Svetovalnica: Prenos lastninske pravice na kmetijskem zemljišču

Pozdravljeni,

sosed prodaja kmetijsko zemljišče, ki meji na naše pravkar kupljeno kmetijsko zemljišče. Za to naše novo zemljišče imamo sklenjeno pogodbo in podan zemljiškoknjižni predlog z dne 1. 2. 2023. Na vpis v ZK nimamo vpliva. Z istim dnem 1. 2. 2023 smo se tudi prijavili na javno objavo prodaje sosednjega kmetijskega zemljišča. Ali je pogodba o nakupu in zemljiškoknjižni predlog dovolj za uveljavljanje predkupne pravice po zakonu?

Hvala za odgovor in nasvet.

Pozdravljeni,

za kmetijska zemljišča veljajo posebna pravila, saj gre za varovana območja, ki jih ureja Zakon o kmetijskih zemljiščih. Zakon tudi zelo natančno določa postopek prodaje kmetijskih zemljišč in tudi predkupne upravičence.

Če želite prodati kmetijsko zemljišče, morate na upravni enoti objaviti ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča. Ponudba mora vsebovati podatke o prodajalcu, podatke o kmetijskem zemljišču, ceno in morebitne druge pogoje. Zakonski rok za sprejem ponudbe je 30 dni od objave na oglasni deski upravne enote. Po preteku roka za sprejem ponudbe upravna enota obvesti prodajalca, kdo je pravilno sprejel ponudbo, kar potem predstavlja zavezo prodajalca, da z njim sklene posel pod pogoji iz ponudbe. Tak pravni posel mora nato odobriti še upravna enota, kjer leži nepremičnina. Seveda pa imajo prednost predkupni upravičenci. Predkupna pravica je pravica predkupnega upravičenca, da kupi predmet prodaje prednostno, pod enakimi pogoji.

Poznamo dve vrsti predkupnih upravičencev, in sicer upravičencev na podlagi zakona in upravičencev na podlagi pogodbe. V opisanem primeru gre za predkupnega upravičenca na podlagi zakona, saj kmet, ki je lastnik zemljišča, ki meji na kmetijsko zemljišče, ki je naprodaj, sodi v kategorijo, ki je zakonsko urejena v Zakonu o kmetijskih zemljiščih, torej gre za za zakonito predkupno pravico. Zakonita predkupna pravica predstavlja tudi omejitev lastninske pravice, saj jo mora lastnik pri prodaji upoštevati in spoštovati. Predkupni upravičenci lahko pri prodaji kmetijskega zemljišča, uveljavljajo predkupno pravico po naslednjem vrstnem redu:

• solastnik;
• kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
• zakupnik zemljišča, ki je naprodaj,
• drugi kmet;
• kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske dejavnosti;
• Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije.

Zdaj pa se dotaknimo še vaše zagate glede lastništva kmetijskega zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se prodaja. Navajate, da ste postopek nakupa zemljišča že izpeljali in ste v sklepni (zadnji fazi) prenosa lastništva nepremičnine, ki vam daje tudi predkupno pravico pri prodaji sosednjega kmetijskega zemljišča. Za prenos lastninske pravice na nepremičnini sta potrebna dva pogoja, in sicer sklenitev prodajne pogodbe z zemljiškoknjižnim dovolilom in dejanski vpis v zemljiško knjigo. Šele takrat postanete lastnik predmetne nepremičnine. Včasih pride tudi do situacij, kot jo opisujete in takrat je treba preveriti, kdaj začne vpis v zemljiško knjigo učinkovati. Zakon o zemljiški knjigi določa, da vpisi pravic in pravnih dejstev (torej tudi lastninske pravice) učinkuje od trenutka, ko pristojno zemljiškoknjižno sodišče prejme (zemljiškoknjižni) predlog za vpis. Torej, če ste predlog za vpis lastninske pravice vložili takrat, kot navajate, ste s tem postali tudi predkupni upravičenec na podlagi Zakona o kmetijskih zemljiščih.