V dvoje gre, za enega skoraj misija nemogoče

Povprečna slovenska plača ne omogoča uresničitve sanj o približno 55 kvadratnih metrov velikem stanovanju v Ljubljani. Morda zadostuje tam, kjer so cene podobnih nepremičnin bistveno nižje. V Ljubljani si odplačevanje posojil zanj ga lahko privošči par, ki skupaj zasluži vsaj 2000 evrov na mesec, če ste sami, pa boste morali znižati pričakovanja ali se izseliti daleč na obrobje prestolnice. Potem vas čaka romanje od banke do banke in najmanj 25 let velikih obveznosti, ki bodo občutno vplivale na vaš življenjski standard.

O pogojih bank za pridobitev stanovanjskega posojila smo v preteklosti veliko pisali. Sodeč po odgovorih, ki so bili vedno precej splošni oziroma skladni z uradno politiko posamezne banke, je najem posojila dokaj preprost. V bankah so ob tem vedno znova poudarjali, da pri pogojih upoštevajo finančne sposobnosti vsakega posameznika posebej, ki potrebuje posojilo. Razumljivo je, da so veliko bolj prilagodljivi, kadar za posojilo prosi posameznik ali par z razmeroma visokimi dohodki, koliko pa lahko stopijo naproti nekomu, ki prejema le povprečno plačo ali še manj? Ali ta sploh ima možnost za posojilo, in če, pod kakšnimi pogoji? Kako svoj stanovanjski problem na primer reši samohranilec z otroki ali nekdo, ki je šele stopil na svojo karierno pot?

Da bi to preverila, sem se tokrat v banke odpravila sama in se postavila v vlogo povprečnega državljana, ki zasluži 950 evrov neto na mesec. To je nekaj manj kot povprečna plača, ki je po podatkih Statističnega urada RS novembra lani zaradi izplačila božičnic in 13. plač znašala 1041 evrov, še mesec prej pa je bila pod 990 evri. Poleg zneska plače sta bila pomembna podatka o izbranem stanovanju in 35.000 evrih lastnih sredstev. Brez teh posojila ni. Kupila naj bi 55 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Šiški, zgrajeno v 70. letih prejšnjega stoletja, vendar obnovljeno in vseljivo brez večjih dodatnih vlaganj. Cena je bila 140.000 evrov, torej bi potrebovala 105.000 evrov posojila.

NLB: Nujni sta dve posojili

Že v prvi banki je bilo jasno, da sama izbranega stanovanja ne bom mogla kupiti. V NLB je svetovalka izračunala, da lahko dobim 81.500 evrov posojila. To je znesek, ki bi ga lahko odplačevala s svojo plačo, hkrati pa najvišji, ki bi ga lahko zavarovala s hipoteko na kupljeno stanovanje. Ob upoštevanju najnižje mogoče obrestne mere, sestavljene iz evriborja in pribitka, ki jo lahko predlaga svetovalka, odobri pa kreditni odbor banke, bi mesečna obveznost znašala 368,71 evra. Obveznost z efektivno obrestno mero 3,65 odstotka bi me spremljala kar 30 let, skupni znesek odplačanega posojila pa bi znašal 133.059,51 evra. Vendar to ni rešitev, saj do celotne kupnine manjka še 23.500 evrov. »Ali imate partnerja oziroma bližnjega sorodnika, ki bi vam finančno pomagal?« je poskušala najti rešitev svetovalka. Stanovanje bi lahko kupila, če bi nekdo namesto mene zaprosil za posojilo za manjkajoči znesek in ga zavaroval pri zavarovalnici. Njegova mesečna obveznost bi 15 let znašala 125,19 evra, zavarovanje posojila pa 529,10 evra. Petnajst let je najdaljša odplačilna doba, če je posojilo zavarovano pri zavarovalnici. Svetovalka mi je svetovala še, da sklenem življenjsko zavarovanje za riziko smrti, s čimer zagotovim svojim potomcem oziroma dedičem poplačilo neodplačanega deleža, če umrem prej kot v 30 letih. Začetni mesečni znesek zavarovanja 35 evrov se vsako leto zmanjša skladno z nižanjem glavnice, plačevati pa ga je treba vseh 30 let. Če preživim, od vplačanega denarja nimam nič, še izvem.

Hypo banka: Rešitev je družinsko posojilo

»Želenega zneska ne boste mogli odplačevati sami, žal vam na vaše dohodke lahko odobrimo največ 76.000 evrov hipotekarnega posojila,« pove svetovalka v Hypo Alpe-Adria banki. Po zakonu mi mora od mesečne neto plače, h kateri v banki ne prištevajo malice in prevoza na delo, ostati vsaj 572,27 evra, pojasni višino zneska. »Če je le mogoče, predlagam družinsko posojilo,« svetuje. »To pomeni, da ste vi lahko kupec stanovanja in tudi 100-odstotna lastnica, vpisana v zemljiško knjigo, vendar sta na pogodbi napisana dva nosilca posojila (poleg vas še bližnji sorodnik), od vaju pa je odvisno, kolikšen delež bo kateri plačeval.« Izračun za 105.000 evrov posojila, v celoti zavarovanega s hipoteko na kupljeno stanovanje, na 25 let (to je največja doba, ki jo lahko odobri), je pokazal, da bo najina skupna mesečna obveznost 516,58 evra, znesek poplačila posojila pa 154.972,89 evra. Obrestna mera je sestavljena iz 1,238-odstotnega evriborja in 2,1 odstotka fiksnega pribitka. Efektivna obrestna mera je 3,43 odstotka, vendar je treba povedati, da je zaradi interkalarnih obresti, ki so v konkretnem izračunu kar 253,13 evra, višja, kot bi bila, če bi izračun delali zadnjega v mesecu. Na vseh bankah svetujejo, da se posojilna pogodba sklene zadnjega v mesecu, saj so tako interkalarne obresti minimalne. Posojila ne morem dobiti brez življenjskega zavarovanja, ki bi moj mesečni proračun obremenilo še za nekaj več kot 30 evrov, izvem tudi tu. Očitno vidno razočarani nad možnostmi, ki jih imam, mi svetovalka prijazno predlaga, da si izberem cenejše oziroma manjše stanovanje. Spodbudno doda, da so boljše možnosti za cenejše stanovanje na obrobju Ljubljane. Zavedati se moram, da bi bile tudi s skupnim posojilom, če soplačnik ni partner, s katerim bi si delila še druge življenjske stroške, moje obveznosti tako visoke, da naslednjih 30 let ne bi mogla dobiti niti hitrega posojila, kaj šele za nakup avtomobila ali kakšne druge nujne dražje dobrine, me še opomni.

SKB: Ena pogodba, dva plačnika

Zelo podobno poteka pogovor v SKB banki. Tam sicer naredijo le informativne izračune na podlagi uradne ponudbe banke, vendar svetovalka pojasni, da posojilo lahko odobrijo tudi po ugodnejši obrestni meri in s tem znižajo mesečno obveznost. Najprej izračuna, da bi s svojo plačo lahko dobila 75.000 evrov posojila, mesečna obveznost bi bila 370,42 evra, skupni znesek odplačila po 25 letih pa 116.234 evrov. Druga možnost je posojilo z dvema plačnikoma. V tem primeru lahko vseh 105.000 evrov zavarujem s hipoteko. Skupaj bi morala vsak mesec poravnati nekaj več kot 500 evrov obveznosti in k temu prišteti še 33 evrov za življenjsko zavarovanje. Točnega zneska obroka nisem izvedela, ker mora nižjo obrestno mero, kot je v informativnem izračunu, in vrednost hipoteke, ki za 7000 evrov presega po poslovniku banke določeno omejitev, odobriti kreditni odbor, pojasni svetovalka in doda, da ne vidi posebnega razloga, da oboje ne bi bilo odobreno. Na vprašanje, kakšno dokumentacijo moram prinesti, da postopek odobritve posojila steče, pa odgovori, naj najprej v miru razmislim, ali se bom res podala na to pot. Predlaga, da se oglasim še enkrat, da ugotoviva, kakšne so druge možnosti. Druge možnosti? »Morda bi bilo dobro, da razmislite o cenejšem stanovanju na obrobju Ljubljane,« pojasni in spodbudno doda, da je treba misliti tudi na kakovost vsakdanjega življenja, ne le na štiri stene v Ljubljani.

Abanka: Posojilo najame eden, plačujeta dva

V Abanki izvem, da lastna udeležba 35.000 evrov zadostuje, da odobrijo 105.000 evrov hipotekarnega posojila, vendar je moja plača prenizka, da bi tak znesek lahko odplačevala sama. Največ bi lahko dobila 73.000 evrov. »Za znesek, ki ga potrebujete, lahko pripravimo drugačno ponudbo,« predlaga svetovalka in nadaljuje: »Nosilka posojila ste vi, odplačujeta pa ga lahko dva.« Mesečna obveznost bi bila v tem primeru 513,74 evra, odplačilna doba 25 let, obrestna mera pa sestavljena iz šestmesečnega evriborja in pribitka, kar skupno znese 3,287 odstotka. Pri izračunu ni upoštevala interkalarnih obresti, zato bi efektivna obrestna mera znašala 3,37 odstotka. Svetovalka je izbrala nižjo obrestno mero, ki jo mora odobriti kreditni odbor. Poleg tega bi morala skleniti življenjsko zavarovanje za riziko smrti in vsak mesec naslednjih 17 let zanj plačati 32,68 evra ter pred sklenitvijo opraviti še zdravniški pregled, ker je zavarovalna vsota višja od 100.000 evrov.

Sparkasse: Ponudbo odobri kreditni odbor

Obiščem tudi banko Sparkasse, kjer pa je postopek odobritve posojila malo drugačen. Temeljito me izprašajo o mojih dohodkih in edini k njim prištejejo znesek za malico in prevoz na delo. Upoštevali bi tudi preživnino za otroka, če bi jo prejemala, mi pove svetovalka. V obrazec vpiše podatke o mojem delodajalcu in delu, ki ga opravljam, starosti otrok, statusu, znesku, ki ga lahko vsak mesec namenim za plačilo posojila, stanovanju, ki ga kupujem, in tudi podatke o morebitnem partnerju ali sorodniku, ki bi mi pomagal odplačati posojilo. Potem razloži, da potrebujejo zadnje tri plačilne liste, bančni izpisek o prilivih in odlivih za zadnje tri mesece ter kopiji osebnega dokumenta in davčne številke. Priporoči še, da enake dokumente prinesem za soplačnika posojila. Ob tem pove, da na pogodbi, katere nosilka bi bila sama, ta nastopa kot porok. To pomeni, da banke v resnici ne zanima, kateri od naju bo plačeval mesečne obroke oziroma v kakšnem deležu si jih bova razdelila, vse dokler so obveznosti poravnane. V nasprotnem primeru je obveznosti dolžan poravnati porok, ki je, kakor je poudarila, tudi kreditno obremenjen, kar bo katera koli banka upoštevala pri sklepanju pogodbe za morebitno novo posojilo, ki bi ga moj soplačnik želel najeti. Ko bodo dobili zahtevano dokumentacijo, bo svetovalka mojo prošnjo predstavila in zagovarjala pred kreditnim odborom, ki odloči, kakšno posojilo in pod kakšnimi pogoji ga lahko dobim. Njihova ponudba je prvi izračun, ki pa ni več informativen, temveč zanje zavezujoč, če se za posojilo odločim, še pojasni svetovalka in doda, da lahko to ponudbo dobim že v nekaj dneh po tem, ko bom prinesla vso dokumentacijo.

Za komitente banke je ugodneje

V vseh bankah so izračune naredili z domnevo, da bi ob sklenitvi posojilne pogodbe nakazilo osebnih dohodkov prenesla na njihovo banko. Tako bi si zagotovila nekoliko nižjo obrestno mero. V Abanki in SKB so ponudili tudi sklenitev posojilne pogodbe brez stroškov odobritve, če oba plačnika odpreva osebne račune pri njih. V drugih bankah so bili pripravljeni stroške znižati oziroma zmanjšati za polovico. Povsod so prav tako opozorili, da moram imeti svoja sredstva za plačilo odvetniških oziroma notarskih storitev za overitev prodajne pogodbe, sklenitev hipoteke in vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Zneski, ki so jih navedli, so zelo različni, od 400 in vse do 1000 evrov. Natančno so tudi povedali, kakšen je postopek odobritve posojila in katero dokumentacijo zahtevajo. Po prejemu te postopek navadno speljejo v treh tednih. V tem času njihova pravna služba preveri stanje nepremičnine in možnost vpisa hipoteke, so pojasnili.

Kako se odločiti v labirintu vseh ponudb in pogojev?

Preprosto je treba izračunati, koliko bi na posamezni banki posojilo preplačali, upoštevati stroške odobritve in ponujene pogoje življenjskega zavarovanja za riziko smrti. Predvsem pa si je treba vzeti čas in obiskati vse banke. Upoštevamo lahko tudi, koliko so pripravljeni popustiti in odstopiti od uradne politike posojil. Morda pri odločitvi pomaga odnos svetovalca in zaupanje, ki ga je ali ni vzbudil.

Bolj kot to, kje skleniti posojilno pogodbo, me je po obisku vseh bank begalo, ali se sploh odločiti za tako veliko obveznost. V najboljšem primeru, če bi posojilo najela skupaj s partnerjem, ki ima denimo podobno ali nekoliko večjo plačo, torej bi bili skupni mesečni prihodki približno 2000 evrov, bi nama vsak mesec po plačilu obroka posojila in življenjskega zavarovanja ostalo približno 1400 evrov.

Kako kakovostno je mogoče s tem živeti, je odvisno od tega, koliko otrok imamo in kakšna so naša pričakovanja. Ta sicer lahko znižamo, vendar ali res kar za 25 ali celo 30 let svojega aktivnega življenja? Poleg tega ne gre spregledati dejstva, da se z leti višina mesečnega obroka lahko precej spremeni, saj je vezana na spremenljivo obrestno mero evribor. Ker je ta zdaj precej nizek, lahko prej kot morebitno znižanje mesečnega obroka pričakujemo njegovo zvišanje.

Bistveno bolj siromašen bi bil družinski proračun, kakovost življenja pa zelo okrnjena, če bi posojilo pomagal plačevati bližnji sorodnik, sami pa bi z zavarovanjem vred odplačevali približno 400 evrov na mesec, kolikor so izračunali, da bi bil obrok posojila, ki bi ga lahko dobili sami. Mesec bi morali preživeti s 550 evri. Sami še nekako, z otroki pa zelo težko. Svetovalke imajo prav, znižati bi morali svoja pričakovanja in poiskati manjše, manj prijetno oziroma slabše vzdrževano stanovanje v Ljubljani za ceno, ki ne bi bila višja od 90.000 evrov. Druga možnost je, da za ta denar najdemo večje stanovanje na obrobju Ljubljane. V obeh primerih bi bil obrok nižji, a v mesečnem proračunu bi morda ostalo le kakšnih 100 evrov več.