelje, sta se odločila, da podaljšata pogodbo. To sta storila konec decembra, ko je banka kupcu končno odobrila posojilo. Vmes je veljal zgolj ustni dogovor, kar pri sklepanju kakršnih koli poslov ni niti najmanj priporočljivo. Zaupanje med vsemi vpletenimi v konkretni posel je bilo zelo veliko, priznava Aleš Pirc. Malo je prodajalcev, ki bi imeli toliko razumevanje za stisko kupca – ta ne nazadnje ni bil kriv, da mu banka ni pravočasno odobrila kredita, saj ga je prepozno pozvala, naj zagotovi dodatna jamstva – in bi čakali dva meseca. Kupec je prodajalcu povrnil le stroške, ki jih je imel zaradi čakanja na preostali del kupnine.

Vračilo že plačanega davka na promet nepremičnin

Prodajalec je takoj po tem, ko je dobil aro, plačal davek na promet nepremičnin, kar je pogoj za overitev pogodbe pri notarju. Kaj bi se zgodilo z že plačanim davkom, če bi prodaja stanovanja padla v vodo? Če prodajalec in kupec iz kakršnega koli razloga odstopita od pogodbe, ureja vračilo davka na promet nepremičnin 16. člen zakona o davku na promet nepremičnin. »Ta med drugim določa, da če se pogodba o prenosu nepremičnine, finančnem najemu nepremičnine ali o ustanovitvi oziroma prenosu stavbne pravice razdre, preden je opravljen prenos na novega pridobitelja, ali jo sodišče z odločbo izreče za neveljavno, lahko davčni zavezanec zahteva, da se odločba o odmeri davka na promet nepremičnin odpravi in se mu davek, ki ga je sam plačal, vrne,« pojasnjujejo na davčni upravi.

Vračilo plačanega davka lahko zahteva tudi plačnik davka, ki je pogodbeno prevzel obveznost plačila davka, in sicer v delu, ki ga je sam plačal. Vendar za znesek, vrnjen davčnemu zavezancu oziroma osebi, ki je prevzela obveznost plačila davka, ne pripadajo obresti, dodajajo na davčni upravi.

Odstop od pogodbe ni razlog za vračilo že plačane provizije

Odstop od pogodbe ne more biti razlog za vračilo že plačane provizije nepremičninskemu posredniku, pravi Kocutar. Nepremičninska družba je namreč po zakonu o nepremičninskem posredovanju upravičena do plačila provizije, ko je sklenjena pogodba, pri kateri je posredovala. To pomeni, da je do plačila provizije za posredovanje upravičena tudi, če pogodbeni stranki po sklenitvi pogodbe od nje odstopita, poudarja Pirc.

Nepremičninski posrednik lahko sicer za svoje storitve zaračuna največ štiri odstotke od pogodbene cene nepremičnine, ki se prodaja. To lahko stori na podlagi pogodbe o posredovanju. Če se prodajalec in kupec dogovorita, da bosta posrednikove storitve plačala oba, se najvišji dovoljeni znesek provizije razdeli, kar pomeni, da provizija v nobenem primeru ne more biti višja od štirih odstotkov pogodbene cene nepremičnine. Na Zvezi potrošnikov Slovenije opozarjajo, da kupec, ki se odzove na oglas za prodajo nepremičnine, s posrednikom ni dolžan skleniti nobene pogodbe, saj je naročnik posredovanja prodajalec. Dogovor, da bo kupec plačal polovico provizije, lahko namreč skleneta le prodajalec in kupec, saj vpliva na vrednost nepremičnine. Če je plačilo polovice provizije pogoj za nakup, mora biti to zapisano v pogodbi o posredovanju oziroma mora biti v njej nedvoumno zapisano, da je provizija del cene nepremičnine. Poudarimo naj še, da posredniku plačamo provizijo šele, ko ta uspešno opravi svoje delo in je torej sklenjena kupoprodajna pogodba za nepremičnino.