Svetovalnica: Soseda mi ne dasta soglasja za oddajanje - kaj lahko storim

Pozdravljeni,

zanima me, ali potrebujem 100 % soglasje sosedov za oddajanje stanovanja v najem.

V večstanovanjski hiši je šest stanovanj, od tega sem sam lastnik dveh stanovanj. Dva soseda nista za to, da bi oddal dve stanovanji v najem, medtem ko ostali nimajo nič proti. Zanima me, kaj sledi, če jih vseeno dam v najem, čeprav se dva ne strinjata.

Prosim za odgovor in hvala.

Pozdravljeni,

hvala za vprašanje, ki je vedno zelo aktualno. Predvidevam, da govorite o oddajanju stanovanja za turistične namene, torej kratkoročne najeme, ki bi jih po vsej verjetnosti oglaševali oziroma oddajali preko različnih platform.

Da bi lahko oddali stanovanji za turistične oziroma kratkoročne namene, se morate obvezno registrirati kot sobodajalec ali pa kot samostojni podjetnik, ki ima registrirano dejavnost. V vsakem primeru je potreben vpis v Poslovni register Slovenije, obstaja pa med njima razlika. Pri registriranem sobodajalcu gre za občasno opravljanje dejavnosti (skupno ne več kot 5 mesecev v koledarskem letu), prav tako pa obstaja omejitev glede kapacitet (do 15 ležišč). Samostojni podjetnik pa to dejavnost opravlja v okviru svoje registrirane dejavnosti. Če se z oddajanjem ne boste ukvarjali profesionalno, torej ne gre za vašo registrirano dejavnost, se boste v Poslovni register Slovenije vpisali kot sobodajalec. Pred začetkom opravljanja sobodajalstva pa morate pridobiti oziroma razpolagati z naslednjimi dokumenti in izpolnjevati določene posebne pogoje:

• Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se opravlja gostinska dejavnost (izpisek iz zemljiške knjige ali overjeno kupoprodajno pogodbo, ki dokazuje lastninsko pravico, sklep o dedovanju, darilna pogodba). Če imetnik še ni vpisan kot lastnik v zemljiški knjigi, mora izkazovati pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo (z najemno pogodbo, s podnajemno pogodbo);
• Uporabno dovoljenje (za stanovanjske prostore), če stranka namerava opravljati gostinsko dejavnost kot sobodajalec v točno določenih primerih;
• Soglasja solastnikov: v primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja solastnikov; Stanovanjski zakon določa, da je treba za primere, ko se stanovanje v celoti porablja v druge namene - torej za opravljanje dejavnosti, pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov. Kadar pa želi lastnik stanovanja določeno dejavnost opravljati v stanovanju, v katerem sicer živi, dejavnost pa opravlja le v delu stanovanja, velja, da mora pridobiti več kot 75 % soglasje solastnikov, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov, ki kakorkoli mejijo z njegovo stanovanjsko enoto.
• Splošne pogoje, npr. požarni red, varnost inštalacij;
• Posebne pogoje za opravljanje gostinske dejavnosti, predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti
• Ureditev stanovanja v skladu s Pravilnikom o kategorizaciji nastanitvenih obratov.

Torej, kot ste že sami ugotovili, potrebujete soglasje solastnikov. Kaj se zgodi, če soglasij nimate? Še vedno se boste lahko vpisali v Poslovni register Slovenije, vendar pa neizpolnjevanje zgoraj navedenih pogojev pomeni kršitev zakonodaje, ki te pogoje predpisuje. Kot sobodajalec ste, tako kot vsi, podvrženi inšpekcijskim nadzorom in nadzorni organ vam lahko izreče globo in prepove opravljati dejavnost. AJPES vas tako lahko po uradni dolžnosti izbriše iz Poslovnega registra Slovenije kot sobodajalca, če prejme obvestilo pristojnega organa, da je s pravnomočnim aktom ugotovil, da niso izpolnjeni pogoji za opravljanje dejavnosti sobodajalca.

Če pa bi radi vaši dve stanovanji oddali v dolgoročni najem, pa je to vaša lastninska pravica, ki ni omejena.  V tem primeru ne gre za opravljanje dejavnosti, zato soglasij ne potrebujete.