Rast cen pri rabljenih stanovanjih 
in hišah, pri novih hišah celo padec

Državni statistični urad je na področju nepremičnin potegnil črto pod leto 2016, Geodetska uprava RS pa bo za kak mesec zamujala z letnim poročilom. Kot razlog za zamudo navajajo, da se je število evidentiranih kupoprodajnih poslov z nepremičninami lani povečalo za približno desetino, v zadnjih treh letih pa za skoraj 30 odstotkov. Ozko grlo za analitike je povečana prodaja stanovanjskih hiš (samo lani za več kot 15 odstotkov), saj je treba zaradi njihove raz­novrstnosti skoraj za vsako prodajo opraviti terenski ogled, da se ugotovi, kaj (in kakšen) je bil predmet prodaje. Terenski ogledi so zamudni, kadrovske kapacitete urada za vrednotenje nepremičnin, katerega strokovnjaki vsako evidentirano transakcijo preverijo, pa so zelo omejene, je povedal Aleš Perovšek, vodja sektorja za trg nepremičnin na Gursu.

V letu dni za 3,3 odstotka navzgor

Po statističnih podatkih je bilo lani v Sloveniji prodanih 10.652 stanovanjskih nepremičnin, torej novih in rabljenih stanovanj in hiš. To je celo nekaj več kot rekordnega leta 2007. Skupna prodajna vrednost vseh nepremičnin je znašala milijardo evrov, pred desetimi leti pa – zaradi višjih cen nepremičnin – skoraj za polovico več, 1,4 milijarde.

Cene stanovanjskih nepremičnin so v povprečju na letni ravni rasle že drugo leto zapored, in sicer za 3,3 odstotka glede na povpreč­je leta 2015. V isti primerjavi so se najbolj podražila rabljena stanovanja v Ljubljani (za šest odstotkov), v preostali Sloveniji pa za 2,6 odstotka. Za rabljene družinske hiše na ravni Slovenije je bilo treba odšteti tri odstotke več. Nova stanovanja so se podražila za 1,3 odstotka, upadle so le cene novih družinskih hiš (za 4,9 odstotka).

Iztržene cene pa še ne dosegajo niti tistih iz leta 2010. Pri novih stanovanjih so bile lani v povprečju nižje za 7,8 odstotka, pri rabljenih za 11,7 odstotka, pri rabljenih družinskih hišah za 15,5 odstotka in pri novih za skoraj 30 odstotkov.

Urno na trg

»Statistično poročilo je le odraz tega, kar že nekaj časa zaznavamo tudi na terenu,« pojasnjuje Vesna Levstek, direktorica agencije Nepremičnine Plus iz Ljubljane. »Število transakcij se je povečalo, cene, predvsem stanovanj v Ljubljani, so se precej dvignile.« Bistveno večje povpraševanje preveva nakupovalna nervoza. Sogovornica jo je začela opažati že pred začetkom lanskega poletja, ko je obveljalo splošno prepričanje, da so cene na dnu, in so vse napovedi kazale navzgor. Kupci so presodili, da je zadnji čas za nakup. Drugi razlog je povezan s financiranjem, češ lovimo ugodne kredite, dokler so še na voljo. Nakup nepremičnine je v danih okoliščinah postal spet zanimiv – kot naložba. Donosnost depozita v banki ali delnic je nikakršna, z oddajo nepremičnine je mogoče profitirati bistveno več. Marsikoga pa je na trg potegnila tudi izkušnja iz preteklosti, ko se je obotavljal in mu je ogledana nepremičnina »ušla«, navzgor pa so šinile tudi cene in ustavile njegov »projekt«.

Sicer pa kupci različno dojemajo, kaj je ugod­na cena. »Evforijo in nerazumno ter nepremišljeno dvigovanje cen je zaznati pri prodaji nepremičnin iz stečajnih ali drugih postopkov, torej na javnih dražbah ... Večina kupcev se teh nakupov loteva na enak način in z enakim (ne)znanjem kot na običajnem nepremičninskem trgu. Niso pozorni na napake pri pravnem ali dejanskem stanju nepremičnine, ki po nakupu ostanejo na njihovih plečih. Nepoznavalci se ozirajo po tem trgu zato, ker povpraševanje na tradicionalnem močno presega ponudbo.«

Zaletavi pri stečajih

To so seveda zelo hitro ugotovili tudi prodajalci. Po besedah Levstkove zato cene in apetiti rastejo, situacija pa jo spominja na čas pred krizo. Razlika je le v pogumu in pohlepu investitorjev, banke pa so postale malce bolj premišljene pri odobravanju nepremičninskih kreditov in zahtevanih zavarovanjih. Zato nepremičninska agentka kljub vsemu upa, da tokrat ne bo nepremičninskega balona. To, da se sodelujoči na dražbah »zaletavajo z glavo skozi zid«, ne bo prispevalo k zdravju trga, a se kot protiutež postavlja siceršnja nekoliko večja preudarnost kupcev. Bolj so na primer, po opažanju Levstkove, pozorni pri preverjanju pravnega stanja nepremičnine, recimo stanovanj v večstanovanjskih objektih z gradbenim dovoljenjem za enostanovanjsko hišo, preudarnejši so pri izbiri lokacije, opremljenosti, infrastrukturi, energetski učinkovitosti in kakovosti gradnje.

Trg težko čaka na nove nepremičnine, ki bi lahko obrzdale morebitno nezaželeno eks­plozijo cen. Posebno v Ljubljani je prostor za precej novogradenj. Kakšnih? »Nove tehnologije in arhitekturne rešitve so seveda dobrodošle, a trg potrebuje srednji, morda višji srednji razred, ki zahteva kakovost, udobnost bivanja, nekaj sodobnih tehnoloških rešitev, urejena parkirišča in vso infrastrukturo ter predvsem tlorisne rešitve, prilagojene današ­njemu načinu bivanja, po sprejemljivi ceni. Torej ne toliko luksuznih vil in stanovanj za petičneže. Za pogumne, premišljene in ne (pre)požrešne investitorje je v Ljubljani prav gotovo še veliko prostora,« meni nepremičninska strokovnjakinja.