Svetovalnica: Bila sva zavedena glede velikosti nepremičnine, za katero sva že plačala aro

Spoštovani,

v decembru 2022 sva s partnerko plačala zajetno aro za nakup starejše stanovanjske hiše v domačem kraju.

Hiša se prodaja preko nepremičninske agencije in je bila oglaševana v izmeri 203 m2. Podatke je agencija črpala iz GURS-a in ob ogledu hiše sami nismo izvajali meritev. Ob ogledu je cenilec, ki sva ga naročila za namen pridobitve kredita, ugotovil, da je dejanska mera 150 m2, kar je 50 m2 manj od oglaševane (kvadrature skoraj za eno celo stanovanje). Te podatke smo tudi sami preverili in žal držijo. Posledično je cenitev nepremičnine toliko nižja, da vpliva tudi na višino kredita.

S strani cenilca sva dobila informacijo, da bi bila lahko ocenjena vrednost precej višja oz. za naju zadovoljiva, če bi bila dejanska kvadratura takšna, kot jo oglašujejo.

Zanima naju, kaj v takem primeru lahko storiva? Nagibava se k zmanjšanju kupnine, vendar sva prepričana, da se bosta tako prodajalec kot agencija borila z vsemi štirimi. Nama pa zaradi rokov na banki že pošteno teče voda v grlo. Govorimo o nekaj dnevih, ko moramo papirje predložiti banki (do konca meseca). Ali bi bila najina zahteva smiselna oz. kakšne možnosti sploh imava?

Vnaprej hvala za pomoč.

Pozdravljeni,

za bolj natančen odgovor bi potrebovala malo več informacij, bom pa odgovorila, kakšna so pravila glede are in odstopa od pogodbe o prodaji nepremičnine.

Iz vašega vprašanja ni jasno, ali ste s prodajalcem podpisali predpogodbo ali morda že pogodbo, s katero ste se dogovorili za aro in jo tudi plačali. Kakorkoli že, bili ste zavedeni, saj predmet nakupa ni bila stanovanjska hiša v kvadraturi, kot je bila oglaševana, ampak hiša z manjšo kvadraturo. Predvidevam, da pred podpisom in izročitvijo are niste vpogledali v Zemljiško knjigo, saj ste zaupali nepremičninski agenciji.

Torej, če ste po podpisu pogodbe oziroma predpogodbe in izročitvi are ugotovili, da je kvadratura predmeta pogodbe manjša, kot je opredeljena v pogodbi, imate pravico, da odstopite od pogodbe ter zahtevate vrnitev dvojne are oziroma povračilo morebitne škode, ki vam je nastala. Lahko pa pristopite k prodajalcu in mu ponudite znižanje kupnine in podpis nove pogodbe zaradi ugotovljenega drugačnega dejanskega stanja. Prodajalca ne morete prisiliti, da kupnino zniža, vendar pa mora vedeti, da bo moral vrniti dvojno aro, če se ne bosta dogovorila drugače. Obligacijski zakonik, ki ureja aro, namreč predvideva, da če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are. V vašem primeru gre za spremembo pri predmetu pogodbe, torej izpolnitev pogodbe, kot je bila prvotno dogovorjena, ni mogoča, lahko pa se dogovorite o vsem z novo pogodbo, v kateri ugotovite, da je prodajalec že prejel aro ter določite kupnino ter pravilno opredelite predmet prodaje (nepremičnino).