17. 7. 2024
nakup nepremičnine, zemljiška knjiga, etažna lastnina, etažiranje, predkupna pravica, pravna svetovalnica, svetovalnica
Vprašajte strokovnjaka
Svetovalnica: Nakup stanovanja brez urejene etažne lastnine - je to zakonito
Pozdravljeni.
V večstanovanjski stavbi, kjer je pet stanovanj, je v zadnji fazi urejanje etažne lastnine. Torej že na Gursu. Čaka se potrditev, da je etažna lastnina rešena. Vsi predhodni postopki so urejeni.
Eno stanovanje pa se prodaja. Nihče od stanovalcev oziroma lastnikov stanovanj do sedaj ni izrazil namena, da bi kupil stanovanje, ki se prodaja.
Namen pa ga imamo kupiti mi, ki v tej stavbi ne živimo. V ta namen smo s pooblaščenim prodajalcem sklenili predpogodbo, v kateri se prodajalec in jaz, moj mož, kot kupca zavezujemo, da bodo oni prodali nama pod napisanimi pogoji in da bova midva kupila. Prodajalec je lastnica, starejša gospa, ki je za prodajo pooblastila svoja sinova. Odvetnica, ki vodi zadevo, zatrjuje, da lahko po vseh zakonih opravimo zakonsko nesporno kupoprodajno pogodbo že sedaj, ko etažna lastnina še ni dokončna. S tem naj bi preskočili vpis v zemljiško knjigo gospe, ki je sedaj lastnica, a v zemljiško knjigo ni vpisana, ker etažna lastnina še ni rešena. Po zagotovilih odvetnice bi midva z možem takoj po sklenjeni kupoprodajni pogodbi postala lastnika in bi bila tako tudi vpisana v zemljiško knjigo.
Zanima me, kako je s tem. Ali je to res zakonito in nihče s predkupno pravico, ki velja sedaj, ne more v takem primeru izpodbijati pogodbe, če jo sklenemo takoj zdaj?
Prosim za čimprejšnji odgovor.
Hvala.
- bralka
Pozdravljeni.
Drži, da je možno kupoprodajo izpeljati, še preden bo postopek ureditve etažne lastnine zaključen. Je pa pomembno, da se v kupoprodajni pogodbi jasno definira, kaj je predmet prodaje – torej jasen opis deleža, ki se kupuje in kaj predstavlja v naravi (kvadratura, razporeditev prostorov, etaža itd.), da bo res jasno, da se kupuje stanovanje, ki je v procesu etažiranja.
Glede predkupne pravice pa pojasnjujemo, da mora prodajalec solastnike (glede na to, da etažna lastnina še ni urejena - gre torej za solastnino na nepremičnini) predhodno obvestiti o nameravani prodaji (in njenih pogojih) in določiti rok, v katerem mu lahko sporočijo, če želijo uveljavljati predkupno pravico. Če nobeden izmed solastnikov ne bo uveljavljal predkupne pravice, lahko predmet prodaje kupite vi, pri čemer tega pravnega posla solastniki ne bodo mogli izpodbijati. Vsekakor pa obveznost prodajalca, trenutnega solastnika, da o nameravani prodaji in pogojih le-te obvesti ostale solastnike, ki so predkupni upravičenci, velja(!).
Lep pozdrav.
VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA
Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?
Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.