Stanovanjski krediti: Za primerjavo je odločilna efektivna obrestna mera

Pred eno največjih, gotovo pa za osamosvojitev prelomno investicijo se večina mladih, ki razmišljajo o nakupu stanovanja ali gradnjo, ubada z vprašanjem, ali so sploh kredit­no sposobni. »Najvarneje« je naprej pogledati na splet, kjer se je mogoče na spletnih straneh bank med splošno ponudbo kreditov seznaniti z glavnimi pogoji stanovanjskih posojil, ki so na voljo, in razlikah med njimi. Primerjajo lahko odplačilno dobo, višino obresti, način izračunavanja obresti in tisto, kar se zdi odgovor na zgornje vprašanje – višino mesečne anuitete pri želenem znesku posojila.

Stanovanjska posojila so namenska. Njihovi prednosti sta zelo dolga odplačilna doba (pri nekaterih bankah do 31 let) in nižja obrestna mera v primerjavi z drugimi osebnimi oz. potrošniškimi posojili, banka pa zahteva za njihovo odobritev obsežno dokumentacijo, ki izkazuje namen porabe, lastništvo nepremičnine, njen zemljiškoknjižni status in podobno. Stanovanjska posojila večinoma niso gotovinska (izjemo navajamo v nadaljevanju), banke pa se s pogodbo zavarujejo, da bo dolg povrnjen tudi ob izrednih situa­cijah. Temu so namenjene različne oblike zavarovanja kredita, med katerimi je za najdaljše odplačilne dobe in visoke vrednosti posojil najpogostejša zastava nepremičnine (vpis hipoteke v zemljiško knjigo).

Pri vseh bankah, od katerih smo prejeli pojasnila, lahko kredit najamejo tako njihovi komitenti kot nekomitenti, ki so bodisi zaposleni, upokojenci, samostojni podjetniki, osebe, ki opravljajo samostojno dejavnost, ali kmetje. Povsod lahko posojilo namenijo ne samo za nakup, gradnjo ali obnovo stanovanjskih nepremičnin, temveč tudi za izplačilo dednih deležev nepremičnine in deležev ob razvezi, kar je morda manj znano. Stanovanjski kredit lahko porabijo tudi za pridobivanje dokumentacije za gradnjo ali obnovo nepremičnin in poplačilo prejšnjih manj ugodnih stanovanjskih kreditov.

Pri bankah večinoma pričakujejo od 40- do 20-odstotno lastno udeležbo pri naložbi v dom. FOTO: Shutterstock Foto:

Eno glavnih vprašanj pri najemanju kredita je, katero vrsto obrestne mere izbrati. Nespremenljiva (fiksna) obrestna mera pomeni stabilnost, saj je mesečna obveznost v celotnem obdobju odplačevanja kredita enaka. V primerjavi z njo spremenljiva obrestna mera prinaša večje finančno tveganje, predvsem če se z dvigom obrestne mere mesečna anuiteta poviša. Pri odločitvi za spremenljivo obrestno mero je zato pomembno upoštevati možnosti sprememb navzgor ali navzdol. Tisto, kar je danes ugod­nejša možnost, se lahko čez leta izkaže za drago izbiro. Spremenljiva obrestna mera je namreč sestavljena iz dveh delov: nespremenljivega bančnega pribitka in vrednosti tri- ali šestmesečnega euribora. Za primer, če je obrestna mera vezana na šestmesečni euribor, se vsakega pol leta prilagodi glede na njegovo takratno višino, bančni pribitek v odstotkih pa ostaja ves čas odplačevanja enak. Že več let smo v obdobju nizke, celo negativne vrednosti euribora (5. septembra letos je 6-mesečni euribor znašal –0,448 odstotka, medtem ko se je pred recesijo leta 2008 približal 5 odstotkom). Večina bank negativni euribor, ki je za posojilojemalca zelo ugoden, pri starejših pogodbah pri računanju obresti upošteva, v kreditne pogodbe, sklenjene po letu 2015, pa so dodale člen, ki negativno vrednost spremeni v 0 odstotkov. Omenimo pa banko NKBM, ki pri izračunu skupne spremenljive obrestne mere negativno vrednost euribora v korist strank še vedno upošteva, tako da jo odšteje od obrestne marže.

Na trgu stanovanjskih kreditov obstajajo tudi obrestne mere, sestavljene iz fiksne in spremenljive obrestne mere, pri bankah sogovornicah pa smo dobili podatke samo o prvih dveh različicah.

Kaj pove efektivna obrestna mera

Ko med bankami primerjamo višino obresti, moramo pri isti vrednosti posojila seveda gledati enako odplačilno dobo in po možnosti tudi stroškovno primerljivo obliko zavarovanja. Fiksne obrestne mere so se pri naših sogovornicah 28. junija letos gibale med 3,2 in 4,3 odstotka, pri spremenljivih pa je bil bančni pribitek, ki se prišteje euriboru, od 1,97 do 2,63 odstotka. Vendar ta primerjava ne izraža prave cene kredita, realnejšo dobimo, ko nam v banki izračunajo efektivno obrestno mero (EOM). Ta omogoča preprostejšo primerjavo med različnimi kreditnimi ponudbami. EOM je v odstotku izražena stopnja, ki kaže razmerje med skupnimi stroški kredita in njegovo višino. Izračuna se z upoštevanjem pogojev kredita, to je njegove višine, datuma črpanja, dobe odplačila, števila mesečnih anuitet, obrestne mere, stroškov odobritve in zavarovanja kredita. Vanjo pa niso vključeni stroški notarjev in odvetnikov, ki nastanejo denimo ob vpisu hipoteke v zemljiško knjigo, če gre za zavarovanje s hipoteko.

PREBERITE ŠE: V prenovo s stanovanjskim kreditom

Zavarovanje posojila

Vidimo torej, da je to, kako globoko bomo morali seči v žep, odvisno tudi od tipa zavarovanja: obstaja možnost zastave nepremičnine (hipoteke) ali denarnih sredstev, zavarovanje pri zavarovalnici, za katero plačamo zavarovalno premijo, in zavarovanje s poroki. Ne ponujajo vse banke vseh naštetih možnosti, od vseh sogovornic pa smo prejeli odgovor, da je pri nakupu nepremičnine kredit mogoče zavarovati tudi z zastavo nepremičnine, ki jo kupujemo. V vsakem primeru pa mora njena ocenjena vrednost presegati višino kredita.

Način zavarovanja lahko vpliva na obrestno mero. Ker pa vpliva tudi na odplačilno dobo, v nadaljevanju pri posameznem načinu zavarovanja, ki ga ponujajo banke, v oklepaju navajamo tudi to. Pri NKBM je za stanovanjska posojila predvidena le zastava nepremičnine (najdaljša doba 31 let). Pri Gorenjski banki dopuščajo zavarovanje z zastavo nepremičnine (najdaljša doba 30 let), pri zavarovalnici, s kreditno sposobnimi poroki in z zastavo sredstev, pri Sberbank zavarovanje z zastavo nepremičnine (do 30 let) in pri zavarovalnici (do 20 let), pri SKB z zastavo nepremičnine (do 25 let), zavarovalnico (do 20 let) in s poroki (do 15 let). Pri NLB obstaja možnost zavarovanja s poroki, z zastavo nepremičnine (do 30 let) ali zastavo denarnih sredstev. Navajajo tudi možnost stanovanjskega kredita brez zavarovanja (do 20 let), za katerega pa se plačajo stroški ocene tveganja. Ti znašajo pri odplačilni dobi 20 let 2,1 odstotka od glavnice kredita in pogodbenih obresti.

Stroški odobritve

Drugo, kar vpliva na končno ceno kredita (na skupne stroške, upoštevaje obresti, ki jih v vsej odplačilni dobi plača posojilojemalec banki poleg glavnice), pa so stroški odobritve. Banke te že upoštevajo pri izračunu EOM, ki nam omogoča primerjavo med ponudbami, a jih navajamo, ker se med posojilodajalkami zelo razlikujejo. Pri NLB predstavljajo 1,5 odstotka kredita (pri hipoteki najmanj 100 in največ 1100 evrov, pri drugih zavarovanjih pa od 100 do 400 evrov). Pri SKB znašajo 1,7 odstotka kredita (najmanj 80 in največ 500 evrov). V banki poudarjajo, da ta omejitev velja tudi za stroške odobritve, ko kredit za isto nepremičnino hkrati najema več družinskih članov. Pri NKBM je strošek enoten, 450 evrov, pri Gorenjski banki predstavlja 1,5 odstotka kredita (najmanj 55, največ 490 evrov) in pri Sberbanki 0,7 odstotka od zneska kredita (pri zavarovanju s hipoteko najmanj 430 in največ 700 evrov, pri zavarovalnici pa minimalno 160 evrov).

Aktualizirani podatki
Dobrodošla informacija za bodoče kreditojemalce za rešitev stanovanjskega vprašanja je tudi primerjalnik stanovanjskih kreditov 15 bank, tako s fiksno kot spremenljivo obrestno mero, na spletni strani Zveze potrošnikov Slovenije, ki ga posodobijo trikrat na leto. Njihovi strokovnjaki interesentom svetujejo, da izberejo vsaj tri najugodnejše banke in jih zaprosijo za individualno ponudbo. »Pozanimajte se tudi o dodatnih ugod­nostih. Banko, pri kateri imate odprt račun, obvestite o prejetih ponudbah, morda vam bo pripravila še ugodnejšo. Ne pozabite se pogajati za boljše kreditne pogoje,« priporočajo na spletni strani. Primerjava kreditov je dostopna na spletni povezavi https://www.zps.si/index.php/component/osebnefinance/primkredita.

Kaj je stanovanjski kredit v gotovini?

Kakor smo že zapisali, so stanovanjski krediti praviloma negotovinski, pri NKMB pa so nam med možnostmi omenili tudi stanovanjski kredit z izplačilom v gotovini, pri katerem ne preverjajo namenskosti porabe. Mogoče ga je dobiti za največ dvajset let, stroški odobritve so enaki kot pri običajnem stanovanjskem kreditu, obresti so višje, vendar še vedno ugodnejše kot pri potrošniškem, banka pa zanj zahteva zavarovanje z vpisom zastavne pravice na nepremičnino.

Kolikšen delež nepremičnine lahko predstavlja kredit?

Pri bankah je delež kredita glede na višino investicije v nepremičnino omejen. T. i. lastna udeležba, naši lastni prihranki, je odvisna od kakovosti zavarovanja, poudarjajo pri Gorenjski banki. Pri NKMB pričakujejo četrtinsko lastno udeležbo, pri SKB lahko v primeru, ko je predmet hipoteke zgolj nepremičnina, ki se kupuje, kredit znaša do 80 odstotkov ocenjene vrednosti. Nižji od običajnega, tj. 20-odstotnega običajnega lastnega deleža, petodstotni, je mogoč v primeru, ko se zastavljajo nepremičnine, katerih ocenjena vrednost je dovolj visoka, da se zagotovi razmerje 0,80. »To se lahko doseže tako, da se ob zastavi financirani nepremičnini doda še ena ali pa se kredit zavaruje s popolnoma drugo, a zadosti vredno nepremičnino,« pojasnjujejo v SKB. NLB je običajno pripravljena kreditirati do 60 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki je predmet nakupa (v primeru novogradnje do 70 odstotkov), če je zavarovana s hipoteko. Morebitni višji delež kredita je odvisen od vrste zavarovanja in kreditne sposobnosti posojilojemalca, še dodajajo.

PREBERITE ŠE: Ni vse v nizki obrestni meri

In kolikšen delež mesečnih prihodkov lahko doseže anuiteta? V NLB, kjer poudarjajo, da skrbijo za razumno zadolževanje kreditojemalcev, priporočajo, da stopnja zadolženosti ne preseže 40 odstotkov mesečnih prejemkov. V SKB lahko ob predpostavki, da kreditojemalec nima nobenih drugih kreditov ali lizingov, obrok znaša največ 50 odstotkov neto prihodkov ob pogoju, da mu bo po plačilu anuitete ostala minimalna neto plača v višini 667,11 evrov. V NKBM poudarjajo, da mu mora po odbitku obroka ostati minimalna plača, povečana za stroške vzdrževanih družinskih članov oz. znesek življenjskih stroškov, iz Gorenjske banke pa so nam odgovorili, da lahko anuiteta pri zaposlenih predstavlja od 33 do 60 odstotkov plače.

---

MORDA VAS ZANIMA TUDI: Za eno noč lahko prespite v dvorcu Downton Abbey