Stanovanjska posojila: Nizke obrestne mere, visoke mere stresa

»Toliko je papirjev, členov in zakonov, ki jih ne razumeš čisto točno,« povzame, potem ko je številne noči prebedela in zaradi skrbi izgubila štiri kilograme. Ni pričakovala, da bo najem stanovanjskega posojila tako stresen. Šele ko je začela hoditi od banke do banke in spraševati o kreditnih pogojih, je ugotovila, da ji na vsaki banki ponujajo kaj drugega in da se lahko »pogajaš in zbijaš obrestno mero«. Ampak odločitev je bila zaradi tega še težja.

Z višino želenega posojila ni imela težav, vendar ne zato, ker ga je potrebovala le za 50 odstotkov vrednosti stanovanja. Ko je povedala, da je zaposlena v kliničnem centru, so ji takoj razložili: »Dobili boste, kolikor boste hoteli.« To sicer ni bilo mišljeno dobesedno, vendar zaposlovalec nikakor ni nepomemben. Vpliva lahko tudi na »določitev obrest­ne mere, saj pri odobritvi upoštevamo tudi solidnost poslovanja delodajalca«, kakor pravijo pri Banki Sparkasse. V Novi Ljubljanski banki (NLB) zaposlovalec sicer ne vpliva na višino obrestne mere, vpliva pa na »višino posojila, in sicer imajo zaposleni v javnem sektorju prednost«. V Banki Koper »bonitetno oceno in poslovanje« zaposlovalca preverijo, vendar ne vplivata ne na višino kredita ne na obrestno mero.

Na njeno višino pa lahko vpliva marsikaj drugega: to, ali imaš na banki odprt osebni račun, ali ga na tej banki odpre še kakšen tvoj svojec, ali odpreš »nadstandardni« račun, ali vzameš katero od kreditnih kartic ...

Na Abanki lahko ob naštetem za znižanje obrestne mere upoštevajo tudi sklenitev vezane vloge (depozit, namensko varčevanja in rentno varčevanje), elektronsko in mobilno bančništvo. Na Banki Sparkasse »na znižanje obrestne mere vplivajo višina lastne udeležbe pri stanovanjskem posojilu, doba financiranja, odprtje trans­akcijskega računa s prenosom dohodkov, sklenitev dodatnih zavarovanj (za primer brezposelnosti, življenjsko, premoženjsko) in dosedanje poslovno sodelovanje«, v Banki Koper pa je višina obrestne mere odvisna od »akcijskih ponudb in postavljenih pogojev«, a tudi od tega, ali je stranka njihov komitent ali ne.

Spremenljiva in fiksna obrestna mera

Vse te storitve s sabo prinašajo tudi stroške, vendar je Petro bolj mučilo, katero obrestno mero naj izbere: spremenljivo ali nespremenljivo. Na vsaki banki je prosila, naj ji izračunajo obrok za oba primera, kar je v vseh petih bankah, ki so sodelovale pri pripravi prispevka, tudi običajna praksa. Dotlej razlike med obrestnima merama ni poznala in tudi prijatelji ji je niso znali razložiti, čeprav so že najemali posojila.

V vseh bankah velja, da morajo svetovalci strankam razložiti, iz česa je sestavljena ena obrestna mera in iz česa druga. Na Banki Sparkasse razložijo, da je »variabilna obrestna mera sestavljena iz šestmesečnega euriborja in bančnega pribitka, ki je enak celotno obdobje posojila. Tako kot se spreminja euribor, se spreminja tudi celotna obrestna mera, ki se torej lahko viša ali niža, enako mesečna obveznost. Višina obrestne mere se prilagaja vsakih šest mesecev glede na višino referenčne obrestne mere (šestmesečni euribor). Pri fiksni obrestni meri je celotno obdobje posojila obrestna mera nespremenljiva.«

Toda razliko na banki le razložijo, ne svetujejo pa, za katero možnost naj se stranka odloči. Povsod pa opozorijo na tveganje, ki ga prinaša dolgoročno posojilo s spremenljivo obrestno mero. »Za stranko, ki se želi zavarovati pred nihanji euriborja, je bolje, da izbere nespremenljivo. Takšno posojilo je na začetku dražje kot s spremenljivo obrestno mero, a bo anuiteta ves čas odplačevanja enaka,« pravijo na NLB, a dodajajo, da »euribor v zad­njem obdobju pada, kar pomeni, da se tudi strankam skupne obrestne mere znižujejo«.

Ampak odplačevanje stanovanjskega kredita lahko traja 25 let, v NLB tudi 30. Kako kaže euriborju v prihodnosti? »Kratkoročne napovedi kažejo, da bodo obrestne mere ECB in s tem euribor še naprej ostale v negativnem območju, dolgoročno pa se lahko zgodi karkoli. Na eni strani se lahko pripeti japonski scenarij, kjer je razen krajših vmesnih obdobij trimesečna referenčna obrestna mera že dvajset let pod mejo enega odstotka (od tega večino časa pod 0,3 odstotka), povsem mogoče pa je, da se kot posledica izjemno ekspanzivnih monetarnih politik centralnih bank po svetu čez nekaj let pojavi inflacija. Temu bi sledilo hitro zategovanje pasu, s tem pa rast obrestnih mer,« razlaga Matej Šimnic, analitik iz ALTa Invest. »Ker nihče ne ve, kaj se bo zgodilo v prihodnje, je ključno, da posojilojemalci ustrezno proučijo vsa ta tveganja in njihovo sprejemanje prilagodijo svojim zmožnostim.« Matej Šimnic svetuje, naj ocenijo, kakšno rast prihodkov lahko pričakujejo in ali imajo dostop do izrednih dodatnih finančnih virov, s katerimi bi teoretično lahko predčasno poplačali dolg, če bi se obrestne mere začele višati.

»V nasprotju z valutnim tveganjem, kar smo videli pri švicarskem franku, pri posojilih obrestne mere ne vplivajo na glavnico. Vseeno pa posojilojemalci ne smejo upati na to, da bodo ob morebitni rasti variabilne obrest­ne mere lahko čez nekaj let dobili novo posojilo s tako nizko fiksno obrestno mero, kot jih banke ponujajo danes,« opozarja Miha Šimnic. Bančni pribitki, ki so bili pri posojilih z nespremenljivo obrestno mero vedno višji kot pri tistih s spremenljivo, so v primerjavi s preteklostjo namreč zelo nizki.

V večini bank strankam s simulacijo prikažejo, za koliko bi se lahko povišal njihov mesečni obrok, če bi se euribor povišal, vendar ljudi to načeloma ne prestraši. Pri Banki Sparkasse trenutno več strank izbere kredit s spremenljivo obrestno mero in enako v Novi KBM, kjer so v zadnjem šestmesečju »v povprečju odobrili 13 odstotkov stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero«.

Več tveganja prevzemajo tudi stranke Abanke, čeprav v njej opažajo, da se je »delež posojil s fiksno obrestno mero povečal«. Enako po lanski pomladi opažajo v Novi Ljubljanski banki, v Banki Koper pa se za manj tvegano obliko posojila odloči 60 odstotkov strank.

Petra se ni. Po premisleku je izbrala spremenljivo obrestno mero, ker je bila v njenem primeru zelo nizka, 1,5 odstotka. Enako so se odločili njeni prijatelji. »Če bodo potonili vsi drugi, bom pač še jaz,« je opisala svoj pogled v negotovo prihodnost.

Nujna izdelava finančnega načrta

Na vseh sodelujočih bankah tveganje, povezano z zvišanjem euriborja, prevzamejo stranke. Ali pa jim bodo banke v težkih časih ponudile rešilno bilko? Petri so kot možnost ponudili, da pri njih vzame novo posojilo z nespremenljivo obrestno mero in z njim poplača staro s spremenljivo.

Toda to ne gre brez stroškov. Stranka bo morala plačati stroške odobritve in zavarovanje novega kredita ter stroške predčasnega poplačila starega dolga, pojasnjujejo na Abanki. Ali po besedah predstavnikov Nove KBM, stranka mora »izpolnjevati pogoje za odobritev novega posojila, stroški odobritve pa so v skladu z veljavno tarifo«.

V NLB ponujajo še moratorij in reprogram kredita, v Banki Sparkasse pa komitentom že »ob najemu posojila svetujemo ustvarjanje rezerve oziroma to, da del dohodkov namenijo za nepredvidene dogodke, kamor spada tudi mogoč dvig euriborja in s tem povečanje finančnih obveznosti«. Pri njih sicer omogočajo še morebitno podaljšanje dobe odplačila, s podpisom aneksa spremembo v posojilo s fiksno obrestno mero, vendar s »stroški odobritve spremembe po vsakokrat veljavnem ceniku, v primeru najema novega posojila pa morebiti po ugodnejših pogojih, če je v tistem času akcijska ponudba«.

Četudi so zdaj posojila s spremenljivo obrest­no mero cenejša, Boštjan Krisper z oddelka za finančne storitve Zveze potrošnikov Slovenije vsem, ki se bodo zadolžili za daljše obdobje, priporoča »najem posojila s fiksno obrestno mero. To velja zlasti za tiste, ki s tem bolj obremenijo svoje dohodke in bi zaradi nihanja obrokov lahko hitro zašli v likvidnostne težave.«

Da bi strankam pomagali, so na spletni strani www.vemvec.si pripravili spletni vod­nik, ki se ukvarja s potrošniškimi posojili. Na bankah sicer opažajo, da so ljudje danes bolj poučeni, kot so bili nekoč, kljub temu pa Bošt­jan Krisper opozarja: »Pogosto se zgodi, da se potrošnik poglobi v iskanje primernega predmeta, ki ga kupuje, za ukvarjanje s posojilom pa mu zmanjka časa. Posledica tega je seveda lahko dražje ali manj ustrezno posojilo. Pri ZPS vsem priporočamo, naj si vzamejo dovolj časa za izdelavo finančnega načrta odplačila in iskanje ustreznega ter ugodnega posojila. Od bank pa bi pričakovali, da potrošnikom odločitve ne bi oteževale z zapletenimi in nepreglednimi ponudbami. Le 34 odstotkov potrošnikov je v naši anketi na to temo sporočilo, da pri primerjavi kreditnih ponudb niso imeli težav.«

Odgovornost posojilojemalca in banke

Opozarja pa tudi na to, da odločitev, katero posojilo izbrati, marsikdaj presega sposobnosti posameznika: »Od povprečnega potrošnika ne moremo pričakovati, da bo samostojno ocenil tveganja zapletene finančne storitve za svoje potrebe, enako kot od potrošnikov ne pričakujemo, da bodo sami analizirali varnost v trgovini kupljenega jogurta ali v avtosalonu kupljenega avtomobila. Dobro je, da potrošniki postajajo vedno bolj kritični pri izbiri finančnih storitev, treba pa je poudariti, da je odgovornost banke, da preveri, ali je potrošnik svoj dolg sposoben odplačati, in mu ponudi ustrezno rešitev.« Spomni, da »izkušnje s švicarskimi franki nikakor še ni konec, saj več 10.000 potrošnikov še vedno trpi za posledicami slabega svetovanja in neprimernih storitev«.

Previdnost svetuje tudi Matej Šimnic, analitik ALTa Investa: »Ni odveč še enkrat poudariti, da morajo stranke nujno dobro prebrati posojilno pogodbo, ki bi morebiti lahko banki v izrednih razmerah omogočala prilagajanje fiksne obrestne mere, in s tem spoznati vse značilnosti posojila, med katerimi velja na primer omeniti, da je predčasno poplačilo posojila s fiksno obrestno mero pogosto bolj zapleteno oziroma dražje.«

Na Banki Sparkasse, denimo, pri predčas­nem poplačilu posojila s spremenljivo obrest­no mero ni stroškov, pri posojilu s fiksno obrestno mero pa stroškov ne zaračunajo, če stranka v zadnjih 12 mesecih ni »izvedla za več kot 10.000 evrov predčas­nih poplačil«. Podobno prakso imajo tudi na nekaterih drugih bankah, vendar je podrobnosti toliko, da posojilojemalci na koncu pogosto le upajo, da so naleteli na dobrega bančnega svetovalca, ki jim je pametno svetoval.