Svetovalnica: Oprostitev davka po oddajanju nepremičnine

Pozdravljeni,

imam vprašanje glede plačila dohodnine od dobička pri prodaji nepremičnine.

Leta 2016 sem kupila stanovanje, stalno prebivališče imam prijavljeno in tam tudi živim od leta 2018. Stanovanje sem lani novembra in decembra 2022 za dva meseca oddala v najem. Od tega sem tudi letos plačala davek od prejete najemnine. V lasti imam samo to stanovanje in sem tista dva meseca bivala skupaj z najemnico v stanovanju, kar lahko najemnica potrdi z izjavo.

S fantom sva se odločila za nakup hiše, zato bom stanovanje prodala.

Ali zaradi teh dveh mesecev, ko sem imela najemnico v stanovanju, nisem upravičena do oprostitve plačila dohodnine iz kapitala pri prodaji nepremičnine? Bom morala plačati dohodnino - torej 20 % od razlike nakupne in prodajne vrednosti stanovanja?

Hvala vam za odgovor.

Lep pozdrav.

Pozdravljeni,

skladno z Zakonom o dohodnini ste ob odsvojitvi dolžni plačati kapitalski dobiček oziroma dohodnino od dobička iz kapitala v višini 25 %, ki se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje. Po petih letih imetništva bo stopnja 20 %, po desetih letih 10 %, po petnajstih letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plačuje.  Davčna osnova za odmero dohodnine na kapitalski dobiček je razlika med vrednostjo nepremičnine ob njeni pridobitvi in njeni odsvojitvi. Če torej dobiček pri odsvojitvi ne nastane, je odmera 0.

Že sam zakon pa predvideva tudi oprostitev od plačila dohodnine na dobiček iz kapitala, in sicer če gre za odsvojitev stanovanja ali stanovanjske hiše, ki jo je imel v lasti zavezanec in kjer je imel prijavljeno stalno prebivališče ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Pri tem bi rada poudarila, da morajo biti izpolnjeni vsi pogoji kumulativno, da do takšne oprostitve pride. Pogoji se torej nanašajo na dobo lastništva, ki je razvidna iz zemljiške knjige, pogoj stalnega bivališča se dokazuje le s potrdilom o prijavljenem stalnem bivališču in kakršnakoli druga dokazila niso zadostna, medtem pa, ko se dokazovanje samega bivanja lahko dokazuje s pričami, računi za tekoče stroške in podobno.

Navajate, da ste stanovanje oddali najemnici, vendar ste v stanovanju vseeno še vedno živeli. Ne navajate, kakšno pogodbo ste podpisali z najemnico, vendar, če je iz najemne pogodbe razvidno, da oddajate stanovanje v souporabo, potem težav ni. Če pa ste s pogodbo oddali celotno stanovanje (izpraznjeno oseb), potem pa boste morali samo bivanje dokazovati s pričami, računi itd., če boste želeli doseči oprostitev plačila dohodnine na dobiček iz kapitala.

VPRAŠAJTE STROKOVNJAKA

Imate vprašanje povezano z nakupom in prodajo nepremičnine, predkupno pravico, zemljiškoknjižnimi postopki, zaznambami v zemljiški knjigi, pravicami in obveznostmi, ki jih imate kot etažni lastnik v večstanovanjski stavbi, najemniškimi razmerji, služnostnimi pravicami na zemljišču, dedovanjem nepremičnin, urejanju odnosov med mejaši in podobnimi problemi?

Vprašanja za pravno svetovalnico nam lahko pošljete po elektronski pošti na naslov deloindom@delo.si, s pripisom Nepremičninska pravna svetovalnica.